울산지방법원 2025타경1408. 반구동파크오시오 10층 1001호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 76,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려와 보이지만, 권리관계에서 먼저 확인해야 할 것은 2020년 2월 3일 설정된 한국공항공사 전세권 91,000,000원입니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2023년 10월 20일 울산광역시 중구 압류입니다. 그런데 전세권은 그보다 약 3년 8개월 앞선 2020년 2월 3일에 설정됐고, 등기 권리분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 현재 최저가 76,300,000원을 기준으로 한 예상배당에서도 전세권은 전액 변제되지 않아 16,473,400원이 남습니다. 이 잔액까지 고려한 실질취득가 92,773,400원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 먼저다

현재 소유권은 주식회사파크오시오 명의입니다. 과거 신탁등기와 2021년·2023년 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 축은 2020.02.03 한국공항공사 전세권 91,000,000원, 2023.10.20 울산광역시 중구 압류, 그리고 2025.08.28 현 임의경매개시결정입니다.

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 수차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란했다고 되어 있습니다. 따라서 전세권과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 전입·사업자등록 등 추가 대항요건을 갖춘 사용자가 존재하는지는 입찰 전 별도 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘92,773,400원’을 봐야 한다

반구동파크오시오의 대상 면적은 27.8886㎡이고, 동일면적 실거래 5건이 확인됩니다. 과거 2022년 114,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.

현재 최저가 76,300,000원은 최근 12개월 평균 71,120,000원의 107.3%입니다. 즉 전세권 인수를 빼고 최저가만 비교해도 최근 평균보다 비쌉니다. 여기에 미배당 전세권 16,473,400원을 더한 실질취득가 92,773,400원은 최근 12개월 평균보다 약 30.4%, 최신 거래 78,000,000원보다 약 18.9% 높은 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)

현재 회차에서는 전세금 91,000,000원 중 74,526,600원이 배당되고 16,473,400원이 미배당됩니다. 등기 권리분석상 해당 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있으므로, 본 리포트는 이 미배당 잔액을 실질 인수위험으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 부담을 함께 봐야 한다

유찰이 더 진행되면 표면상 최저가는 53,410,000원, 37,387,000원까지 낮아지지만 전세권자에게 돌아가는 배당도 함께 감소해 미배당액이 38,951,380원, 54,685,966원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가가 크게 낮아지는 것만으로 안전마진이 자동으로 커지는 구조가 아닙니다. 입찰가는 선순위 전세권의 최종 소멸·인수 여부와 잔액 부담을 먼저 확정한 뒤 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 남서측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·근린생활시설·학교시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 25m의 아스팔트·보도블록 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가상 해당 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 14층 건물의 10층 1001호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·CCTV·지하주차장설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 가로장방형 평지의 주상복합용 건부지입니다. 공시지가는 2,947,000원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 포함되고, 대로3류 및 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 37.6% 낮고, 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.5회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 확인. 2020.02.03 설정된 한국공항공사 전세권 91,000,000원의 매각 후 존속 및 미배당잔액 인수 여부를 등기부·매각물건명세서·배당요구 관계로 최종 대조해야 합니다.
• 입찰가가 아닌 실질취득가로 비교. 현재 회차 기준 76,300,000원에 미배당 16,473,400원을 더한 92,773,400원을 가격 판단 기준으로 두는 것이 안전합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 71,120,000원, 최신 거래는 78,000,000원입니다. 과거 114,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 88,272,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 37.6% 낮습니다. 추가 유찰이 되더라도 전세권 미배당액이 커지는 구조를 함께 계산해야 합니다.
• 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 금융·세금·사용승인 관련 판단 시 실제 공부상 용도와 이용상태를 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 70% 유찰가보다 ‘선순위 91,000,000원’이 먼저다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 109,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 76,300,000원으로 내려왔지만, 2020년 설정된 한국공항공사 전세권 91,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 매각대금 가정에서는 전세권 배당 후에도 16,473,400원이 부족하고, 등기 권리분석상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있습니다.

따라서 현재 회차의 판단 기준은 76,300,000원이 아니라 실질취득 92,773,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 실거래 78,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -37.6%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수도 2.5회로 나타납니다. 유찰은 됐지만 가격 메리트가 확인된 물건은 아니며, 선순위 전세권 인수 여부를 확정하지 않은 상태의 공격적 입찰은 피하는 편이 맞습니다.