울산지방법원 2023타경8831. 울산광역시 중구 성안동 노블레스빌 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 김명재이며, 2017.07.10 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 부산은행의 채권최고액 209,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 최옥기 근저당권 65,000,000원, 케이비국민카드 가압류 3,294,663원, 신한카드 가압류 10,853,724원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 임차인도 없어 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경8831 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안6길 36, 4층401호 (성안동,노블레스빌) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 117.3493㎡ |
| 단지 | 노블레스빌 · 12세대 · 2005.08.03 준공 |
| 소유자 | 김명재 · 2017.07.10 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 420,904,793원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하는 문제는 없습니다. 현재 존속 권리 중 말소기준은 2017.07.10 부산은행 근저당권이며, 2022.08.25 최옥기 근저당권과 2023년 카드사 가압류 2건은 모두 그보다 늦습니다. 등기상 과거 병영농업협동조합·농업협동조합중앙회·경남은행 근저당과 김준표 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 비교 — 62.2%는 보이지만, 거래 시점이 핵심
노블레스빌 대상면적과 매칭되는 실거래 자료는 2021.12, 전용 117.35㎡, 5층, 270,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 168,000,000원은 이 거래금액의 62.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 117.35㎡ | 5 | 270,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 240,000,000원도 해당 거래보다 낮고, 현재 최저가 168,000,000원은 더 크게 내려와 있습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.12 한 건뿐입니다. 따라서 270,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세처럼 적용해 “싸다”고 단정하는 것은 피해야 합니다. 이 물건의 가격 판단은 현재 거래사례를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 209,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 근저당 · 최옥기 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 3,294,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,853,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 288,148,387원 중 예상배당은 164,848,000원이고 미배당은 123,300,387원입니다. 배당 부족이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 123,300,387원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 172,994,788원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 207,710,148원 | 0원 |
대항력 임차보증금이 없는 물건이라 유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당만 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 노블레스빌은 12세대이며 준공일은 2005.08.03입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 182.2㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,280,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 차량출입이 가능하며 대중교통 사정도 비교적 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·고도지구가 포함돼 있습니다.
- 물건 확인. 등기상 소재지는 성안동 노블레스빌 4층401호인데 감정 관련 기재에는 반구동과 주택 1층·2층·3층 이용상태가 함께 나타납니다. 입찰 전 감정서 원본과 현황을 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.07.10 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 최옥기 근저당과 카드사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사서의 최종본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 비교 실거래가 2021.12의 270,000,000원 한 건뿐이므로 인근 중개사·최근 실거래로 168,000,000원의 현재 가격 경쟁력을 검증해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 123,300,387원은 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 감정 현황 대조. 소재지·층수와 감정 관련 이용상태 기재를 현장에서 직접 확인해 물건 특정과 이용현황을 점검하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증
이 사건의 가장 중요한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 최옥기 근저당·케이비국민카드·신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 측면에서 낙찰자가 떠안을 금액은 확인되지 않습니다.
현재 최저가 168,000,000원은 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격이고, 확인되는 2021.12 실거래 270,000,000원의 62.2%입니다. 다만 노블레스빌은 12세대이고 비교거래가 1건뿐이라, 과거 거래와의 할인율을 곧바로 현재 가격 메리트로 치환할 수는 없습니다. 결론은 권리구조는 단순하고 인수는 0원, 승부처는 2026년 현재 시세와 현황 확인입니다.
