서울중앙지방법원 2026타경100667. 관악구 신림동 성진리치빌5차 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2021.02.02., 비교 대상 면적은 28.92㎡이며 단지는 16세대입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 222,400,000원 자체보다 선순위 임차권의 처리 방식입니다.
김수환은 2021.09.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.19., 보증금은 275,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.02.19. 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 최저가 배당 시 56,513,600원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26. 확약에 따라 이 잔존청구권과 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 김수환 관련 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층203호 · 도로명 난곡로31길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인 2021.02.02. |
| 면적 / 세대수 | 비교 대상 28.92㎡ · 성진리치빌5차 16세대 |
| 소유자 | 서정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 222,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 민간임대주택등기 | 2021.10.06. 민간임대주택 등록 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인·보증승계 분석
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 기재된 항목은 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수환 | 2021.09.30 / 2021.08.19 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택임차권 등기. 원칙상 미배당 56,513,600원 인수이나 2026.06.26. 확약으로 실질 0원* |
| 이아영 | 2025.11.11 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 판정 자료 없음 | 배당요구 2026.04.13. · 말소기준 이후 전입. 보증금과 보증승계 관계는 별도 확인 |
| 시보증 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 해당 없음 | 해당 없음 | 보증기관 승계 이아영 보증금의 대위·승계 중복신고로 기재됨 |
특히 보증기관 승계 항목은 실제 임차인이 하나 더 있는 것으로 보면 안 됩니다. 따라서 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 김수환 보증금 275,000,000원과 이아영 관련 보증승계 기록은 서로 구분해서 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 222,400,000원이지만 거래 표본은 2021년
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 222,400,000원입니다. 비교 실거래 평균 277,500,000원의 80.1%, 최신 거래 275,000,000원보다 낮은 수치입니다. 다만 비교 가능한 실거래는 2021.06. 280,000,000원과 2021.08. 275,000,000원, 2건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 28.55㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.06 | 29.4㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 277,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,913,600원 |
| 1. 김수환 임차보증금 우선변제 | 275,000,000원 | 218,486,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김수환 보증금 부족분은 56,513,600원입니다. 다만 2026.06.26. 확약이 김수환 관련 승계권리에 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질 인수 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 222,400,000원 | 56,513,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 177,920,000원 | 100,370,880원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 142,336,000원 | 135,456,704원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 김수환 보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 그러나 제출된 확약의 효력이 그대로 인정되는 전제에서는 그 인수액은 실질 0원*입니다. 따라서 이 사건에서는 유찰이 더 진행될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조로 해석합니다. 단, 확약의 적용범위와 임차권등기 말소 절차는 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2021.02.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 난곡초등학교 북동측 인근. 공동주택 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·서측 약 8m 내외 포장도로, 남측 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 도시가스, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 환금성. 단지 16세대이며 실거래 표본은 2건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회로 제시돼 있습니다. 거래 표본과 경매 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 주택도시보증공사 확약의 당사자·대상 임차권·대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 직접 대조하세요.
- 김수환 임차권등기. 보증금 275,000,000원, 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.08.19.의 선순위 권리이므로 확약 적용 여부가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 이아영 관계 별도 확인. 2025.11.11. 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 기록이 있으므로 확약과 분리해 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관 대위·승계 항목은 별도 실제 임차인이 아니므로 임차인 수와 보증금에 중복 합산하면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 비교 실거래가 2021년 2건뿐이므로 222,400,000원이 현재 시세 대비 실제 할인인지 별도의 최신 거래·호가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.06. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금·배당 변동. 실제 체납관리비·당해세·최우선변제 등은 최종 배당과 인수비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 56,513,600원”이 아니라, 확약 확인 후 “실질 0원*”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 275,000,000원이 최저가 222,400,000원을 초과해 매수인이 56,513,600원을 추가로 떠안는 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.06.26. 확약서를 제출했습니다. 따라서 김수환 관련 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 222,400,000원으로 봅니다.
다만 여기서 분석이 끝나는 것은 아닙니다. 확약은 김수환 관련 승계권리에 한정되며, 이아영은 자료상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 기록이 별도로 있습니다. 가격 역시 222,400,000원이 2021년 실거래 평균의 80.1%라는 이유만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 확약 원문 확인, 확약 밖 임차관계 대조, 그리고 2026년 현재 가격의 재검증입니다.
