울산지방법원 2025타경12329. 울산 남구 신정동 ‘지움포유’ 4층 402호, 68.38㎡ 동일면적 거래가 확인되는 아파트입니다. 가격만 보면 매우 매력적입니다. 감정가는 2억4,100만원이지만 1회 유찰로 현재 최저매각가는 1억6,870만원, 최근 12개월 동일면적 평균 실거래 2억5,250만원의 66.8%에 불과합니다. 최신 거래도 2억7,500만원으로 최저가와 격차가 큽니다.
그러나 권리분석에서는 한 가지 중요한 예외가 있습니다. 2025.06.16 접수된 국(동래세무서장) 압류가 2025.08.13 강제경매개시결정보다 앞서고, 등기부상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리되어 있습니다. 반면 2026.02.27 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “싸다”는 판단과 함께 선순위 압류의 실제 부담 여부를 끝까지 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12329 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 68.38㎡ · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,873,838원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류 1건이 핵심
본건에서 현재 확인되는 핵심 기준은 2025.08.13 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.06.16 국(동래세무서장) 압류는 매수인 인수로 기재되어 있습니다. 반면 2026.02.27 국(북부산세무서장) 압류는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2020년과 2021년에 설정된 두 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 시세의 66.8%
동일 단지 ‘지움포유’의 동일 면적 68.38㎡ 거래 12건을 기준으로 보면, 전체 평균은 242,416,666원, 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 252,500,000원입니다. 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 68.38㎡ | 10 | 275,000,000원 |
| 2025.08 | 68.38㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.01 | 68.38㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2024.12 | 68.38㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 8 | 244,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 68.38㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 68.38㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2024.04 | 68.38㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 68.38㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.01 | 68.38㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 242,416,666원 |
최저매각가 168,700,000원은 최근 12개월 평균 252,500,000원의 66.8%이며, 최신 거래 275,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 +5.0%로, 가격이 최근에 약세로 꺾인 상황도 아닙니다. 즉 이 물건은 시세 자체가 약해서 싼 것이 아니라, 경매 최저가가 시세보다 낮게 형성된 유형에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,161,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,873,838원 | 165,538,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구금액은 240,873,838원이며, 가정 매각가 168,700,000원에서는 165,538,200원이 배당되고 75,335,638원의 미배당이 발생합니다. 소유자 교부 잔액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 “태화로터리” 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류 및 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사되었습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 총 48세대 규모이고 동일면적 거래가 확인됩니다. 다만 단지 통계상 평균 유찰 횟수 4.0회, 매각률 0.0%로 제시되어 실제 매수수요와 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 252,500,000원, 최신 거래 275,000,000원을 기준으로 현재 최저가 168,700,000원의 가격 메리트를 검토하세요.
- 선순위 압류. 2025.06.16 압류가 매수인 인수로 기재되어 있으므로 체납세금과 실제 인수 범위를 반드시 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 240,873,838원 대비 배당액 165,538,200원으로 미배당 75,335,638원이 발생합니다.
- 회차 전략. 현재는 1회 유찰 상태이며, 2회 유찰 시 118,089,999원, 3회 유찰 시 82,662,999원으로 시나리오가 형성됩니다. 다만 추가 유찰 여부만으로 적정가를 정하지 말고 선순위 압류와 실거래를 함께 보세요.
- 소유자 점유 여부. 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 압류를 확인하고 들어가야 한다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 가격은 좋습니다. 현재 최저매각가 168,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 252,500,000원의 66.8%이고, 최신 거래 275,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 최근 추세도 +5.0%여서 단순한 시세 하락을 이유로 만들어진 할인으로 보기 어렵습니다.
하지만 권리 쪽에서는 2025.06.16 선순위 압류가 변수입니다. 이 권리는 말소기준권리보다 앞서고, 매수인 인수로 정리되어 있기 때문에 인수금액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 무조건 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 결국 이 물건은 “가격은 매우 매력적이지만 선순위 압류 확인이 끝나야 비로소 좋은 물건이 되는 유형”입니다.
가격은 합격권, 권리는 선순위 압류 확인 필수. 입찰 전 체납·압류 부담을 확정할 수 있다면 가격 메리트가 상당히 분명해집니다.
