울산지방법원 2025타경1543. 양산시 물금읍 범어리 범어덕산타운 106동 8층 806호로, 감정평가서상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 문선영이며, 2020.03.31 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리이고, 뒤이어 남아 있는 우리은행 근저당, 정우민 근저당, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
권리관계 자체보다 눈여겨볼 부분은 현재 가격과 시세 방향입니다. 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 155,400,000원까지 내려왔습니다. 최신 동일 면적 실거래는 2026.03 220,000,000원, 최근 12개월 평균은 213,333,333원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 72.8%입니다. 반면 최근 거래 평균이 이전 거래구간 대비 -5.5%로 낮아졌다는 점은 가격 메리트와 별개로 반드시 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 549 범어덕산타운 106동 8층 806호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 매칭 면적 111.78㎡ · 지하1층/지상15층 중 8층 |
| 소유자 | 문선영 · 2020.03.31 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정우민 / 40,405,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 1993.08.02 |
| 단지 규모 | 덕산타운 483세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 우리은행 근저당 뒤에 있는 을구 19번 우리은행 근저당과 을구 20번 정우민 근저당은 배당이 부족하더라도 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세
가격 판단의 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선했습니다. 동일 면적 111.78㎡의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 213,333,333원, 최신 거래는 2026.03 220,000,000원입니다. 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 111.78㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 111.78㎡ | 14 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 111.78㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2024.11 | 111.78㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 111.78㎡ | 12 | 205,000,000원 |
| 2022.07 | 111.78㎡ | 15 | 266,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 111.78㎡ | 3건 | 213,333,333원 |
전체 12건 평균은 222,708,333원이지만 2022.07의 266,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 삼기에는 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 213,333,333원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -5.5% 낮습니다. 즉 최저가 자체는 최근 시세 아래지만, 시세 방향은 하락 쪽이라는 두 사실을 동시에 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 주식회사우리은행 | 80,300,000원 | 13,824,400원 |
| 4. 을구 20번 근저당 · 정우민 | 41,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 259,900,000원 중 예상 배당은 152,424,400원, 미배당은 107,475,600원입니다. 신청채권자 정우민의 청구액은 40,405,000원이지만 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 그럼에도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,400,000원 | 152,424,400원 | 107,475,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,780,000원 | 106,457,080원 | 153,442,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 185,524,628원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다. 현 회차에서는 낙찰가 자체가 사실상 실질취득 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 8층 806호이며 사용승인일은 1993.08.02입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 947,400원/㎡입니다. 소로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 덕산타운 483세대이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 3건, 최근 시세 추세는 -5.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.03.31 을구 14번 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 채권최고액 변경. 을구 14번은 2023.05.08 채권최고액 131,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당계산에서는 최신 채권계산서를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최저가가 최근 평균의 72.8%라 할인폭은 있지만 최근 거래 추세가 -5.5%입니다. 과거 전체 평균 222,708,333원만 기준으로 응찰가를 높이지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 자료와 미납 관리비를 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 1993.08.02 사용승인 건물로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘하락장을 감안한 가격’
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2020.03.31 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 남아 있는 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 한 차례 유찰된 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 213,333,333원의 72.8%까지 내려왔으므로 신건 때와 달리 가격 메리트도 생겼습니다.
다만 최근 시세 흐름은 -5.5%입니다. 전체 평균 222,708,333원에는 과거 266,000,000원 거래도 섞여 있으므로, 이 숫자만으로 현재 가치가 높다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 그러나 최종 응찰가는 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 213,333,333원을 중심으로 하락 추세까지 반영해 보수적으로 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
