서울중앙지방법원 2025타경103938. 서울 종로구 창신동 제이타워 7층 710호, 동묘앞역 북서측 인근에 위치한 오피스텔입니다. 2021년 사용승인된 11층 건물의 7층 물건으로, 비교 대상 면적은 19.37㎡입니다. 소유자는 이의선, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기상 2021년 소유권 이전 거래가액은 273,000,000원이며, 선순위 임차인 이수희의 보증금도 273,000,000원입니다. 이 사건은 단순히 후순위 채권을 지우는 경매가 아닙니다. 선순위 주택임차권과 그 승계인의 권리포기 확약을 정확히 해석하는 것이 핵심입니다.

표면적인 할인율은 상당합니다. 감정가에서 2회 유찰되어 최저가가 64%로 내려왔기 때문입니다. 하지만 선순위 보증금을 매수인이 부담한다면 낙찰가의 할인은 인수액 증가로 상쇄됩니다. 반대로 이 사건처럼 승계인이 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 명시적으로 포기하면 주된 인수 부담이 실질적으로 해소됩니다. 따라서 확약서 적용 전후를 구분해 계산해야 하며, 그와 별개로 확인되지 않은 점유 관계와 오래된 거래 시세를 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 정리하는 구조

말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이보다 앞선 2024.01.17에 이수희의 주택임차권등기가 접수됐고, 전입신고는 2021.12.29, 점유개시는 2021.12.31, 확정일자는 2021.12.06입니다. 따라서 이수희의 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리입니다. 배당받지 못한 보증금이 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 위치입니다.

반면 말소기준권리 이후의 경기신용보증재단 가압류, 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정되었던 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 다만 2021.12.31에 접수된 민간임대주택등기가 있어, 임대사업자 등록 관련 사항과 매각 후 처리도 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 혼동하면 안 된다

임차권등기로 확인되는 임차권자는 이수희 1명이며, 현황조사와 매각물건명세서에는 권보민 1명이 추가로 나타납니다. 권보민의 실제 임대차관계는 확정되지 않았습니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인으로 기재된 기관이지 별도의 신규 임차인이 아닙니다. 따라서 주택도시보증공사에 보증금 273,000,000원을 한 번 더 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 후에는 가격 차이가 있지만, 거래가 오래됐다

제이타워는 48세대 규모의 오피스텔입니다. 비교 면적은 19.37㎡이며, 수집된 유사 면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균 거래가는 265,083,333원이고, 최근 12개월 평균으로 산정된 지표는 270,000,000원(3건)입니다.

중요한 한계가 있습니다. 확인된 가장 최근 거래가 2024.04입니다. 2022~2024년 거래가 대부분이므로 2026년 매각 시점의 현재 시세를 그대로 보여준다고 볼 수 없습니다. 과거 전체 평균을 시장의 현재 적정가로 단정하지 않고, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선하되 거래 시점의 시차를 반드시 반영해야 합니다.

가격을 두 가지 방식으로 비교하면 차이가 분명해집니다.

수집된 최근 거래 구간의 가격 추세는 +2.5%로 나타납니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균이 높아, 이 과거 표본에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다. 그렇지만 최신 거래 자체가 2024.04에 머물러 있어 2026년 시장에서도 같은 흐름이 이어진다고 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 177,280,000원 낙찰 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 기준으로 한 추정치입니다. 위 표는 제시된 배당순위와 채권금액을 적용한 시뮬레이션이며, 실제 배당표 확정 결과와 다를 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 채권 표시가 중복 회수 가능한 별개 보증금을 뜻하지는 않습니다.

이수희 보증금에 대한 예상 배당액은 173,998,080원입니다. 보증금 273,000,000원에서 이를 제외한 99,001,920원이 일반적인 선순위 대항력 인수 구조의 미배당액입니다. 그러나 이 사건은 승계인이 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기했으므로, 확약이 유효하게 적용되면 이 금액은 매수인에게 실질 인수되지 않습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실제 부담은 다르게 움직인다

선순위 대항력 임차권이 인수되는 일반적인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉, 입찰가격이 낮아져도 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 집행비용 추정액 때문에 시나리오별 계산값에 약간의 차이가 나타납니다.

