울산지방법원 2025타경12303. 양산시 물금읍 증산리 1734-6 센트럴프라자 1층 106호, 근린시설입니다. 소유자는 전인숙이고, 등기상 2017.08.22 소유권이전과 같은 날 북부산새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 305,500,000원이며 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.08 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 165,900,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 이 금액 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하기보다는, 실제 이용형태와 임대관계, 구분 사용 상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12303 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산리 1734-6 센트럴프라자 1층106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 146 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 전인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산새마을금고 / 241,503,020원 |
| 근저당 채권최고액 | 305,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
말소기준권리는 2017.08.22 설정된 북부산새마을금고 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 305,500,000원이고, 2025.08.08 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각 시 말소기준권리와 그 이후의 경매개시결정은 소멸하므로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 이용상태·현황 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호 : 야호샬롱)입니다. 그런데 매각물건명세서 비고에는 본건 부동산을 2개의 호실로 구분(칸막이)하여 사용 중이라고 기재되어 있으며, 구체적으로 야호살롱, 우렁각시클린으로 사용 중입니다. 감정평가의 이용상태와 현재 현황 사이의 사용 형태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 북부산새마을금고 | 305,500,000원 | 162,777,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,122,600원이 먼저 배당되고, 북부산새마을금고 근저당권에 162,777,400원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 142,722,600원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산지하철2호선 증산역 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설·상업나지 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북서측 인근에 시내버스정류장, 동측 인근에 지하철역이 소재합니다.
- 도로·토지. 세로장방형 평지이고 상업용 건부지로 이용 중이며, 북동측 폭 35m 정도 도로, 남서측 폭 10m 정도 도로, 남동측 폭 8m 정도 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되고, 중심상업지역에 접합니다.
- 토지지표. 공시지가 2,407,000원/㎡, 토지면적 596.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 확인. 1회 유찰 후 최저매각가 165,900,000원으로 감정가의 70%입니다.
- 2개 호실 구분 사용 확인. 야호살롱·우렁각시클린으로 구분 사용 중인 현황을 현장에서 확인하고, 실제 출입·구획·사용범위를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 계약관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가 165,900,000원에서는 집행비용 3,122,600원과 근저당 162,777,400원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 116,130,000원, 3회 유찰 시 81,291,000원입니다. 실거래 자료가 없으므로 회차별 가격 자체만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 현장을 대조해 사용상태와 임대관계를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 확인이 필요하다”
이 물건은 2017.08.22 북부산새마을금고 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 매각물건명세서상 2개의 호실로 구분(칸막이)하여 사용 중이라는 점과 감정상 임대관계가 미상이라는 점이 실질적인 확인 포인트입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 165,900,000원이 시세 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 권리는 단순, 가격은 확인 전제, 현황은 현장 확인이 우선인 물건입니다.
