확약으로 인수는 0원*, 그러나 5회 유찰·하락 추세 — 창신동 제이타워 414호

서울중앙지방법원 2025타경102636. 종로구 창신동 ‘제이타워’ 4층 414호, 전용 16.56㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 소유자 이의선 씨가 2022년 매매가 250,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 250,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 183,680,000원으로 감정가 287,000,000원의 64%까지 내려왔습니다.

이 사건의 핵심은 선순위 임차권과 확약서입니다. 문현재 씨는 2022.03.18 임대차계약, 주민등록, 점유 개시, 확정일자를 모두 갖췄고 2024.03.13 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.

그러나 2026.03.16 신청채권자 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 문현재 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 다만 이 결론은 해당 확약서의 원본 내용과 매각물건명세서 기재가 그대로 유지된다는 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙 인수형에서 확약 말소형으로

2021년 신탁과 신탁 말소를 거쳐 2022.03.18 이의선 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이뤄졌고 문현재 씨의 임대차계약·주민등록·점유·확정일자가 모두 갖춰졌습니다. 이후 2024.03.13 임차권등기가 설정됐고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

문현재 씨는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄습니다. 확약이 없었다면 배당 부족분 69,691,520원을 매수인이 부담해야 하지만, 제출된 확약으로 해당 임차인의 잔존 청구권과 임차권등기 인수는 해소됩니다.

* 실질 인수 0원은 2026.03.16 제출된 확약서가 매각물건명세서 기재대로 유효하게 적용되고, 주택임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 데이터상 인수액은 69,691,520원입니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 하락장 보정이 필요하다

제이타워 전용 15.51㎡~17.80㎡ 거래 12건의 전체 평균은 243,083,333원입니다. 그러나 2022년 240,000,000원~255,000,000원의 고가 거래가 다수 포함돼 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 우선해서 볼 값은 최근 12개월 평균 222,500,000원, 최신 거래 195,000,000원, 최근 거래 추세 -10.0%입니다.

확약 적용 시 실질취득액 183,680,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 82.6%이고, 최신 거래 195,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여지는 있습니다. 다만 최신 거래가 2023.10이고 최근 거래 추세가 -10.0%이므로, 과거 2022년 고가 거래를 기준으로 “크게 싸다”고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)

배당계산상 임차인의 미배당 보증금은 69,691,520원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 문현재 씨에 대한 확약서 적용으로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 줄지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 문현재 씨의 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 선순위 대항력 인수형에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약서가 그 구조를 끊어 주기 때문에, 확약 적용 시에만 실질취득액이 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지도배·타일 마감, 샷시 창호 구조입니다.
• 입지. 창신초등학교 남측 인근으로, 주위에 오피스텔·근린생활시설·아파트가 소재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 동묘앞역이 있어 대중교통 편의도는 양호합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기와 기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지는 남측·동측·북측 포장도로에 접하며, 평지의 사다리형 토지입니다.
• 규제. 준주거지역·동대문 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적은 900.0㎡이고 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 48세대·전용 16.56㎡의 소형 주택이며, 5회 유찰과 단지 경매 평균 5.6회 유찰 이력은 매수층이 제한적일 수 있음을 보여줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 대항력 포기, 미배당 보증금 청구권 포기, 주택임차권등기 말소 동의가 모두 명확히 기재됐는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 을구 1번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되지 않고 말소된다는 기재가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 실제 점유. 임차권등기 이후 현재 점유자와 인도 상태를 현황조사서·현장 방문으로 확인하고, 점유자가 남아 있다면 명도 절차를 준비해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.03.18 설정된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 및 집행기록에서 확인하세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -10.0%입니다. 전체 평균 243,083,333원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 거래 공백과 유찰. 최신 거래는 2023.10이고 이 물건은 5회 유찰됐습니다. 단순 할인율보다 현시점 재매각 가능성과 임대수요를 보수적으로 검토하세요.
• 기계식주차장. 실제 이용 가능 차량 규격과 운영 상태, 유지비를 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”

현재 최저가 183,680,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 82.6%이고, 최신 거래 195,000,000원보다 낮습니다. 확약서가 정상 적용된다면 문현재 씨의 룰상 미배당 보증금 69,691,520원은 매수인에게 승계되지 않아, 실질취득액도 183,680,000원으로 정리됩니다.

그렇다고 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 거래 추세는 -10.0%이고, 최신 거래는 2023.10에 머물러 있으며, 물건 자체도 이미 5회 유찰됐습니다. 48세대·전용 16.56㎡ 소형 도시형생활주택의 환금성까지 감안하면 권리는 확약 확인 시 정리되지만, 매각성과 재판매는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 결론은 확약서 원본 확인이 선행되는 조건부 검토입니다.