울산지방법원 2025타경12290. 양산시 평산동 새진흥아파트 301동 3층 302호, 전용 84.15㎡가 비교되는 아파트입니다. 소유자는 김용준이고, 현재 경매의 말소기준은 2024.11.18. 부산신용보증재단의 가압류 39,559,326원입니다. 이후 한국주택금융공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 말소기준권리 이후 등기만 보고 단순하게 끝낼 수 없습니다. 임차인 김재석은 2021.03.15. 점유를 시작하고 2021.03.16. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.03.02.입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있고, 2025.03.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 46-1 새진흥아파트 301동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 비교 전용면적 84.15㎡ · 3층302호 |
| 소유자 | 김용준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재석 / 60,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.11.18. 가압류 · 부산신용보증재단 · 39,559,326원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당과 압류들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 살아 있는 권리 중에서는 2024.11.18. 부산신용보증재단 가압류가 말소기준이고, 2025.07.29. 한국주택금융공사 가압류와 2025.08.08. 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 김재석의 임차권등기는 2025.03.28. 이루어졌지만, 임대차의 점유·전입은 말소기준보다 앞선 2021년이므로 데이터상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 다음 회차부터 인수 발생
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.16 확정 2021.03.02 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
현재 최저매각가 70,700,000원 배당 가정에서는 집행비용 1,672,600원을 제외한 뒤 김재석에게 보증금 60,000,000원 전액이 먼저 배당됩니다. 따라서 이 시나리오에서 보증금 미배당액과 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 시세 위
새진흥8의 전용 84.15㎡ 거래는 최근 표본 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 67,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 66,181,818원, 최신 거래는 2026.07. 70,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -19.8% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.15㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 84.15㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 84.15㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 84.15㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.01 | 84.15㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 84.15㎡ | 11 | 57,500,000원 |
| 2025.09 | 84.15㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2025.09 | 84.15㎡ | 10 | 84,500,000원 |
| 2025.08 | 84.15㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 84.15㎡ | 12 | 82,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 66,181,818원 |
현재 최저가 70,700,000원은 최근 12개월 평균의 106.8%입니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 67,541,666원과 비교해도 현재 최저가가 낮지 않지만, 더 중요한 것은 최근 평균과 최신 거래, 그리고 -19.8%의 하락 추세입니다. 따라서 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 김재석 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 부산신용보증재단 가압류 | 39,559,326원 | 9,027,400원 |
| 3. 한국주택금융공사 가압류 | 14,565,935원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김재석 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 임차보증금 60,000,000원이 전액 배당되어 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정이며, 토지 별도등기의 구분지상권 인수는 금전 배당표와 별개의 권리 부담입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 새진흥8 · 420세대 · 준공일 1993.01.21. 비교 대상 전용면적은 84.15㎡입니다.
- 거래. 전용 84.15㎡ 최근 거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 66,181,818원, 최신 2026.07. 거래는 70,000,000원입니다.
- 가격 추세. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 비교치는 -19.8%로 하락 방향입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 완경사 · 부정형 · 소로한면, 공시지가 457,700원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 시가지경관지구(일반) 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접함으로 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 토지 별도등기 을구 1번 구분지상권은 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 권리 내용과 범위를 원본 토지등기에서 확인해야 합니다.
- 현재 임차인 배당 확인. 현재 시나리오는 김재석 보증금 60,000,000원 전액배당을 전제로 인수 0원입니다. 실제 배당순위 변동 요소가 있는지 원본 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 계산. 2회 유찰 시 보증금 인수 11,800,820원, 3회 유찰 시 26,380,574원이 발생합니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김재석이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차와 집행채권의 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 70,700,000원은 최근12개월 평균 66,181,818원의 106.8%이고 최신 거래 70,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -19.8%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 별도등기·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 유찰됐어도, 아직 싸다고 할 수 없다”
이 사건은 감정가 101,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 70,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 실질취득액도 70,700,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 66,181,818원의 106.8%입니다. 최신 실거래 70,000,000원보다도 높고 최근 가격 추세는 -19.8%입니다. 따라서 현재 회차에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
권리도 단순한 ‘인수 0원’ 사건이 아닙니다. 현재 배당 가정상 김재석의 임차보증금은 전액 변제되어 금전 인수액이 0원이지만, 토지의 구분지상권은 그대로 매수인이 인수합니다. 또한 더 유찰되면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 낙찰가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 현재 가격은 최근 시세 이상, 권리에는 비금전 인수 부담이 존재. 이 두 가지를 함께 반영하면 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
