울산지방법원 2025타경11866. 울산 남구 옥동 상아타워맨션아파트 2층 212호입니다. 감정가는 209,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 권리 흐름의 기준은 2015.01.22. 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국주택은행· 옥동새마을금고·울산신용보증재단 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 신한은행 근저당 2건, 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 자체보다 최근 거래를 봐야 합니다. 동일 면적 82.45㎡의 최근 12개월 거래 평균은 190,000,000원이고 2026년 8월 최신 거래는 195,000,000원입니다. 현재 최저가 146,300,000원은 최근 평균의 77.0%로 가격 차이가 있습니다. 다만 과거 거래까지 섞은 전체 평균 201,500,000원보다 최근 평균이 낮고, 최근 구간이 이전 구간 대비 -8.3%여서 시세가 내려온 흐름 자체는 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11866 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 옥동 177-2 상아타워맨션아파트 2층 212호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 은월로 22 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 82.45㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 2층 212호 |
| 소유자 | 김홍률 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 80,780,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다. 2015.01.22. 신한은행 근저당이 말소기준이며, 2020년·2021년 추가 신한은행 근저당과 2022년 국세 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
상아타워맨션 동일 면적 82.45㎡의 확인된 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 201,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 190,000,000원, 최신 2026년 8월 거래는 195,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 82.45㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 82.45㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 82.45㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 82.45㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 82.45㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 82.45㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 82.45㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2025.01 | 82.45㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.45㎡ | 4건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 77.0%입니다. 최신 거래 195,000,000원과 비교해도 낮습니다. 반면 최근 거래 평균은 이전 거래 구간보다 8.3% 낮아진 상태입니다. 따라서 “과거 전체 평균 201,500,000원 대비 싸다”보다, 최근 190,000,000원 수준의 시장에서 146,300,000원에 시작한다고 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 59,451,800원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 204,000,000원 중 예상배당은 143,451,800원, 미배당은 60,548,200원입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 60,548,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 103,823,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 134,003,366원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 15층 건물의 2층 212호입니다.
- 입지. 신정중학교 남동측 인근. 주위는 아파트·근린생활시설·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 사다리형에 유사하고 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역, 중로1류·중로3류 저촉, 신정중학교 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,436,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 상아타워맨션 170세대, 1990.12.28 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 최근 거래 우선. 과거 전체 평균 201,500,000원보다 최근 12개월 평균 190,000,000원과 최신 195,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -8.3%이므로, 현재 가격 차이가 그대로 안전마진이라고 단정하지 말고 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영하세요.
- 2층 개별성 점검. 비교 거래에는 3층·5층·8층 등 다른 층이 포함돼 있으므로 2층의 상태와 개별 여건을 현장에서 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 원본과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매 진행내역을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 시세 기준으로 계산
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015년 신한은행 근저당이고, 이후 신한은행 근저당 2건·국세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역도 없어 실질 인수액은 0원입니다.
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 190,000,000원의 77.0%, 최신 거래 195,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 1회 유찰로 최근 실거래와 간격이 생겼습니다. 다만 최근 거래 추세가 -8.3%로 내려온 시장이므로 과거 평균을 근거로 지나치게 낙관할 이유는 없습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기까지 있으므로, 권리 인수 0원의 장점 + 최근 시세 대비 가격 차이를 보되 공매 진행 상태와 하락 추세를 입찰 직전 재확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
