울산지방법원 2025타경1329. 울산 북구 양정동 627-7의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이며, 토지는 343㎡, 일반상업지역·상업용 토지로 평가돼 있습니다.
현재 소유자 이미경은 2021.06.10 종전 경매의 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신정새마을금고가 채권최고액 750,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 뒤이어 2022.11.30 권민수 근저당 460,000,000원, 2024.10.14 박명원 주택임차권 70,000,000원, 2025.08.08 박명원의 강제경매개시결정이 들어왔고, 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 양정동 627-7 · 울산광역시 북구 염포로 579-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 승강기·난방·위생 및 급배수·전기설비 |
| 토지 | 343㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 자루형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 이미경 (2021.06.10 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,502,058,600원 / 1,051,441,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박명원 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸
현재 등기에서 핵심은 2021.06.10 을구 14번 신정새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 750,000,000원이며 토지 양정동 627-7을 공동담보로 합니다. 이후 권민수 근저당, 박명원 임차권, 박명원 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 설정·접수돼 매각으로 소멸합니다.
2013년부터 2020년 사이 존재했던 반구1동새마을금고 근저당, 최용대·현대제철 전세권, 문성현·진영현·안명진·주식회사건국이엔아이의 임차권 등 종전 소유자 시기의 권리들은 2021.06.10 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이번 사건의 인수 여부는 과거 권리보다 현재 점유관계를 확인하는 것이 더 중요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 두 명은 후순위, 두 건은 미상
| 성명 | 이용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박명원 | 주거 · 임차권등기 | 2021.08.26 / 2021.08.12 | 70,000,000원 | 있음 · 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 서준혁 | 주거 | 2022.09.30 / 2022.09.06 | 미상 | 있음 · 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
박명원은 전입신고 2021.08.26, 점유개시 2021.09.11로 모두 말소기준일 2021.06.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 서준혁 역시 전입신고 2022.09.30으로 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다. 이 두 사람은 현재 자료상 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,051,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,914,410원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 신정새마을금고 | 750,000,000원 | 750,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 권민수 | 460,000,000원 | 288,526,590원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 박명원 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,280,000,000원 중 1,038,526,590원이 배당되고, 241,473,410원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,051,441,000원 | 1,038,526,590원 | 241,473,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 736,008,700원 | 726,248,613원 | 553,751,387원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 515,206,089원 | 507,654,028원 | 772,345,972원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 양정동 ‘양정초등학교’ 남측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·전기설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 343㎡의 대지로, 상업용·평지·자루형·광대로한면입니다. 공시지가는 1,314,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 관련 기재는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입세대와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 박명원 관계성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 이름이고 금액도 70,000,000원입니다. 임대차계약과 채권 발생관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 인수 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되므로 등기부의 공동담보 범위와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰하지 않기. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실과 시세 대비 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유가 아직 안 닫혔다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.10 신정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 박명원과 서준혁도 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 이번 물건을 ‘인수 0원의 안전물건’으로 바로 확정하면 안 됩니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재가 2건 남아 있기 때문입니다. 이 둘은 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 여기에 임차권자 박명원과 신청채권자 박명원의 관계성까지 확인해야 하므로, 최종 승부처는 감정가 70%라는 숫자가 아니라 점유관계를 얼마나 확실하게 닫고 들어가느냐입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 배당모형상 인수는 0원, 그러나 미상 점유 확인 전까지 권리판단은 보수적 접근이 맞습니다.
