창원지방법원 2024타경101373. 함안군 칠서면 무릉리 108-2 일대의 토지와 공장·사무실·출하검사실·숙소 등으로 이용되는 부동산입니다. 현재 소유관계는 주식회사창원볼트가 100분의 99, 창원화스너주식회사가 100분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2013.07.05 중소기업은행 근저당권 1,320,000,000원이고, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권, 주식회사경남은행 근저당권, 주식회사신한은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계에서 가장 눈에 띄는 쟁점은 유치권입니다. 주식회사 창원화스너가 47,808,125원, 베르데 김성년이 1,170,000,000원의 유치권을 신고했으나, 창원지법 마산지원 2024가합100527, 부산고등법원(창원) 2025나10518, 대법원 2026다203110 유치권부존재확인소송에서 2026.07.02 원고 승소가 확정됐습니다. 따라서 신고 금액 자체를 낙찰자의 인수액으로 더하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경101373 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 108-2 · 경상남도 함안군 칠서면 유성로 90-53 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 식당, 회의실, 사무실, 계단실, 출하검사실, 숙소 등 |
| 토지 | 공장용지 · 6,280.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 169,300원/㎡ |
| 소유관계 | 주식회사창원볼트 100분의 99 · 창원화스너주식회사 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,841,110,520원 / 2,688,777,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.07.05 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2016.08.26 중소기업은행 근저당권, 2018.04.30 주식회사경남은행 근저당권, 2023.12.06 주식회사신한은행 가압류, 2023.12.07 신용보증기금 가압류, 2024.03.14 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 주식회사경남은행·주식회사부산은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 대부분 말소기준 이후, 한 건은 상태 확인 필요
| 점유·사용자 | 사용 부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창원화스너(주)[대표자 김호연] | 본건2 제시건물(가)일부분 및 제시건물(나) | 2023-09-20 | 3,000 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| (주)일렉서포[대표자 김호연] | 본건2 제시건물(가)일부분 및 제시건물(나) | 2016-10-04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 파라솔라(주) 경남지점[대표자 박보경] | 본건2 제시건물(가) 지붕위 태양광설비 시설 | 2023-12-13 | 1,600 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
| 김성년[베르데:유치권자] | 미상 · 공사대금 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 유치권 1,170,000,000원 신고 · 부존재 확정 |
| 김호연 | 본건2 제시건물(나) | 2015-11-27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 |
창원화스너(주), (주)일렉서포, 파라솔라(주) 경남지점, 김호연의 전입·점유일은 말소기준권리인 2013.07.05보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 김성년은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 임차관계만으로는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 별도로 신고했던 유치권 자체는 부존재 확정판결이 났습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,688,777,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 29,287,770원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,481,708,000원 | 1,139,489,230원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사신한은행 | 579,134,307원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 899,300,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 4,480,142,307원 중 2,659,489,230원이 배당되고, 미배당은 1,820,653,077원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 사항
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계·기구가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 제시외 건물 ㅂ인 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
- 지하수관정. 목록1 토지 경계부분의 지하수관정 1정은 인접 공장 소유로 탐문돼 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 인접 구거인 소하천 부분을 점용해 화단 등으로 이용 중인 것으로 조사돼 지적측량이 필요합니다.
- 태양광설비. 기호2-1 공장 지붕에는 함안군 개발행위허가를 받아 태양광발전시설 설치를 준비 중인 것으로 조사돼 현재 설치 여부와 현황을 재확인해야 합니다.
- 건물 포함 범위. 기호2-1 외부 연결 증축 가추부분과 내부 중층부분은 본 건물에 포함해 감정평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠서면 무릉리 ‘뭇지골저수지’ 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공장과 전·답 농경지, 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 공장, 식당, 회의실, 사무실, 계단실, 출하검사실, 숙소 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,280.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 목록3 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 2,688,777,000원 | 2,659,489,230원 | 1,820,653,077원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 2,151,021,600원 | 2,127,111,384원 | 2,353,030,923원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 1,720,817,280원 | 1,701,209,107원 | 2,778,933,200원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 공장·토지의 이용가치와 현장 상태, 인허가·경계·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 우선 확인합니다.
- 점유관계. 창원화스너(주), (주)일렉서포, 파라솔라(주) 경남지점, 김호연 및 김성년의 실제 점유 범위와 퇴거·인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 유치권 판결. 2026.07.02 확정된 유치권부존재확인소송 판결 내용을 원문과 대조합니다.
- 지적측량. 인접 구거인 소하천 부분 점용 상태와 실제 경계를 확인합니다.
- 태양광. 공장 지붕의 태양광발전시설 설치 여부와 현재 권리·사용 상태를 확인합니다.
- 매각 포함 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 및 기계·기구는 포함되고 이동식 컨테이너박스와 지하수관정 1정은 제외되는 점을 현황과 맞춰봅니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 2,688,777,000원이 시장가격 대비 유리한지는 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 현장·절차 리스크가 핵심
이 사건은 현재 회차에서 3회 유찰, 감정가 70%까지 내려와 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 큰 금액의 유치권 신고가 있었지만 2026.07.02 유치권 부존재가 확정됐다는 점은 중요한 권리 정리 요소입니다.
다만 단순한 권리소멸만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 소하천 점용 부분의 지적측량, 태양광발전시설 설치 여부, 매각 포함·제외 시설, 복수 점유관계를 모두 확인해야 합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
