광주지방법원 2025타경51654. 목포 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 12층 1204호 아파트입니다. 소유자는 향원주택주식회사이고, 말소기준은 2020.04.23. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록이 있는 채권최고액 8,366,400,000원의 권리이며, 이후 설정된 신철우 근저당, 장종수 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차권자 강성민은 보증금 185,800,000원, 주민등록일자 2020.05.29., 점유개시일자 2020.06.01., 확정일자 2020.05.28.로 등기되어 있습니다. 전입신고가 말소기준권리인 2020.04.23.보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당요구도 신고돼 있습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 12층1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층건 중 12층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,171,372원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강성민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2020.05.29 / 2020.05.28 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
강성민은 2020.04.18. 임대차계약 후 2020.05.29. 주민등록, 2020.06.01. 점유를 시작했고, 2022.05.29. 재계약으로 보증금이 185,800,000원으로 증액됐습니다. 확정일자는 최초 보증금 177,000,000원에 대해 2020.05.28., 증액 후 보증금 185,800,000원에 대해 2022.06.08.입니다. 배당요구는 신고됐지만 말소기준보다 후순위이고, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 203,000,000원, 현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 표면상 할인폭은 커졌지만, 이 사건에서 확인되는 단지 정보만으로는 현재 최저가가 실제 매매 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13.이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다. 응찰가는 주변 동일·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 8,366,400,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 신철우 근저당 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 204,171,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 142,100,000원 가정 시 집행비용 2,789,400원 후 우리은행에 139,310,600원이 배당되고, 후순위 권리자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권총액 9,620,571,372원 대비 미배당은 9,481,260,772원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·건물·관리 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·점포가 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 25층 건물 중 12층으로, 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 서측·북측·남측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 관리 확인. 매각물건명세서 비고에는 관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됐고, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 2025년 11월 기준 약 11,353,550원이라고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 강성민의 주민등록일자 2020.05.29.가 말소기준 2020.04.23.보다 늦어 대항력 없음으로 판정된 구조를 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 142,100,000원은 감정가 203,000,000원의 70%지만, 감정가 할인율과 실거래 시세는 다른 개념입니다. 주변 실제 거래를 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·말소 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 전기·관리 상태. 관리실 출입구 전기공급중단안내와 약 11,353,550원의 미납 전기료 기재는 전체 세대로 추정된 금액입니다. 본 호실과 관련된 실제 체납·공급 상태는 관리주체와 공급기관에 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 우리은행 근저당 채권최고액 8,366,400,000원은 공동담보목록이 있는 등기금액입니다. 실제 채권잔액과 배당 결과는 배당기일 자료에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리상 인수 0, 승부처는 가격 검증
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2020.04.23., 임차인 강성민의 전입은 2020.05.29.이므로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 감정가 203,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 70%라는 숫자 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 여기에 민간임대주택등기와 관리실의 전기공급중단 안내까지 확인해야 하므로, 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격과 관리 상태는 현장·실거래 검증 후 결정”입니다.
