울산지방법원 2025타경1408. 울산 중구 반구동에 위치한 반구동파크오시오 10층 1001호입니다. 경매상 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적은 약 27.89㎡, 건물은 지하 3층부터 지상 14층 규모이며 대상 호실은 10층입니다. 소유자는 주식회사파크오시오입니다.
감정가 109,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건에는 2020.02.03 설정된 한국공항공사의 전세권이 존재하고, 그 전세금만 91,000,000원입니다. 전세권이 소멸하는지, 아니면 배당되지 않은 금액이 매수인에게 남는지에 따라 투자 판단이 완전히 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층 1001호 도로명주소: 울산광역시 중구 화합로 426 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 / 층수 | 27.8886㎡ · 지하 3층~지상 14층 중 10층 |
| 건물 규모 / 준공 | 48세대 · 2018.10.25 |
| 소유자 | 주식회사파크오시오 (2020.02.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국공항공사 / 91,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 한국공항공사 · 전세금 91,000,000원 · 2020.02.03 설정 |
| 말소기준 표기 | 2023.10.20 울산광역시 중구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권의 처리부터 확인
권리 순서에서 가장 중요한 사실은 한국공항공사의 전세권이 2023.10.20 압류보다 먼저 설정됐다는 점입니다. 전세권 설정일은 2020.02.03, 전세금은 91,000,000원이며 등기상 범위는 주거용 건물 전부, 기재된 존속기간은 2022.03.30까지입니다.
반면 말소기준으로 표시된 중구 압류는 2023.10.20, 이번 임의경매개시결정은 2025.08.28, 국민건강보험공단 압류는 2025.09.03입니다. 중구 압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 과거 강제경매개시결정도 취하·말소된 이력이 있습니다.
따라서 매각물건명세서의 전세권 인수·소멸 조건, 경매신청의 근거 권리, 전세권자의 배당요구 및 배당관계를 반드시 함께 확인해야 합니다. 전세권 소멸이 확인된다면 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다를 수 있습니다.
② 점유·임대차 — 임차인 없음과 명도 안전은 다르다
별도로 확인된 임차인 없음. 다만 이것이 현재 호실이 비어 있거나 임대차관계가 없다는 의미는 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 수차례 현장 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기록되어 있습니다.
| 권리관계인 | 금액 / 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국공항공사 등기 전세권자 · 실제 임차인 수에 미포함 |
91,000,000원 설정 2020.02.03 |
임대차 대항력 별도 확인 | 등기 전세권 | 소멸 여부 확인 |
실제 임차인으로 별도 확인된 사람은 0명입니다. 등기 전세권과 주택임대차보호법상 대항력·확정일자는 구별해야 하며, 전세권자의 실제 점유 여부와 법적 지위도 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 49% 할인보다 하락 추세가 중요하다
반구동파크오시오 전용 약 27.89㎡의 실거래는 총 5건입니다. 전체 거래 평균은 88,272,000원이지만, 여기에는 2022년의 114,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 27.89㎡ | 9 | 57,360,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.89㎡ | 3건 | 71,120,000원 |
| 전체 거래 평균 | 27.89㎡ | 5건 | 88,272,000원 |
최저매각가 53,410,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 75.1%로 보입니다. 하지만 미배당 전세금 38,951,380원을 인수하는 경우 매수인의 실질취득액은 92,361,380원으로 상승합니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 약 129.9%, 최신 거래가 78,000,000원 대비 약 118.4%입니다.
특히 최근 거래가격은 이전 기간 대비 37.6% 하락한 것으로 집계됩니다. 과거 114,000,000원 거래를 포함한 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,361,380원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 한국공항공사 | 91,000,000원 | 52,048,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세권 미배당 잔액 | — | 38,951,380원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 잔액은 전세권자에게 지급되지 못한 금액이지 자동으로 확정되는 매수인 인수채무는 아닙니다. 배당순위 및 전세권 소멸 여부에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰별 취득 시나리오 — 내려가는 최저가의 착시
현재 2회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 더 낮아질 수 있습니다. 그러나 선순위 전세권 미배당액이 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당액은 커집니다. 따라서 최저매각가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미하지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당액 | 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 53,410,000원 | 38,951,380원 | 92,361,380원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 37,387,000원 | 54,685,966원 | 92,072,966원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 26,170,900원 | 65,700,176원 | 91,871,076원 |
각 실질취득액은 해당 회차 최저가에 전세권 미배당액을 더한 조건부 계산입니다. 회차별 집행비용 추정치에 따라 합계에 차이가 있으며 취득세·명도비·관리비는 포함되지 않습니다. 전세권 소멸이 확정되면 이 인수 시나리오는 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 남서측 인근입니다. 주위는 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 경매상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, CCTV, 지하주차장 등 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 토지. 대지, 평지·가로장방형이며 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,947,000원/㎡입니다.
- 환금성. 48세대 규모로, 동일 면적 확인 거래가 5건입니다. 최근 거래 평균은 과거 기간보다 37.6% 하락했고, 2025년 거래가격도 57,360,000원~78,000,000원으로 차이를 보입니다. 재매각 시 매수층과 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 경매 이력. 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다. 유찰 자체를 가격 안전성의 증거로 보아서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 한국공항공사의 전세권 설정계약, 전세금 91,000,000원, 존속기간 및 전세권 말소·소멸 조건을 확인하세요.
- 경매신청 원인 확인. 이번 임의경매 신청채권자가 전세권자인 한국공항공사입니다. 전세권에 기한 경매신청인지, 매각으로 전세권이 소멸하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리와 전세권의 소멸 여부를 확인하기 전에는 인수 0원이나 미배당액 전액 인수를 확정하지 마세요.
- 배당순위 검토. 중구 압류 및 국민건강보험공단 압류와 관련한 체납액, 법정기일 및 우선배당 가능성을 확인하세요. 배당 순위가 달라지면 전세권 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 조사. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자와 점유 원인, 전입세대 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도 적법성. 근린시설 분류와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도 및 사용상 제약을 검토하세요.
- 실질취득액 검증. 인수 시 현재 추정 취득액은 92,361,380원으로 최근 평균 71,120,000원을 웃돕니다. 전세권이 소멸하는 경우의 자금계획과 별도로 계산하세요.
- 하락장 감안. 최근 거래 추세 -37.6%를 반영하고, 과거 114,000,000원 거래나 전체 평균 88,272,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요.
- 체납 관리비·추가 비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세, 명도비, 기타 집행 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 입찰기일 재확인. 2026.10.21 매각기일 및 진행·변경·취하 여부를 법원 공고로 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 전세권의 결론이 먼저다
이 사건의 본질은 저렴한 최저매각가가 아니라 전세금 91,000,000원의 선순위 전세권입니다. 현재 최저매각가는 53,410,000원이지만, 추정 미배당액 38,951,380원이 매수인에게 승계된다면 실질취득액은 92,361,380원입니다. 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 모두 웃도는 수준이어서, 이 경우 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.
더욱이 최근 실거래는 이전 기간보다 37.6% 하락했고, 이 물건은 2회 유찰되었으며 48세대 규모의 근린시설 분류 물건입니다. 권리 부담에 시세 하락과 환금성 위험까지 겹칠 수 있어 보수적인 평가가 필요합니다.
다만 전세권자인 한국공항공사가 직접 임의경매를 신청했으므로 전세권이 매각으로 소멸할 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 소멸이 확인되면 인수액 0원 기준으로 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “선순위 전세권 소멸 여부 확인 전 입찰 보류”입니다. 등기 순위와 배당 부족액을 확인하는 것만으로는 부족하며, 실제 매수인 인수 여부까지 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