각 회차 최저가 낙찰을 가정한 계산입니다. 확약 적용 부담은 해당 임차권 인수를 0원으로 처리한 낙찰가 기준이며, 권보민 관련 미확인 부담과 취득세·명도비용 등은 포함되지 않습니다. 확약 전 총부담은 회차별 배당·인수 추정치를 합산한 값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·거래 내역 기준)

• 입지. 서울 종로구 창신동 동묘앞역 북서측 인근입니다. 주변에 아파트와 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 7층 710호입니다. 승강기·소화설비·위생 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 건축물 이용상태는 오피스텔입니다. 주택임차권등기와 주거용 사용 사실이 나타나므로, 공부상 용도와 실제 사용에 따른 취득·임대·세무 문제를 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 7,328,000원/㎡이며, 전체 토지면적은 900㎡입니다. 개별 호실의 적용 규제와 허가 대상 여부는 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 수선 필요 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
• 환금성. 48세대의 소규모 오피스텔이고 확인된 실거래 12건의 가격 범위는 248,000,000원~275,000,000원입니다. 마지막 확인 거래는 2024.04이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.4회로 나타납니다. 매각 시점에 가까운 거래가 부족해 재매각 가능성과 가격 형성의 불확실성을 크게 봐야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.12.31 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 등 등록 관련 사항이 표시돼 있으므로 실제 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약서의 작성 주체, 해당 임차권, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 이수희 명의 을구 1번 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지, 확약에 따른 잔존 보증금 채무 불승계가 매수인에게 확실히 적용되는지 확인해야 합니다.
• 권보민 현황 재조사. 2024.08.29 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구, 점유권원을 확인해야 합니다. 주택도시보증공사 확약은 권보민의 권리까지 포괄하지 않습니다.
• 실질취득 계산 구분. 확약 미적용 시 현재 회차의 인수 추정 99,001,920원, 확약 적용 시 이수희 임차권 실질 인수 0원을 구분해야 합니다. 취득세와 명도·관리비 등 부대비용은 별도로 계산해야 합니다.
• 가격 재검증. 비교 거래 중 가장 최근 것은 2024.04입니다. 2026년 입찰가를 정하기 전 오피스텔의 실제 매매호가와 실거래를 재확인하고, 층·면적·내부 상태 차이를 반영해야 합니다.
• 경매 이력. 이미 2회 유찰됐고 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.4회입니다. 권리 위험에 대한 시장의 평가와 실제 응찰 수요를 함께 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 현재 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간 및 경매로 인한 권리·의무 처리 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 출입 가능 여부와 명도비용을 확인해야 합니다. 임차권 인수액이 0원이라는 이유만으로 명도까지 완료됐다고 볼 수 없습니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료 및 확약서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 2.73억의 벽을 확약서가 낮췄지만, 확인은 끝나지 않았다”

이 사건을 감정가 277,000,000원에서 최저가 177,280,000원으로 떨어진 오피스텔이라고만 보면 위험한 부분을 놓칩니다. 확약이 없다면 선순위 보증금 부족분을 떠안아 실질취득 부담이 276,281,920원까지 올라가고, 이는 과거 최근 12개월 거래 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 웃돕니다. 이 계산에서는 가격 메리트가 없습니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26.자 확약서는 사건의 경제성을 바꾸는 중요한 자료입니다. 승계인이 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이수희 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 분석됩니다. 그 결과 현재 최저가 낙찰 시 해당 권리를 반영한 실질취득 부담은 177,280,000원입니다.

이 금액은 과거 비교 거래 평균 270,000,000원의 65.7%에 해당합니다. 다만 마지막 실거래가 2024년이라는 점, 확약 대상이 아닌 권보민의 임대차·점유관계가 확정되지 않았다는 점, 소규모 오피스텔의 환금성과 다회유찰 통계를 종합하면 과거 시세와의 차이를 곧바로 수익으로 인정하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 핵심 선순위 인수 문제를 해소할 확약이 있다는 점은 분명한 장점이지만, 확약의 실제 적용 확인·별도 점유자 조사·현재 시세 검증을 마치기 전까지는 안전한 저가매수 물건으로 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 최저가 64%라는 할인율 자체가 아니라, 확약서의 효력과 매수인에게 최종적으로 남는 부담을 확인하는 것입니다.