울산지방법원 2025타경1385. 울산 울주군 온양읍 대안리 휴림아파트 1동 5층 501호, 전용 71.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김기성으로, 2017년 8월 3일 거래가 192,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사부산은행 앞으로 채권최고액 118,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 특징은 권리보다 가격과 시장 흐름에 있습니다. 감정가는 161,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저가는 112,700,000원입니다. 최신 실거래는 2026년 6월 같은 전용면적·같은 5층에서 140,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 140,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최신 시세의 80.5% 수준입니다. 다만 최근 가격은 과거 거래군보다 12.6% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 156,100,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 176-2 휴림아파트주건축물 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.94㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김기성 (2017.08.03. 거래가 192,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 96,139,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2017년 8월 3일 주식회사부산은행 근저당권이며, 그 이후의 국세 압류, 한국양계축산업협동조합 가압류, 신용보증기금 가압류, 임의경매개시결정, 울주군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 80.5%
휴림아파트는 18세대, 2015년 12월 3일 준공된 소규모 단지입니다. 대상 면적 71.94㎡와 일치하는 실거래는 총 5건 확인되며, 가장 중요한 비교 기준은 오래된 고가 거래를 포함한 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래와 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 71.94㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 71.94㎡ | 2 | 166,500,000원 |
| 2022.03 | 71.94㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.03 | 71.94㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2021.10 | 71.94㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.94㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 80.5%입니다. 최신 거래가도 140,000,000원으로 동일하므로, 현재 회차 기준 실질취득가 112,700,000원은 최근 시세 아래입니다. 반면 전체 5건 평균은 156,100,000원이지만, 최근 가격이 과거 거래보다 -12.6% 낮아졌기 때문에 전체 평균 대비 72.2%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 118,800,000원 | 110,322,200원 |
| 3. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 15,688,849원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 13,194,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,700,000원 가정 시 채권자 총 청구액 147,683,299원 중 110,322,200원이 배당되고 미배당액은 37,361,099원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 37,361,099원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 70,613,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 93,854,313원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온남초등학교 북측 인근으로, 단독주택·공동주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형에 유사한 부정형 토지이며 북서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 온천원보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 휴림아파트는 18세대의 소규모 단지이고 동일 면적 실거래는 5건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 발견과 환금성은 대단지보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 현재 최저가 112,700,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원의 80.5%입니다. 전체 평균 156,100,000원보다 최신 거래를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 거래 대비 -12.6%입니다. 현재 할인폭이 있어도 추가 가격 하락 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 18세대이며 실거래 표본이 많지 않습니다. 낙찰 후 매도까지 고려한다면 매수자층과 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 관련 원본 확인. 등기부에는 국 및 울주군 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 실제 배당 단계의 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·관리비 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 체납 관리비는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘최근 시세 기준’으로
이 사건은 말소기준인 2017년 부산은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 112,700,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 140,000,000원의 80.5%로, 권리와 현재 가격만 보면 검토할 여지가 있습니다.
다만 가격 판단의 기준을 과거 전체 평균 156,100,000원에 두면 안 됩니다. 최신 거래는 140,000,000원까지 내려왔고 최근 추세도 -12.6%입니다. 여기에 18세대 소규모 단지라는 환금성 요소까지 고려하면, 이 물건은 “권리는 깨끗하고 현재 최저가는 최근 시세 아래지만, 하락장과 소규모 단지 리스크를 감안해 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건”으로 정리됩니다.
