의정부지방법원 2025타경64582. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 338-31 삼성힐스 에이동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가 253,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 177,100,000원입니다. 임차인 목록은 비어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 권리분석의 핵심은 “떠안을 권리”보다 소규모 다세대의 거래 신뢰도와 현장 확인에 있습니다.
이 물건의 가격상 매력은 숫자만 보면 분명합니다. 실거래 평균 265,000,000원 대비 최저가가 66.8%로 내려와 있습니다. 하지만 같은 자료가 동시에 경고도 줍니다. 삼성힐스101동102동은 총 15세대이고, 실거래 표본은 2건뿐입니다. 게다가 감정평가서 기타참고사항에는 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부구조·이용상태를 확인할 수 없었고, 임대내역이 미상이라고 되어 있습니다. 권리상 인수 0원과 현장 점유·상태 확인 필요를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64582 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 338-31 삼성힐스 에이동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 하이파크2로59번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.94㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용중임 |
| 소유자 | 송재우 (2018.03.06. 거래가액 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 / 매각기일 | 110,252,747원 / 2026.05.26 |
| 명세서 비고 | 현황상 '101동'으로 표시됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2017.04.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 배당표에서도 이 근저당이 먼저 156,000,000원을 가져가는 구조입니다. 이후 붙은 신용보증기금·한국카카오은행·서울보증보험 관련 가압류 및 경매개시 등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 표본은 작고 오래됐다
삼성힐스101동102동 전용 57.94㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 2021.11 거래 275,000,000원, 2022.03 거래 255,000,000원이며, 평균은 265,000,000원입니다. 현재 실질취득가 177,100,000원은 이 평균의 66.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.94㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2021.11 | 57.94㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 평균 | 57.94㎡ | 2건 | 265,000,000원 |
감정가 253,000,000원은 실거래 최저 255,000,000원보다 낮고, 현재 최저가 177,100,000원은 실거래 평균보다 크게 낮습니다. 다만 거래가 2021~2022년에 멈춰 있고 표본이 2건뿐이라, 이 66.8%를 그대로 “현재 시세 대비 확정 할인”으로 단정하면 안 됩니다. 가격 메리트는 있어 보이지만, 환금성 검증이 필수인 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,279,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 85,500,000원 | 17,820,600원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 한국카카오은행 주식회사 | 35,750,896원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,715,838원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 289,966,734원 중 예상 배당은 173,820,600원, 미배당은 116,146,134원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 177,100,000원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 177,100,000원 | 0원 | 116,146,134원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 123,969,999원 | 0원 | 168,532,315원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,778,999원 | 0원 | 205,149,757원 |
임차인 인수형 물건이 아니므로 유찰이 진행되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 다만 후순위 채권자들의 미배당은 커지고, 현재 배당표상 소유자에게 돌아가는 잔여도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 탄현역이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 내 3층 301호입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형의 다세대주택부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 삼성힐스101동102동은 총 15세대, 사용승인일은 2017.03.31입니다. 소규모 다세대라 매도 기간과 가격 협상 여지를 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황상 동 표시. 명세서 비고에 현황상 '101동'으로 표시된다고 되어 있습니다. 등기상 에이동 301호와 현장 표기가 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대내역 미상입니다. 전입세대, 점유자, 우편물, 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 177,100,000원은 과거 실거래 평균의 66.8%입니다. 단, 표본이 2건뿐이라 현재 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 소규모 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 수선, 주차 문제에 따라 실질비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·배당표·감정요항·실거래 데이터 기준입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부 최신본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 따져야 한다
이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 자료상 임차인 신고는 없고, 배당표상 인수도 0원입니다. 그래서 실질취득가는 최저매각가와 같은 177,100,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균 265,000,000원 대비 66.8%라 가격만 보면 매력적입니다.
다만 결론을 너무 빨리 내리면 안 됩니다. 실거래는 2021.11과 2022.03의 2건뿐이고, 단지는 총 15세대입니다. 여기에 현황상 101동 표시, 임대내역 미상, 내부상태 미확인이라는 체크 포인트가 겹칩니다. 권리분석은 통과, 입찰 전 현장·환금성 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 팔릴 가격과 점유·현황 확인입니다.
