울산지방법원 2025타경12355. 울산 남구 신정동 ‘비발디칸’ 1동 9층 901호, 전용 84.0044㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사성신오토텍으로, 2019.07.03 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.11.22 설정된 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 12,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사경남은행 근저당권 206,800,000원, 임의경매개시결정, 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 전체 12건 평균은 278,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 337,000,000원이고 최근 추세는 26.4%입니다. 최신 거래도 2025.09의 324,000,000원으로 현재 최저가 283,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 ‘전체 평균보다 비싸다’는 이유만으로 가격 메리트를 부정하기보다, 최근 12개월 실거래 대비 할인 여부를 중심으로 판단하는 편이 데이터에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12355 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 651-3 비발디칸 1동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.0044㎡ · 철골철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사성신오토텍 (2019.07.03 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 283,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비엔케이저축은행 / 15,303,017원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 ‘소유자 점유’나 ‘명도 부담 없음’으로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입·점유 관계를 확인하는 것이 안전합니다. 등기상으로는 2019.11.22 비엔케이저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경남은행 근저당권, 2025.08.18 임의경매개시결정, 2026.05.14 남구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유·임대관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선
비발디칸은 33세대, 2017.02.23 사용승인된 단지입니다. 대상 전용면적은 84.0044㎡이고, 아래 거래 표본에는 84.0㎡와 81.55㎡ 거래가 포함돼 있습니다. 전체 12건 평균은 278,333,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 337,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 26.4%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.0㎡ | 7 | 324,000,000원 |
| 2025.09 | 84.0㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 84.0㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.05 | 81.55㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2024.01 | 84.0㎡ | 2 | 272,000,000원 |
| 2022.05 | 84.0㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2022.03 | 81.55㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2022.01 | 84.0㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2022.01 | 84.0㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 81.55㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2021.11 | 84.0㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2021.11 | 84.0㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.0㎡ | 2건 | 337,000,000원 |
현재 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균 337,000,000원의 84.0%입니다. 최신 거래 324,000,000원보다도 낮습니다. 반면 전체 12건 평균 278,333,333원과 비교하면 최저가는 101.7%입니다. 이 차이는 오래된 저가 거래가 전체 평균에 함께 섞인 결과이므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세 26.4%를 우선하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,762,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 206,800,000원 | 206,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,438,000원 |
현재 회차 283,000,000원 가정에서는 담보권 채권 218,800,000원이 전액 배당되고 소유자에게 59,438,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층 901호입니다.
- 주위환경. 울산 남구 신정동 일대로 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지로, 소로2류에 접하며 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 비발디칸은 33세대이고 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다. 최근 가격 수준은 확인되지만 표본 수가 많지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 278,333,333원보다 최근 12개월 평균 337,000,000원과 최신 거래 324,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 283,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 유찰을 전제로 하지 말고 현재 회차 자체의 가격 차이를 먼저 검토할 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·점유 원인·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당의 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 다시 대조하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.18입니다. 매각기일 전 최신 등기 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시세 대비 현재 가격’이 강점
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2019.11.22 비엔케이저축은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 과거 전체 평균만 보면 최저가가 101.7%라 비싸 보이지만, 최근 12개월 평균 337,000,000원과 최신 거래 324,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가 283,000,000원은 낮은 구간에 있습니다. 최근 추세도 26.4%입니다.
다만 최근 12개월 거래가 2건에 불과하고 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 따로 확인해야 합니다. 결론적으로 등기상 인수는 0원, 최근 시세 대비 현재 가격은 경쟁력이 확인되지만, 실제 점유와 제한된 최근 거래 표본을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.
