울산지방법원 2025타경1345. 경상남도 양산시 동면 사송리 ‘사송더샵데시앙2차6단지’ 601동 22층 2204호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김선영이며, 2023.04.26. 거래가액 375,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 양산새마을금고가 채권최고액 361,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.13. 양산새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 간단합니다. 조사된 임차인은 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 말소기준권리인 양산새마을금고 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건은 복잡한 임차인 승계보다 실제 응찰가격이 최근 시세 대비 충분히 낮은지가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 사송리 1165 사송더샵데시앙2차6단지 601동 22층 2204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9364㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 김선영 (2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 375,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산새마을금고 / 300,016,358원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준, 임차인 없음
임차인 없음. 말소기준권리는 2023.04.26. 접수된 양산새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 361,200,000원입니다. 2025.08.13. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%
사송더샵데시앙2차6단지는 총 614세대, 사용승인일은 2023-01-30이며, 대상 면적과 일치하는 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 389,000,000원, 최신 거래는 2026.05 413,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.94㎡ | 21 | 413,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 18 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 5 | 377,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 24 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 10 | 408,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9364㎡ | 12건 | 389,000,000원 |
최근 거래 범위는 360,000,000원~413,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 389,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 293,300,000원으로 최근 12개월 평균 대비 75.4%입니다. 최신 거래 2026.05의 413,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,906,200원 |
| 2. 근저당 · 양산새마을금고 | 361,200,000원 | 288,393,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 양산새마을금고 근저당에 288,393,800원이 배당되고 72,806,200원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 293,300,000원 | 288,393,800원 | 72,806,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 205,310,000원 | 201,635,660원 | 159,564,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 143,717,000원 | 140,904,962원 | 220,295,038원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 300,016,358원이고, 현재 회차 예상배당은 288,393,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당분은 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 이후 유찰 시 매각가가 내려가도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사송초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 22층 2204호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 남서측 폭 약 20m 이상 진입로를 통해 출입 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 상태. 위반건축물 표시가 없고, 건축물 현황도상 발코니 확장형입니다.
- 환금성. 총 614세대, 2023-01-30 사용승인 단지이며 최근 동일 면적 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.04.26. 양산새마을금고 근저당과 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 293,300,000원은 최근 12개월 평균 389,000,000원의 75.4%입니다. 응찰가가 올라갈수록 이 가격 차이는 줄어듭니다.
- 최신 실거래 확인. 확인된 최신 거래는 2026.05 413,000,000원입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 함께 점검하세요.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 깨끗하고, 현재 회차는 시세 대비 가격도 낮다
이 사건의 가장 큰 장점은 권리와 가격이 같은 방향을 가리킨다는 점입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저매각가 293,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 389,000,000원의 75.4%입니다. 최신 거래 413,000,000원보다도 낮습니다.
다만 감정가와 최저가의 차이만 보고 판단하기보다, 실제 응찰가가 올라갈 때도 최근 실거래와의 가격 차이가 유지되는지 확인해야 합니다. 권리구조만 보면 단순하고, 현재 회차의 가격 위치도 유리합니다. 이 물건의 승부처는 인수 위험이 아니라 최종 낙찰가입니다.
