울산지방법원 2025타경12303. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 센트럴프라자 1층 106호의 근린시설 경매입니다. 현재 소유자 전인숙이 2017년 8월 22일 371,000,000원에 취득했고, 같은 날 북부산새마을금고 명의로 채권최고액 305,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청해 매각절차가 진행 중입니다.

이 사건의 특징은 감정가 대비 크게 낮아진 최저매각가와 상가 점유관계의 불확실성이 동시에 존재한다는 점입니다. 근저당권 자체는 매각으로 말소되는 구조지만, 상가임차인의 권리는 등기부에 나타나지 않더라도 성립할 수 있습니다. 따라서 등기상 소멸과 임차보증금 인수 가능성을 구별해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2017년 8월 22일 설정된 북부산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 305,500,000원이며, 매각에 따라 소멸합니다. 2025년 8월 8일의 임의경매개시결정 기입등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이 물건의 등기에서는 별도 가압류가 확인되지 않고, 말소기준권리 이후 매수인이 계속 부담해야 하는 등기상 권리도 나타나지 않습니다. 다만 이것만으로 점포 점유자에게 보증금 반환채무가 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 2개 구획의 계약관계가 핵심

매각물건명세서에는 본건 부동산을 2개의 호실로 구분(칸막이)하여 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 상호는 야호샬롱으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

따라서 현재 상호가 확인된 점포들을 모두 임차인이라고 볼 수도 없고, 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다. 실제 임차인 수와 계약상 보증금은 확인이 필요합니다.

상호는 점포의 사용 현황을 나타내며, 해당 상호가 독립된 임차인이라는 사실이나 임대차계약의 존재를 확정하는 의미가 아닙니다.

상가임차인의 대항력은 원칙적으로 건물 인도 및 사업자등록 신청과 관련되고, 우선변제는 대항요건과 확정일자 등의 요건을 검토해야 합니다. 실제 계약 및 점유 현황을 대조하기 전에는 두 점포 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시장 할인율은 다르다

현재 최저매각가는 116,130,000원으로 감정가 237,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 매각가격 하락은 분명하지만, 감정가와 현재 시장가격은 동일한 기준이 아닙니다.

이 물건은 일반 아파트가 아닌 1층 근린시설입니다. 상가는 유동인구, 상권 경쟁, 공실률, 임대료, 관리비, 전면 노출도 및 실제 영업 수익에 따라 가치가 크게 달라집니다. 특히 최근 실거래 및 임대수익 비교가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인폭만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,130,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 모의배당이며, 실제 피담보채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않았습니다. 미배당액 191,795,820원은 채권최고액 기준 잔액으로 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 배당액 역시 줄어듭니다. 이 물건은 채권최고액 대비 예상배당금이 적어 매각가격별 미배당액 차이가 뚜렷합니다.

* 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리 및 현 배당가정에 따른 값입니다. 실제 상가임차인의 대항력과 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 유찰 시나리오는 예정 가격에 대한 가정이며 실제 향후 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산지하철 2호선 증산역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 상업나지 등으로 이루어진 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 북서측 인근에 시내버스정류장, 동측 인근에 지하철역이 소재합니다.
• 도로 조건. 북동측 약 35m 도로, 남서측 약 10m 도로, 남동측 약 8m 보행자전용도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 1층 106호로, 외벽은 화강석버너구이, 바닥은 폴리싱타일, 창호는 복층강화유리창호입니다.
• 설비. 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 시스템에어컨, 승강기, CCTV, 지하주차장설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공시지가는 2,407,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역 인근 1층 상가라는 입지 특성은 있으나, 실제 매출·임대수익·공실수준·비교 거래가격이 확인되지 않아 환금성은 신중하게 판단해야 합니다. 내부의 2개 구획 사용 형태도 매각 및 임대 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가임차인 대항력. 야호살롱과 우렁각시클린의 실제 점유 주체, 계약관계, 사업자등록 신청일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 2017.08.22 말소기준권리와의 선후관계가 중요합니다.
• 분할 사용 상태. 1층 106호를 2개 구획으로 사용하는 칸막이 설치 현황, 원상복구 가능성, 임대차 목적물의 범위, 인도 대상과 실제 사용 면적을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 최저매각가 116,130,000원 외에 임차보증금 인수 가능성, 취득 관련 비용, 명도비용, 시설 원상복구비 등을 검토해야 합니다.
• 상권 수익성. 증산역 주변의 유사한 1층 상가 실거래가, 실질 임대료, 공실기간, 관리비, 전면 노출도 및 수익률을 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 인도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 점포별 인도·명도 필요성을 관리주체 및 현장 확인으로 검토해야 합니다.
• 배당순위. 근저당권의 실제 채권액, 세금, 임차인의 소액보증금 최우선변제 가능성 및 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항증명서, 상가 임대차 관련 자료 및 법원의 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다”

양산 센트럴프라자 106호는 2회 유찰로 최저매각가가 116,130,000원까지 내려왔습니다. 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 등 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다.

하지만 이 물건의 가장 중요한 위험은 등기부 바깥에 있습니다. 하나의 상가를 2개 구획으로 사용하고 있으며 임대관계가 미상입니다. 실제 임차인의 대항력이나 보증금 인수가 확인되면 매수인의 실질취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.

또한 현재 비교할 수 있는 최신 실거래가와 임대수익이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 환금성도 검증되지 않았습니다. 낮은 최저가를 투자 매력으로 곧바로 연결해서는 안 됩니다.

결론은 권리 소멸구조는 양호하나, 점유·임대차와 시장가격 검증 전에는 입찰 보류가 타당하다는 것입니다. 등기상 근저당 미배당이 곧 인수채무는 아니라는 점을 이해하되, 상가임차인의 별도 권리와 실질취득비용을 확정하는 것이 우선입니다.