창원지방법원 2025타경329. 마산합포구 산호동의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 96.5㎡이고, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 124,192,000원으로 감정가 177,417,210원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다.
권리 흐름의 중심은 2014.07.21 설정된 구암새마을금고 근저당 65,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입세대확인서상 위수경은 2023.01.13 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 점유·임대차 조건은 매각물건명세서와 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경329 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 20-7 · 경상남도 창원시 마산합포구 산호북1길 39 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 96.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 급·배수·위생·난방·전기설비 |
| 소유자 | 김창미 2분의 1 · 이경희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,417,210원 / 124,192,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 42,981,358원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 등기상 소유자는 김창미와 이경희가 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2014.07.21 구암새마을금고 근저당권입니다. 2016년 가압류와 2017년 임의경매, 2017년 설정된 주식회사경진공조 근저당, 2024년 가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.10.22 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위수경(전입세대확인서상) | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위수경의 전입신고는 말소기준권리인 2014.07.21 근저당보다 늦은 2023.01.13이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 현황조사에서 확인된 범위 외 내부 사정은 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 124,192,000원으로 감정가 177,417,210원의 70%입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
추가 유찰 시 데이터상 매각가 시나리오는 86,934,400원, 60,854,079원입니다. 가격은 내려가지만 그에 따라 채권자의 미배당액은 23,011,777원, 48,622,652원으로 늘어납니다. 그래도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,538,688원 |
| 을구 1번 근저당권 · 구암새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사경진공조 | 42,981,358원 | 42,981,358원 |
| 소유자 교부 | - | 13,671,954원 |
현재 회차에서는 채권총액 107,981,358원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 13,671,954원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 현장 리스크 — 2층 면적 차이가 핵심
감정평가서의 일반적인 공부와의 차이는 “없음”으로 되어 있지만, 매각물건명세서는 2층 면적 차이를 별도로 명시하고 있습니다. 따라서 권리보다 물적 현황 확인이 더 중요한 사건에 가깝습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중인 단독주택입니다.
- 주위환경. 용마초등학교 북측 인근이며 단독주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 대 96.5㎡, 평지, 세로장방, 소로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 910,900원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 위수경의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계는 현장에서 확인합니다.
- 2층 실측. 공부상 23.83㎡와 실측 49.5㎡ 차이의 원인과 실제 구조를 확인합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 감정평가 대상과 현황을 대조합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으므로 노후·수선 상태를 별도 점검합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 실거래를 별도 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 더 중요하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준인 2014.07.21 구암새마을금고 근저당 이후 권리는 정리되고, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 전입세대확인서상 점유자도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
다만 단독주택 경매답게 핵심은 등기보다 현장입니다. 2층의 공부상 23.83㎡와 실측 49.5㎡ 차이, 제시외 건물 포함, 내부 미확인이라는 세 가지가 남습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 “인수 위험은 낮지만, 물적 현황을 직접 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
