창원지방법원 2025타경390. 의령읍 정암리 백야빌라 3층 303호로, 공부상 다세대이며 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박기숙은 2022.06.24. 매매가 58,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.07.19. 류학순 명의로 주택 전부에 전세금 70,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2026.01.19. 같은 류학순이 채권자로 기재된 임의경매가 개시됐습니다.
등기 데이터가 계산한 말소기준은 2026.01.19. 임의경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2022.07.19. 전세권은 권리목록에서 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 그런데 예상배당표는 현재 최저가 47,600,000원에서 집행비용을 뺀 46,343,200원을 류학순 전세권에 배당하고, 미배당 23,656,800원이 남는데도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 즉 이 사건은 제공된 권리판정과 배당판정이 서로 같은 결론을 가리키지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경390 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 정암리 348-1 3층 303호 · 도로명 남강로10길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 4층 중 3층 303호 · 사용승인 2008.01.16 |
| 대상면적 | 78.17㎡ |
| 소유자 | 박기숙 · 2022.06.24. 매매 · 거래가액 58,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 전세권 판정이 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 다만 임차인 신고와 별개로 등기부에는 류학순 명의의 전세권이 존재합니다. 범위는 제3층 제303호 주택 전부, 전세금은 70,000,000원, 존속기간은 2022.08.04.부터 2024.08.04.까지로 기재돼 있습니다. 현재 권리 데이터에서는 이 전세권이 말소된 것으로 처리되지 않고 있으며, 매각에 의한 소멸 여부도 false로 판정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 82.1%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
백야빌라는 총 11세대, 사용승인일은 2008.01.16.입니다. 대상 면적 78.17㎡와 일치하는 실거래는 제공된 자료상 1건뿐이며, 2022.06. 3층 거래가 58,000,000원입니다. 현재 최저가 47,600,000원은 이 거래가의 82.1%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 78.17㎡ | 3 | 58,000,000원 |
문제는 이 비교표본이 2022년 6월 단 한 건이라는 점입니다. 최신 거래·평균·최저·최고가가 모두 58,000,000원으로 동일한 이유도 표본 자체가 1건이기 때문입니다. 따라서 최저가가 58,000,000원의 82.1%라는 사실은 확인할 수 있지만, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 권리표기상 전세권 인수 가능성까지 해소되지 않은 상태이므로 가격 할인율보다 실질취득가 확정이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 류학순 | 70,000,000원 | 46,343,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 전세권 미배당액은 23,656,800원입니다. 배당 데이터는 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 권리목록은 동일 전세권을 매수인 인수로 표시하므로 두 판정의 충돌을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 23,656,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 37,679,761원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 47,495,833원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되고, 대신 전세권자의 미배당액이 커집니다. 그러나 권리목록에서는 그 전세권 자체가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시됩니다. 따라서 “유찰될수록 무조건 싸진다”는 해석은 금물입니다. 먼저 어느 판정이 실제 매각조건에 적용되는지 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의령읍 정암리 백야마을회관 북동측 인근으로, 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 303호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 657.0㎡, 공시지가는 97,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 침수위험지구에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 백야빌라는 11세대이며 제공된 동일 면적 실거래는 2022.06. 1건입니다. 매도 시 가격 확인에 사용할 최근 표본이 충분하지 않습니다.
⑤ 현장·입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 류학순 전세권의 매각 후 존속·소멸 여부, 배당요구 및 경매신청 관계를 매각물건명세서와 집행기록에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 미배당액 처리 확인. 현재 회차 기준 전세권 미배당액 23,656,800원이 발생합니다. 배당 데이터의 인수 0원 산정이 실제 매각조건과 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가도 건축물현황도·관련 공부·외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정했습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 신고된 임차인은 없습니다. 점유자와 실제 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함돼 있으므로 현장 배수 상태와 실제 침수 이력 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 표본 한계. 58,000,000원 실거래는 2022.06. 단 1건입니다. 47,600,000원이 그 금액의 82.1%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
맺으며 — “할인율보다 전세권 결론이 먼저”
이 물건은 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 47,600,000원까지 내려왔고, 제공된 유일 실거래 58,000,000원의 82.1% 수준입니다. 숫자만 보면 가격이 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리판정의 일치 여부가 먼저입니다.
등기 권리목록은 류학순의 전세금 70,000,000원 전세권을 매수인 인수로 표시하고, 배당 시나리오는 같은 전세권에 46,343,200원을 배당하면서도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 여기에 내부 미확인, 임대관계 미상, 침수위험지구, 11세대 소규모 단지와 2022년 단일 실거래라는 환금성·시세 확인 제약도 겹칩니다. 이 사건은 최저가가 아니라 전세권의 실제 매각조건을 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 확인필수형 물건입니다.
