서울중앙지방법원 2026타경100212. 동작구 신대방동 에덴빌 1층 102호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 선순위 주택임차권이 있다는 사실만 보고 단순히 “보증금 인수형”으로 결론내리면 안 된다는 점입니다. 김아름의 전입·점유는 2022.06.17., 확정일자는 2022.05.19.로 말소기준인 2024.12.27. 송인숙 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저매각가 200,800,000원을 기준으로 집행비용 3,611,200원을 먼저 차감하면 임차보증금 210,000,000원 중 197,188,800원만 배당되고, 일반적인 계산이라면 12,811,200원이 매수인에게 남습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 632-30 1층 102호 · 도로명 서울특별시 동작구 신대방14가길 62-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 4층 건물 중 1층 102호 · 비교 전용면적 29.99㎡ |
| 소유자 | 성길섭 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.11.28 · 에덴빌 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 200,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,104,718원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.12.27. 송인숙 가압류 75,900,000원입니다. 그보다 앞선 김아름의 전입·점유와 임차권은 선순위라 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 반면 2025.03.20. 이강종 근저당 90,000,000원, 2026.01.30. 강제경매개시결정, 2026.02.20. 국민건강보험공단 압류, 2026.06.15. 금천구 압류는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김아름 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17 | 2022.05.19 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG |
김아름은 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 배당요구는 2024.08.09. 이루어졌습니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이 주택임차권의 승계인으로 나타나므로 보증금을 별도로 한 번 더 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.008억, 최근 평균의 95.6%
에덴빌은 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 확인되는 거래는 2건이고, 최근 12개월 평균금액은 210,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.10. 전용 29.99㎡·2층 225,000,000원으로, 이 사건 비교 면적과 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.99㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 27.58㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
확약서를 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 200,800,000원입니다. 최근 12개월 평균 210,000,000원의 95.6%로 평균보다 9,200,000원 낮고, 최신 225,000,000원 거래와 비교하면 24,200,000원 낮습니다. 다만 표본이 2건에 불과하고, 이 물건은 1층인 반면 동일 면적 최신 거래는 2층이므로 단순 평균 차이만으로 큰 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,611,200원 |
| 1. 임차인 김아름 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 197,188,800원 |
| 2. 가압류 · 송인숙 | 75,900,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강종 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 229,104,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차보증금 부족분은 12,811,200원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약서가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 해당 부족분의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 200,800,000원 | 12,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 160,640,000원 | 52,408,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 128,512,000원 | 84,087,168원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액이 증가하는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권 승계인의 확약으로 그 연결고리가 끊겨, 확약 반영 실질취득액은 각 회차의 매각가 자체가 됩니다. 다만 확약은 김아름 임차권에 한정된다는 점은 원본 문서와 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2013.11.28.입니다.
- 입지. 서울문창초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택이 밀집한 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신대방역(지하철 1호선)이 소재해 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·교육환경보호구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에덴빌은 8세대이고 확인 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 2.9회, 매각률 16.67%라 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26. 확약서 원문 확인. 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 반영돼 있는지 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 해당 확약이므로 매각 후 임차권등기 말소 처리 방식과 제출서류를 확인해야 합니다.
- 가격은 최근 거래와 분리해서 판단. 2.008억은 최근 평균 2.10억의 95.6%지만 표본이 2건뿐입니다. 동일 면적 최신 거래는 2.25억·2층이고 본건은 1층입니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 8세대, 경매 평균 유찰 2.9회, 매각률 16.67%라는 수치를 감안해 재매각 시 수요를 보수적으로 추정하세요.
- 체납·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등 변동 가능 항목이 있으므로 실제 교부청구와 체납 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 존재다
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 최저가 200,800,000원을 초과하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 일반 계산으로도 현재 회차에서 12,811,200원의 미배당이 생깁니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 확약을 반영한 실질취득액 200,800,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 210,000,000원의 95.6%로 평균 아래이지만, 차이가 4.4%에 그치고 거래 표본이 2건뿐입니다. 여기에 8세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.9회, 매각률 16.67%를 함께 보면 이 물건의 핵심은 권리 함정보다는 확약 원문 확인과 환금성·응찰가 관리에 있습니다.
