울산지방법원 2025타경12203. 울산 중구 반구동 소담팰리스 2층 213호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔이고, 등기에는 업무시설 및 주거용 사용 이력이 나타납니다. 전용면적은 28.5654㎡이며 지하 5층·지상 17층 건물에 위치합니다. 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 38,710,000원입니다.

겉으로는 감정가에서 크게 할인된 물건입니다. 그러나 2022년 1월 25일 전입한 임차인이 2022년 10월 17일 가압류보다 앞서 대항요건을 갖추었고, 같은 사람 명의의 선순위 전세권도 남아 있습니다. 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 미회수액의 인수 문제가 발생합니다. 따라서 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 전세권의 이중 확인

등기상 주요 말소기준으로 제시된 권리는 2022.10.17 주식회사대신저축은행 등의 가압류입니다. 청구금액은 500,000,000원이며, 최초 회사 지분에 설정되었습니다. 그러나 그 이전에 2022.01.25 김성중의 전세권이 설정되어 있습니다. 김성중의 임차권등기와 전입·확정일자도 확인되므로, 단순히 후순위 가압류가 소멸한다고 해서 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 취득가를 결정하는 권리

보증금과 대항력이 구체적으로 확인되는 임차인은 김성중 1명입니다. 별도의 '내용없' 기재는 독립적인 임차인으로 확정할 수 없으며, 보증금·전입일·점유 범위가 모두 불분명합니다. 이 기재를 근거로 추가 보증금을 임의 합산하지 않되, 대항력 가능·미상인 점유관계는 확인 대상으로 남겨두어야 합니다.

김성중은 전세권자·임차권자·경매신청 채권자로 동시에 등장합니다. 이처럼 동일인이 여러 권리자 지위를 가진다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 실질 임대차관계, 보증금 지급내역, 점유 및 전입 유지 여부와 채권 관계를 원본 자료로 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 하락하는 시세와 실질취득가의 괴리

소담팰리스의 동일 면적대(전용 약 28.57㎡) 실거래 자료입니다. 전체 9건 평균은 71,166,666원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재 입찰 판단에서는 최근 12개월 평균 62,500,000원과 2026년 8월 최신 거래 59,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.

전체 평균 71,166,666원만 적용하면 최저가 38,710,000원이 시세의 54.4%로 보입니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 61.9%입니다. 그러나 이는 어디까지나 낙찰가만 비교한 결과입니다.

보증금 인수액을 포함한 실질취득비용은 76,096,780원으로 최근 12개월 평균의 약 121.8%, 최신 거래가격의 약 129.0%입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 15.1% 하락 추세로 제시되어 있어 과거 고가 거래를 투자 근거로 삼기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)

제시된 배당 추정치입니다. 김성중의 전세권과 임차권은 동일한 사람의 동일 금액 보증금과 관련되어 있어 이를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 선순위 전세권의 실제 소멸 조건, 매각 지분 범위 및 당해세·최우선변제 여부에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 할인율과 실제 비용은 다르다

현재 회차에서 4회 유찰 가정까지 최저가는 38,710,000원에서 18,967,900원으로 내려가지만, 예상 실질취득비용은 76,096,780원에서 75,741,422원으로 소폭 감소하는 데 그칩니다.

세 시나리오 모두 최근 12개월 실거래 평균 62,500,000원과 최신 거래가격 59,000,000원을 웃돕니다. 단순한 유찰 대기만으로는 시세 경쟁력을 확보하기 어려운 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 남서측 인근입니다. 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 17층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 주차타워설비가 있습니다.
• 도로. 부지 북동측 약 25m, 북서측 약 8m 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 1,288.4㎡입니다. 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
• 규제. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 소담팰리스는 216세대로, 제공된 실거래 기록상 최근 거래가격이 하락했습니다. 경매 평균 유찰 6.4회라는 통계까지 고려하면 보수적인 매도·회수 계획이 필요합니다.
• 용도. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔, 등기상 주거용·업무시설 사용 이력이 병존합니다. 실제 건축물대장 용도와 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각 대상 지분. 경매개시등기의 '1번 회사 지분' 표시와 전체 소유권 변동 내역을 대조하여 전체 매각인지 지분 매각인지 확인해야 합니다. 경매개시결정 경정 기재도 함께 확인해야 합니다.
• 김성중의 선순위 전세권. 을구 7번 전세권의 소멸·인수 여부, 전세권에 기한 경매신청의 효력과 매각조건을 확인해야 합니다.
• 임차보증금 잔액. 김성중의 보증금 75,000,000원에 관한 배당요구, 배당예상액 및 미배당 인수금액을 확인해야 합니다. 전세권과 임차권 보증금은 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 동일인 권리관계. 김성중이 임차인·전세권자·경매신청 채권자로 동시에 등장하므로 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 점유관계를 검증해야 합니다.
• 불명확한 점유 기재. '내용없'으로 기재된 주거 관련 사항에 대해 추가 점유자 유무, 주민등록 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 금액과 당해세, 집행비용 등 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 실제 이용상태와 공부상 용도를 확인하고, 최근 거래 하락 및 경매 유찰 통계를 반영해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
• 입찰 자금. 최저가 38,710,000원 외에 보증금 인수 가능액 37,386,780원 및 취득 관련 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 공고와 실제 배당관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49%가 실질 할인 49%는 아니다”

이 사건은 단순히 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율로 접근할 물건이 아닙니다. 김성중의 선순위 전세권과 대항력 있는 임차보증금이 핵심입니다. 현재 추정 인수액을 포함하면 실질취득비용은 76,096,780원으로 최근 시세를 웃돕니다. 최근 가격 추세 -15.1%와 단지 평균 유찰 6.4회도 가격 매력을 제한하는 요인입니다.

더욱 중요한 점은 경매개시결정에 특정 지분이 표시되어 있다는 사실입니다. 실제 취득 범위가 확인되지 않은 상태에서는 정상적인 단독 소유권 취득을 전제로 입찰가를 산정할 수 없습니다. 권리관계가 명확해지지 않는 한, 감정가 대비 높은 할인율을 근거로 응찰할 이유는 부족합니다.

종합 판단: 고위험 · 입찰 보류. 선순위 권리의 소멸 여부, 보증금 미배당 인수액, 매각 지분 범위를 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받느냐가 아니라 무엇을 취득하고 어떤 채무를 떠안느냐입니다.