울산지방법원 2025타경12290. 경남 양산시 평산동 새진흥아파트 301동 302호, 전용면적 84.15㎡ 아파트입니다. 감정가 101,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 49,490,000원까지 내려왔습니다. 겉보기에는 감정가의 49%이므로 상당히 할인된 듯합니다. 그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차인의 대항력과 인수권리부터 살펴야 합니다.
등기부에는 임차인 김재석의 주택임차권등기가 있으며, 임차보증금은 60,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.03.16, 확정일자는 2021.03.02로, 말소기준인 2024.11.18 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 또한 매각물건명세서는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 301동 3층 302호 도로명주소: 경상남도 양산시 신명2길 16-33 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.15㎡ · 3층 |
| 단지정보 | 새진흥8 · 420세대 · 1993.01.21 준공 |
| 소유자 | 김용준 · 2000.11.27 소유권이전등기 (매매원인 2000.11.21) |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,490,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재석 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준 | 2024.11.18 · 갑구 10번 부산신용보증재단 가압류 39,559,326원 |
| 임차보증금 | 김재석 · 60,000,000원 (대항력 있음) |
| 추정 인수액 | 11,800,820원 (현 회차 기준) |
| 별도 인수권리 | 토지 을구 1번 구분지상권 · 2020.08.12 설정등기 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 토지 구분지상권을 인수한다
말소기준권리는 2024.11.18 부산신용보증재단 가압류입니다. 이후 등기된 한국주택금융공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한국주택은행 및 삼성생명보험의 근저당권은 이미 말소되었습니다.
그러나 임차인 김재석은 말소기준권리보다 먼저 전입신고하고 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2025.03.28에 이루어졌지만, 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수가 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 6,000만원
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김재석 건물 전부 · 주거 을구 5번 임차권등기 |
전입 2021.03.16 확정 2021.03.02 점유개시 2021.03.15 |
60,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 잔액 승계·인수 배당요구 있음 |
| 임대차계약일 | 2021.02.28 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.03.15 |
| 전입신고일 | 2021.03.16 |
| 확정일자 | 2021.03.02 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.03.28 |
| 임차권등기 | 을구 5번 · 2025.03.28 |
| 현재 회차 예상배당 | 48,199,180원 |
| 현재 회차 미배당 | 11,800,820원 · 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가 할인보다 실질취득과 하락 추세가 중요하다
새진흥8 아파트 전용 84.15㎡의 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래 9건의 평균은 63,277,777원, 최신 거래는 2026.09 · 67,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -15.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.15㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.07 | 84.15㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 84.15㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 84.15㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 84.15㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 84.15㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 11 | 57,500,000원 |
| 2025.09 | 84.15㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2025.09 | 84.15㎡ | 10 | 84,500,000원 |
| 2025.08 | 84.15㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.15㎡ | 9건 | 63,277,777원 |
전체 거래 12건 평균은 66,250,000원이지만, 과거 84,500,000원 거래가 포함되어 있어 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 63,277,777원을 우선 적용해야 합니다.
| 비교 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 101,000,000원 | 현 시세보다 높은 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 49,490,000원 | 최근 평균의 78.2% · 인수액 제외 가격 |
| 실질취득 기준 | 60,000,000원 | 임차보증금 중심 · 추가 비용 제외 |
| 최근 12개월 평균 | 63,277,777원 | 우선 비교 기준 |
| 최신 실거래 | 67,000,000원 | 2026.09 거래 |
| 최근 가격 추세 | -15.8% | 하락 추세 |
④ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,290,820원 |
| 1. 임차인 김재석 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 39,559,326원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 가압류 | 14,565,935원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김재석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 11,800,820원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정치입니다. 임차인 김재석의 60,000,000원은 임차보증금이자 경매신청채권자 청구금액이므로, 동일 채권 여부를 확인해야 하며 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 위 예상배당은 제공된 배당 시나리오를 표시한 것으로 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당표 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려갈수록 보증금 인수액이 늘어난다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 다음 회차로 내려가더라도 임차인의 배당 부족분이 증가하여 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 11,800,820원 | 61,290,820원 |
| 3회 유찰 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 26,380,574원 | 61,023,574원 |
| 4회 유찰 | 24,250,100원 | 23,413,598원 | 36,586,402원 | 60,836,502원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (토지정보·단지 실거래 기준)
- 주거 형태. 경상남도 양산시 평산동에 소재한 아파트로, 실거래 비교 단지는 새진흥8이며 총 420세대입니다. 준공일은 1993.01.21입니다.
