광주지방법원 2025타경51693. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 20층 2001호 아파트입니다. 감정가 210,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위라 소멸한다”는 한 문장으로 끝내기 어렵습니다. 이미정의 임차권에는 임차보증금 185,800,000원, 계약일 2018.11.14., 확정일자 2020.04.14. 등의 내용이 기재돼 있습니다. 등기 내용에는 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01.도 적혀 있지만, 임차인 정리에서는 전입일과 대항력 판정이 확정되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 매각물건명세서와 임차권등기 원문 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 건물 중 20층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,443,337원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.23. 우리은행
말소기준권리는 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원이 기재돼 있고, 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용도 존재합니다. 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권최고액 8,366,400,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 185,800,000원, 판정은 보수적으로
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2020.04.14. / 2024.03.13. | 미상 | 미상 | 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 임차보증금은 185,800,000원입니다. 배당요구는 2024.04.16. 접수된 것으로 정리돼 있습니다.
등기 기재에는 임대차계약일 2018.11.14., 재계약일 2022.05.02., 주민등록일 2020.05.04., 점유개시일 2020.06.01., 확정일자 2020.04.14. 및 2024.03.13.이 적혀 있습니다. 특히 말소기준일 2020.04.23.과 주민등록·점유 시점의 선후관계를 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 210,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 147,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 102,900,000원(49%), 3회 유찰 시 72,030,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 201,443,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,858,000원과 우리은행 144,142,000원으로 매각대금 147,000,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 각각 0원이며, 채권 미배당액은 8,423,701,337원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업용·주거용 건물이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조, 지하 1층·지상 25층 건물의 20층 2001호이며 계단식입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 주상복합아파트 부지이며 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 북측으로 주차장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13. 준공으로 정리돼 있으며 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.4회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 추가 확인 — 미납 전기료
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이미정 임차권의 주민등록일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서의 대항력 판정을 직접 대조하세요.
- 인수액 재확인. 배당 시뮬레이션상 인수 0원과 실제 법률상 인수 여부를 동일시하지 말고, 대항력 판정 후 다시 계산하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용을 원등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 미납 전기료. 11,353,550원의 미납 전기료가 전체 세대 추정액으로 기재돼 있으므로 본건 호실 귀속액을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료를 최종 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 임차권 확인이 먼저”
겉으로 보면 감정가 210,000,000원에서 1회 유찰돼 147,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 이 물건의 핵심 숫자는 할인율보다 185,800,000원의 임차보증금입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 임차인의 대항력·우선변제 판정은 확정되지 않은 상태로 정리돼 있습니다.
따라서 결론은 “가격보다 권리 확인이 먼저”입니다. 말소기준 후 임차권이라는 등기 순위만 보고 낙관하거나, 반대로 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 전액 인수라고 단정해서도 안 됩니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 대조해 대항력을 확정한 뒤, 그 결과에 따라 실질취득비용을 계산해야 하는 사건입니다.
