창원지방법원 2024타경2933. 창원시 마산회원구 구암동 98-39에 소재한 단독주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 163.0㎡이고, 건축물대장상 주용도는 단독주택(4가구)이지만 현황은 다가구주택(5가구)으로 조사됐습니다. 동고성농업협동조합의 채권최고액 66,000,000원 근저당권을 말소기준으로 경매가 진행 중이며, 최저매각가는 감정가의 31.36% 수준까지 하락했습니다.
등기부상 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리의 소멸과 부동산의 실제 이용 가능성은 별개의 문제입니다. 이 물건은 확인된 임차권 외에 다가구 점유관계를 조사해야 하고, 진입도로가 별도 소유자들의 공동소유로 확인되어 있습니다. 건물 감정평가와 매각 범위도 원본 대조가 필요한 만큼 권리와 현물 위험을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2933 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 98-39 도로명주소: 구암남18길 9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 이용상태 | 건축물대장상 단독주택(4가구) · 현황 다가구주택(5가구) |
| 토지면적 | 163.0㎡ · 지목 대 · 주거용 건부지 |
| 소유자 | 고두업 · 단독소유 |
| 감정가 | 263,393,440원 |
| 최저매각가 | 82,600,000원 (4회 유찰 · 감정가의 31.36%) |
| 신청채권자 | 동고성농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 45,715,269원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 · 부합물 감정평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸, 점유는 별도
말소기준권리는 2016.06.24 설정된 동고성농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 권준혁의 주택임차권등기와 국세 압류, 강제경매개시결정 및 임의경매개시결정은 건물 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
과거에 설정된 근저당권·전세권·임차권 중 상당수는 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 보증금 기록을 현재 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 현재 건물의 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 권준혁 55,000,000원
현재 확인되는 임차인은 권준혁입니다. 건물 2층 202호 약 33.95㎡를 대상으로 보증금 55,000,000원의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명이지만, 현황상 5가구 이용 주택이므로 나머지 가구의 점유자 및 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
권준혁 2층 202호 약 33.95㎡ 주거 · 임차권등기 |
55,000,000원 |
전입 2021.07.27 확정 2021.07.27 점유개시 2021.08.25 |
없음 말소기준 이후 전입 |
배당순위 확인 |
인수 없음 확인된 임차권 기준 |
③ 가격 분석 — 감정가의 31%가 시세의 31%는 아니다
감정가는 263,393,440원이고, 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가의 31.36% 수준이 되었습니다.
그러나 동일 지역의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액 및 가격 추세를 확인할 수 있는 시세 근거가 없습니다. 따라서 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 건물 별도 감정평가 이력과 진입도로 이용관계가 실제 가치를 좌우할 수 있어 단순 할인율 비교는 적절하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 263,393,440원 | 기준 | — |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,600,000원 | 31.36% | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 57,820,000원 | 21.95% | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 40,474,000원 | 15.37% | 0원* |
* 매수인 인수 추정액은 현재 확인된 권리와 배당 추정 기준입니다. 다른 가구의 임대차·점유관계는 별도 확인해야 합니다. 이후 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 진행 여부는 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,886,800원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 동고성농업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,713,200원 |
현재 배당 추정은 집행비용 1,886,800원, 근저당권 66,000,000원, 소유자 잔여 14,713,200원으로 구성됩니다. 근저당 채권최고액 기준의 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 진입도로·제시외 건물 — 현물 위험의 핵심
차량 접근이 가능하다는 감정평가 내용만으로 법적으로 안정적인 진입도로 이용권이 확보되었다고 단정할 수 없습니다. 도로 이용관계가 불명확하면 주택의 활용과 향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
매각물건명세서에는 토지상의 수목·바닥포장·대문·담장·화단 등 부합물이 토지에 포함되어 감정평가되었다고 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상과 현장 시설물의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중앙초등학교 북측 인근에 위치합니다. 학교·단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만 차량 접근 가능 여부와 도로 이용권원은 구분해서 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 163.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 마산중앙초등학교·석화유치원 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 667,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 매각 대상 전체의 시장가격을 산정하지 않습니다.
- 건물 이용. 건축물대장상 단독주택(4가구)이지만 현황은 다가구주택(5가구)으로 조사되었습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와 달리 도로 이용관계·건물 상태·다가구 점유관계에 따라 매수자의 판단이 달라질 수 있습니다. 최근 거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준은 판단을 유보합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진입도로 확인. 구암동 98-52번지 및 98-56번지의 소유관계와 실제 통행·도로 이용권원을 확인해야 합니다.
- 매각 범위와 평가 범위 대조. 일괄매각 목록과 제시외 건물 매각포함 기재를 확인하고, 별도 감정평가 이력이 있는 건물의 평가액 및 감정가 산정 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 현황상 5가구의 실제 점유자를 조사하고 확인된 임차인 외 다른 임대차계약·전입·확정일자·보증금이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 권준혁의 채권관계. 임차권등기권자와 강제경매 채권자가 동일한 점을 확인하고, 임대차계약의 실질과 배당요구 및 채권관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제·권준혁의 배당 가능액이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 추정 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
- 제시외 건물 확인. 미등기 상태인 'ㄱ(2-1)'의 건축물대장, 실제 현황, 소유관계 및 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 31.36%라는 수치와 별개로 인근 유사 주택·토지 실거래, 실제 건물 상태 및 도로 조건을 반영해 매수가격을 판단해야 합니다.
- 현장과 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “31% 낙찰가보다 중요한 것은 취득하는 권리와 현물”
이 물건은 감정가 263,393,440원에서 최저가 82,600,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 확인된 등기권리는 말소기준을 중심으로 정리되며, 권준혁의 임차권도 대항력이 없어 현재 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 현황 5가구의 추가 점유관계는 확인되지 않았고, 진입도로 2필지가 타인 공동소유입니다. 여기에 건물 별도 감정평가 이력과 미등기 제시외 건물 문제가 겹칩니다. 시장 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다.
결론은 확인된 후순위 권리는 소멸하나, 전체 점유·도로·매각 범위·시장가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인율보다 실제로 취득하는 재산의 범위와 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
