울산지방법원 2025타경1329. 울산 북구 양정동 627-7에 소재한 건물과 토지가 일괄매각되는 강제경매 사건입니다. 물건의 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가서에는 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물로 기재돼 있습니다. 토지면적은 343.0㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다.

등기상 소유자는 이미경입니다. 2021년 6월 10일 기존 임의경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신정새마을금고 명의의 채권최고액 750,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 권민수의 근저당권 460,000,000원, 박명원의 임차권등기와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건에서 중요한 것은 크게 세 가지입니다. 첫째, 기존 등기권리의 말소 범위. 둘째, 실제 점유자의 대항력 여부. 셋째, 토지와 건물의 현재 시장가치. 특히 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈길을 끌지만, 실제 거래시세가 없다면 할인율만으로 투자수익을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인

특히 과거 등기에서 주의할 점은 말소된 전세권과 임차권을 현재 인수 대상에 다시 더하면 안 된다는 것입니다. 최용대의 전세권은 이미 말소됐고, 현대제철주식회사의 전세권 및 문성현·진영현·안명진·주식회사건국이엔아이의 임차권등기도 2021년 매각으로 말소됐습니다. 이들 과거 권리금액은 현재의 확정 인수액에 합산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인 1명, 추가 점유 미상

등기부 및 매각물건명세서에서 이름과 보증금이 확인되는 임차인은 박명원 1명입니다. 그 밖에 신원과 임대차 조건이 특정되지 않은 주거 점유 관련 기록이 있어, 실제 전체 점유 인원과 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

③ 박명원 — 채권자와 임차권자가 동일한 사건

이 경매의 신청채권자는 박명원이고 청구액은 70,000,000원입니다. 건물 203호에 설정된 임차권등기의 권리자도 박명원이며 임차보증금 역시 70,000,000원입니다. 이 금액을 서로 다른 사람의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

현재 가정배당에서는 박명원의 신청채권 70,000,000원에 대한 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 제시된 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션 결과이며, 실제 배당에서는 채권 원리금·집행비용·우선변제권·조세채권 등의 확인에 따라 순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 박명원에 대한 배당 부족분을 곧바로 매수인의 인수금액으로 전환해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 736,009,000원 가정)

신정새마을금고와 권민수의 채권액은 채권최고액을 사용한 추정입니다. 실제 피담보채무와 다를 수 있습니다. 박명원의 신청채권과 임차보증금은 동일인 관계이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 미배당은 늘어난다

현재 최저가는 감정가의 약 49%입니다. 추가 유찰 시에는 감정가 대비 약 34%, 24% 수준의 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정평가액을 기준으로 계산된 비율입니다. 실제 부동산 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

또한 추가 유찰 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 계속 0원으로 나타나지만, 이는 미상 점유자의 권리를 확인해 제거했다는 뜻이 아닙니다. 미상 점유자가 선순위 대항력과 보증금반환채권을 갖고 있는 것으로 확인된다면 낙찰가 외에 부담해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 따라서 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·토지·건물 — 일괄매각의 가치 확인

• 위치. 울산광역시 북구 양정동 소재 양정초등학교 남측 근거리입니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설과 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 343.0㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지입니다. 도로접면은 광대로한면으로 기록돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지가격 참고. 공시지가 1,314,000원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 가격 지표로 실제 매매가와 구별해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트·치장석, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샷시 이중창 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 전기, 난방 및 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 해당 사항이 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 호실별 점유·계약관계를 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 주민등록 전입세대, 실제 거주자, 점유개시일, 보증금 및 계약서의 존재 여부를 확인하세요. 대항력과 매수인 인수 가능성을 판단하는 핵심입니다.
• 박명원의 임대차 확인. 임차권등기권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급 및 반환 내역, 채권의 발생 원인을 대조하세요.
• 매각물건명세서 검토. 일괄매각 범위와 인수사항을 확인하고, 건물 내 실제 호실별 점유관계와 일치하는지 검토하세요.
• 토지 공동담보 확인. 신정새마을금고와 권민수 근저당은 건물뿐 아니라 양정동 627-7 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 건물·토지 등기부를 함께 확인하세요.
• 시세 조사. 주변 유사 토지의 최근 실거래, 4층 주거용 건물의 임대수익, 건물 상태와 수선비를 검토한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 현장 조사. 실제 세대별 사용 현황, 공실 여부, 내부 상태, 불법 증축 가능성, 공용시설 및 유지관리 상태를 확인하세요.
• 배당순위 재검증. 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있습니다. 조세채권, 최우선변제, 확정일자에 따른 배당관계를 확인하세요.
• 명도·추가비용. 미상 점유자가 남아 있을 가능성을 고려해 명도 절차, 점유 이전, 미납 관리비 및 수선비 등을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.21. 매각 진행 여부 및 변경·취하·정지 가능성을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “반값 경매”보다 먼저 확인할 것은 점유와 시세

이 사건은 감정가 1,502,058,600원에서 2회 유찰돼 최저가가 736,009,000원까지 내려왔다는 점에서 관심을 끕니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 확인된 임차권등기가 소멸하는 구조도 긍정적입니다.

그러나 확인된 임차인 1명 외의 점유관계가 명확하지 않고, 실제 시세와 임대수익에 관한 비교자료가 없습니다. 배당표상 553,751,090원의 미배당액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않지만, 미상 점유자의 권리까지 안전하다고 확정한 것도 아닙니다.

결론은 권리 일부 양호, 점유·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 미상 점유자의 대항력과 보증금 관계를 해소하고, 건물·토지 일괄매각의 적정 시장가치를 산정한 뒤 접근해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 투자 매력을 인정하기에는 확인되지 않은 변수가 큽니다.