- 토지 이용. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면으로 확인됩니다.
- 주변 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역 및 시가지경관지구(일반)에 저촉됩니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 457,700원/㎡입니다. 이는 개별 아파트의 매매시세나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 거래 추세. 동일 면적 실거래는 57,500,000원에서 84,500,000원까지 차이가 있으며, 최근 12개월 평균은 63,277,777원입니다. 최근 거래 추세 -15.8%로 하락 국면을 경계해야 합니다.
- 경매 환금성. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 2회 유찰 상태이며, 단순 할인율이 아닌 인수권리와 최종 취득원가가 응찰 수요를 제약할 수 있습니다.
- 법률상 환금성. 토지 구분지상권이 존속하므로 일반적인 권리 정리형 아파트와 동일하게 평가할 수 없습니다. 향후 매매·담보대출 시 영향 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 임차인 김재석의 대항력. 전입신고 2021.03.16, 확정일자 2021.03.02, 점유개시 2021.03.15와 말소기준 2024.11.18의 선후관계를 원본으로 확인합니다.
- 보증금 전액 변제 여부. 보증금 60,000,000원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차 추정 인수액은 11,800,820원입니다.
- 김재석의 신청채권 및 임대차 진정성. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 보증금 반환채권과 신청채권의 동일성, 임대차계약서, 보증금 지급증빙을 확인합니다.
- 구분지상권 존속. 토지 을구 1번, 2020.08.12 설정 구분지상권의 목적·범위·기간·권리자를 토지 등기부 및 관련 서류로 확인합니다.
- 실제 취득원가. 최저가 49,490,000원에 보증금 인수액, 취득 관련 세금, 명도비, 관리비 등을 합산해야 합니다. 구분지상권 관련 부담도 따로 검토합니다.
- 시세 하락 보정. 전체 실거래 평균 66,250,000원보다 최근 12개월 평균 63,277,777원과 최신 거래 67,000,000원을 우선 비교하고, -15.8% 하락 추세를 반영합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 인도 가능 여부와 점유 이전 과정에서 별도 협의가 필요한지 확인합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세와 우선변제 항목은 실제 부담과 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인합니다.
- 매각기일·명세서 최신본. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부, 매각조건 변경 및 배당 관련 변동을 법원 공고와 최신 매각물건명세서로 확인합니다.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 49% 가격에 취득”
이 사건의 핵심은 감정가 101,000,000원에서 최저가가 49,490,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차보증금 60,000,000원 중 미배당 잔액이 매수인에게 승계되어 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶인다는 점입니다.
현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합하면 61,290,820원이고, 여기에는 추정 집행비용이 포함됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 63,277,777원으로, 추가 취득비용까지 고려하면 여유가 크지 않습니다. 더욱이 시장은 -15.8% 하락 추세이며, 토지 구분지상권을 별도로 인수한다는 중대한 조건도 남아 있습니다.
이 물건은 일반적인 저가 아파트 경매가 아닙니다. 대항력 임차권과 토지 구분지상권의 법률적 효과를 먼저 확정해야 하는 특수 권리분석 물건입니다. 권리의 존속 범위와 경제적 부담이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 입찰 매력도가 자동으로 높아지지 않습니다. 결론은 권리 검증 전 입찰 보류, 가격보다 인수위험 우선입니다.
