울산지방법원 2025타경12203. 울산 중구 반구동 소담팰리스 2층 213호, 전용면적은 등기부 임차권 기준 28.5654㎡입니다. 사건의 물건 표시는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부상 현재 소유권은 주식회사아름다운사람들이 보유하고 있습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 여부가 아니라 선순위 전세권과 임차권의 인수입니다. 2022년 1월 25일 설정된 김성중의 전세권은 2022년 10월 17일 가압류보다 앞서고, 등기부상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 기재되어 있습니다. 2024년 3월 18일 임차권등기도 존재하며, 전입일 2022년 1월 25일·확정일자 2022년 1월 11일·배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12203 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 2층 213호 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 이용상태 오피스텔 · 제2층 제213호 28.5654㎡ |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 매각 사건 청구액 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 권리를 인수하는 구조
권리분석의 기준점은 2022년 10월 17일의 갑구 2번 가압류입니다. 다만 그보다 앞선 을구 7번 전세권 설정일이 2022년 1월 25일이므로 이 전세권은 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 김성중의 임차권등기는 2024년 3월 18일로 후순위이지만, 임차보증금 75,000,000원과 2022년 1월 25일 전입, 2022년 1월 11일 확정일자, 배당요구 사실이 확인되어 인수 위험의 핵심이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전용 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성중 | 주거 (임차권등기) · 28.5654㎡ | 75,000,000원 | 2022.01.25 / 2022.01.11 | 有 | 有 | 21,095,400원 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
② 시세 비교 — ‘최저가’보다 실질취득을 봐야 한다
소담팰리스의 동일 면적 28.57㎡ 실거래 9건 중 최근 12개월 거래는 2026년 4월 66,000,000원, 2026년 8월 59,000,000원으로 평균 62,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 59,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 과거 전체 평균 71,166,666원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.57㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.57㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
최저매각가 55,300,000원만 보면 최근 12개월 평균의 88.5%로 낮아 보입니다. 하지만 김성중 보증금 인수액 21,095,400원을 더한 실질취득액은 76,395,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 122.2%, 최신 거래 59,000,000원의 약 129.5%입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아 보여도 실질적으로 시세보다 비싼 구조입니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,395,400원 |
| 1. 임차인 김성중 보증금 (우선변제) | 75,000,000원 | 53,904,600원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 김성중 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김성중 보증금 75,000,000원 중 53,904,600원이 배당되고 21,095,400원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 배당표에는 당해세 및 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 소재 학성초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하5층 지상17층 중 2층 213호이며 2017.01.11 사용승인입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,288.4㎡, 공시지가 2,311,000원/㎡입니다. 부정형·평지·사다리형이며 북동측 약 25미터 도로와 북서측 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 포함되며, 대로3류 및 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 없음. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 환금성. 소담팰리스 216세대에서 동일 면적 28.57㎡ 실거래가 9건 확인되지만, 최근 12개월 평균 62,500,000원으로 과거 평균보다 낮고 최근 추세도 -15.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 55,300,000원은 최근 12개월 평균보다 11.5% 낮지만, 인수액 21,095,400원을 더하면 실질취득은 76,395,400원입니다.
- 선순위 전세권 확인. 2022.01.25 설정된 을구 7번 전세권은 매수인 인수로 기재되어 있어 보증금 75,000,000원을 기준으로 권리분석을 해야 합니다.
- 임차권·배당 확인. 김성중은 2022.01.25 전입, 2022.01.11 확정일자, 2024.03.18 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.
- 관계인 여부 검토. 등기부상 임의경매개시결정 채권자와 임차권자가 김성중으로 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있으므로 원본 자료를 다시 대조해야 합니다.
- 내용 미상 점유자 확인. 별도로 주거 점유자로 표시된 내용없 항목은 전입신고·보증금이 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 38,710,000원, 3회 유찰 시 최저가 27,097,000원으로 제시되어 있지만, 인수액 역시 각각 37,386,780원과 48,790,746원으로 커지는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸 보여도 실질취득이 싸지는 것은 아니다”
이 물건의 승부처는 유찰 숫자보다 선순위 전세권과 임차보증금 인수입니다. 현재 최저매각가 55,300,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원보다 낮지만, 김성중에게 배당되지 못하는 21,095,400원이 매수인에게 넘어가면서 실질취득액은 76,395,400원이 됩니다. 이는 최신 거래 59,000,000원보다 높고 최근 12개월 평균보다 22.2% 높습니다. 최근 시세가 과거보다 15.1% 하락한 상황까지 감안하면, 현재 회차는 최저가만 보고 접근하기보다 인수부담을 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 권리상 핵심은 인수, 가격상 핵심은 실질취득입니다.
