울산지방법원 2025타경1187. 양산시 원동면 영포리 소재 토지와 건물을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 건물 구조는 통나무구조 기타지붕 2층입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으며, 최저매각가는 감정가 459,141,300원에서 1회 유찰된 321,399,000원입니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2014.07.15. 설정된 물금농업협동조합 근저당 260,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 정명준 근저당·신용보증기금과 현대캐피탈 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당 폭은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1187 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 원동면 영포리 52-1 · 경상남도 양산시 원동면 배태길 67-15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 통나무구조 기타지붕 2층 · 외벽 통나무 등 마감 · 내벽 벽지 및 타일·통나무노출 등 · 샷시창호 |
| 토지 | 579.0㎡ · 지목 답 · 이용상황 전 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 맹지 |
| 소유자 | 김동완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 459,141,300원 / 321,399,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 123,572,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2014.07.15. 물금농업협동조합 근저당권 260,000,000원이며, 2022.08.12. 정명준 근저당권 130,000,000원과 2024.10.29. 신용보증기금 가압류 12,037,646원, 2025.03.24. 현대캐피탈 가압류 21,813,641원 등은 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 321,399,000원으로 감정가 459,141,300원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 일반적인 주택 가격 비교보다 농지취득자격증명, 제시외 건물, 법정지상권 가능성, 맹지 여부 같은 개별 물건 리스크의 가격 반영 여부를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,299,586원 |
| 1. 근저당 · 물금농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정명준 | 130,000,000원 | 56,099,414원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,037,646원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,813,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 423,851,287원 중 예상 배당액은 316,099,414원이고, 미배당은 107,751,873원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 매각 조건 — 이 사건의 핵심 변수
- 일괄매각. 제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도·사진용지에 나타나는 ㄱ~ㄴ은 포함됩니다.
- 매각 제외 제시외 건물. ㄷ~ㅂ은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이 제시외 건물의 소재로 인한 영향을 반영한 가격입니다.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물 부분을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 이동식 시설. 컨테이너박스 1동, 이동식 창고 1동, 이동식 냉장고 1동은 이동·해체의 용이성을 고려해 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록1 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 매각결정 기일까지 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 주위환경. 영포마을 북동측 원거리에 소재하며, 부근은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건 인근 및 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지 특성. 토지면적 579.0㎡, 지목 답, 이용상황 전, 완경사·사다리형이며 공시지가는 54,300원/㎡입니다.
- 도로 조건. 토지 정보상 도로접면은 맹지입니다. 감정평가에는 대상물건까지 차량 접근 가능으로 기재되어 있어 실제 진입 경로와 권원 확인이 중요합니다.
- 용도지역·규제. 생산관리지역이며 영농여건불리농지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록1 토지의 증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 경계 확인. ㄱ~ㄴ은 매각 포함, ㄷ~ㅂ은 제외이므로 현장에서 위치와 이용관계를 정확히 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물과 토지 사이의 법률관계가 불분명하므로 실제 점유·소유관계와 성립 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 진입로 확인. 토지 정보상 맹지인 반면 감정평가에는 차량 접근 가능으로 기재되어 있으므로, 현황도로·통행권·진입 권원을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해 예상배당과 채권자 관계를 다시 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 감정가의 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 부족합니다. 물건 특유의 제약을 감안한 별도 가치평가가 필요합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “물건 안전”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2014.07.15. 물금농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명 제출 의무, 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 정보상 맹지라는 요소가 한 사건에 겹쳐 있습니다.
현재 가격은 감정가의 70%인 321,399,000원이지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형, 물건 리스크는 확인형. 이 사건은 할인율보다 농취증 발급 가능성·제시외 건물 관계·진입로 권원을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
