울산지방법원 2024타경5334. 양산시 물금읍 범어리 2788-3의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 민경준·배금미가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 313.6㎡, 지목은 대이며 평지·세로장방 형상, 소로한면 접면으로 조사됐습니다.
핵심 권리는 2021.07.26. 설정된 양산기장축산업협동조합의 채권최고액 860,000,000원 근저당입니다. 그 전에 설정됐던 양산농업협동조합·농협은행·대구은행·박종철·국의 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 붙은 가압류와 압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 산정에서 낙찰자가 후순위 채권자들의 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5334 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2788-3 · 경상남도 양산시 물금읍 신주4길 26-7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 313.6㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 민경준 2분의 1 · 배금미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,858,040원 / 744,701,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 754,900,461원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.07.26. 양산기장축산업협동조합 근저당입니다. 이후 경남신용보증재단·서울보증보험주식회사·기술보증기금·중소기업은행·신한카드주식회사· 주식회사우리금융저축은행·교보생명보험주식회사의 가압류와 국의 압류, 2024.06.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 확실히 없다고 단정하기보다는, 현재 배당 계산상 인수액이 0원이라는 점과 실제 점유·전입·확정일자 여부를 구분해 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 744,701,000원으로 감정가 1,063,858,040원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 744,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,847,010원 |
| 을구 14번 근저당권 · 양산기장축산업협동조합 | 860,000,000원 | 734,853,990원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,306,790원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 595,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 278,472,898원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,716,725원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 639,950,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리금융저축은행 | 17,399,943원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 10,120,974원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 13,919,239원 | 0원 |
| 갑구 7-1번 가압류 변경 | 57,087,545원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,847,010원을 제외한 734,853,990원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권 미배당액은 1,805,620,124원이지만 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양산경찰서 북서측 인근이며 주변은 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 313.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 소로한면 접면이며 공시지가는 860,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 기본 위생·급배수·화재경보·냉난방·태양광발전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입·확정일자 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ~ㄴ, 태양광설비, 3층 복층형 다락이 포함됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,805,620,124원은 후순위 채권자의 미회수액이며 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 521,290,699원, 3회 유찰 시 364,903,489원이나 유찰 자체가 가격 적정성을 보증하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확, 가격 판단은 별개”
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 2021.07.26. 양산기장축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 산정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 744,701,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
특히 감정평가상 임대관계가 미상이고, 건물은 단독주택으로 이용 중이며 토지 313.6㎡와 제시외 건물·태양광설비·3층 다락까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 합격, 실제 점유와 가격은 현장 확인 후 판단이라는 결론이 가장 일관됩니다.
