한 줄 평 권리만 보면 대항력 있는 임차권이 존재하는 인수형 구조입니다. 다만 2026.06.26 확약서로 주택도시보증공사가 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 동의한 조건이 제출되어 주된 인수 위험은 실질 0원으로 처리됩니다. 그러나 확약 밖의 권리관계와 전세보증 관련 구조는 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
277,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 부담
약 277,000,000원
최저가 + 인수 가능액 구조
최근 12개월 평균
270,000,000원
최근 거래 3건 평균
매수인 인수
0원(확약 조건)
확약 전 인수 가능액 678,000원
서울중앙지방법원 2025타경103938. 서울 종로구 창신동 제이타워 7층 710호 오피스텔입니다. 소유자는 이의선 씨이며, 2021년 거래가액 273,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당보다 대항력 있는 임차권입니다. 을구 1번 임차권은 말소기준권리보다 앞선 구조로 매수인 인수 가능성이 있었지만, 확약서 제출로 별도 판단이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 7층710호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제이타워 · 7층 710호 |
| 소유자 | 이의선 (2021.12.31 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 관련 강제경매 · 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권
말소기준권리 판단상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 을구 1번 주택임차권은 2024.01.17 등기되었고, 임대차계약 2021.12.05, 전입 2021.12.29, 확정일자 2021.12.06으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
⚠️ 임차권 인수 판단 임차보증금은 273,000,000원이며 배당 예상액은 272,322,000원입니다. 부족분 678,000원은 원칙적으로 매수인 인수 가능액입니다. 다만 2026.06.26 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소에 동의하여 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음
제이타워 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 평균 거래가는 265,083,333원이지만, 최근 12개월 거래 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최저매각가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 102.6%로 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,083,333원 |
⛔ 가격 판단 최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 지표만으로 가격 메리트를 판단할 수 없으며, 신건에서 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 임차인 이수희 보증금(우선변제) | 273,000,000원 | 272,322,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,435,000,000원 | 0원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 20,311,064원 | 0원 |
| 잔여 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 최근 거래
최저가 277,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다.
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이수희 | 273,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 권보민 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
✅ 확약 반영 주된 임차권자인 이수희 관련 보증기관 확약으로 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 제출되어 해당 임차권 부담은 실질 0원으로 판단합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소 및 대항력 포기 조건이 실제 매각절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검토. 최저가는 최근 12개월 평균 거래가보다 높아 신건 가격 메리트는 낮습니다.
- 권리 확인. 확약 대상 임차인 외 다른 점유·임차관계가 없는지 현황 확인이 필요합니다.
- 환금성 주의. 전세보증 관련 권리 구조가 있었던 물건으로 일반 오피스텔보다 보수적 접근이 필요합니다.
맺으며 — “확약은 부담을 줄이지만 가격은 남는다”
이 물건은 대항력 임차권이라는 큰 변수가 있었지만 확약 제출로 핵심 인수 위험이 해소되는 구조입니다. 그러나 최저매각가 277,000,000원은 최근 12개월 평균 거래가 270,000,000원을 넘어 가격 메리트가 없습니다. 권리는 정리 방향이 보이지만, 신건 입찰에서는 시세 대비 우위가 부족한 물건입니다. 권리는 확인, 가격은 보류가 맞는 접근입니다.
