울산지방법원 2025타경12376. 울산 남구 신정동 더렉스 2층 204호는 전용 69.3894㎡의 구분건물입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 렉스종합건설주식회사이고, 2025년 전재형의 강제경매로 매각 절차가 진행됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 건물의 할인율이 아니라, 경매개시결정보다 앞선 임차권등기와 보증금 잔액의 인수입니다.

전재형은 2020년 확정일자와 전입신고를 갖추었고, 2023년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가에 낙찰받아도 최저가만으로 취득이 끝나는 경매가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 빠르다

권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.11.24, 점유개시는 2020.12.11, 전입신고는 2020.12.15이며 확정일자는 2020.11.25입니다. 모두 2025.08.20 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 이후 2023.10.31 임차권등기가 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.4억이 취득원가를 결정

실제 임차인 1명. 배당요구 확인. 월차임 기재 없음. 주택임차권등기 및 명세서 기준.

전재형은 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 표시되어 있습니다. 따라서 배당을 받더라도 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담하는 구조입니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰가가 낮아져도 보증금은 남는다

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 2,190,460원이 먼저 공제되고, 임차인에게 97,279,540원이 배당됩니다. 그 결과 임차보증금 미배당액 42,720,460원이 매수인에게 남습니다.

표면 낙찰가는 회차가 진행될수록 크게 낮아지지만, 실질취득금액은 약 1.41억~1.42억 범위에 머뭅니다. 이것이 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수형 경매의 핵심입니다. 유찰 자체가 큰 폭의 실질 할인으로 연결되지 않습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단

더렉스 실거래 비교 자료에는 2022년 1월 거래 1건이 확인됩니다. 전용 67.6㎡, 9층, 거래금액 200,000,000원입니다. 대상 물건은 전용 69.3894㎡의 2층이므로 면적과 층수 모두 다릅니다. 이 거래는 과거 비교 참고자료이며, 최근 시장가격으로 단정할 수 없습니다.

표면 최저매각가는 과거 거래금액의 49.7%이지만, 매수인 인수금액을 포함한 실질취득금액은 과거 거래금액의 약 71.1%입니다. 따라서 가격 비교에 적용할 수치는 49.7%가 아니라 실질취득 기준 71.1%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)

신청채권자 전재형과 임차인 전재형은 동일인으로 표시되어 있습니다. 위 표는 권리별 예상배당을 구분한 것이며, 별도의 실제 채권자 2명이 있다는 의미가 아닙니다. 신청채권 158,326,574원과 임차보증금 140,000,000원의 중복 여부 및 실제 채권 정산관계는 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·학교·근린생활시설·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 20층 건물 중 2층 204호입니다. 준공일은 2018.07.06이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다. 난방설비의 작동 여부는 확인이 필요합니다.
• 규제. 일반상업지역·도시지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 토지 공시지가는 1,820,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 더렉스는 14세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.8회이며, 현재 확인되는 실거래는 과거 1건이므로 실제 매수수요와 환금가격 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용 및 임대차의 적법성·금융취급 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 1번 임차권등기와 배당 후 잔액 인수 조건을 반드시 확인하세요.
• 실질취득 기준 예산. 최저가 99,470,000원뿐 아니라 인수보증금 42,720,460원을 합산한 142,190,460원을 기준으로 판단하고 취득 부대비용은 별도로 계산하세요.
• 임차인과 신청채권자의 동일성. 전재형의 임차보증금과 신청채권액 사이의 법적 관계 및 배당요구 내역, 실제 보증금 지급 사실을 확인하세요.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 최저매각가는 낮아져도 인수보증금이 늘어납니다. 실질취득금액이 크게 내려가지 않는 구조를 전제로 판단하세요.
• 현재 시세 재확인. 2022년 거래 1건만으로 현재 가치가 확인되지 않습니다. 동일 건물 및 주변 유사 물건의 실제 거래·임대수요·매물가격을 점검하세요.
• 현장·용도 확인. 근린시설로 표시된 사건 용도와 오피스텔 이용상태, 실제 점유, 내부 상태, 난방설비 작동, 용도 관련 제한을 점검하세요.
• 명도 및 추가 부담. 임차권등기와 실제 점유상태를 구분해 확인하고, 보증금 정산·명도 조건·체납 관리비 등을 조사하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 기록과 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득원가는 아니다”

이 사건의 본질은 감정가 대비 큰 할인율에 가려진 임차보증금 인수입니다. 최저매각가 99,470,000원은 매력적으로 보일 수 있지만, 임차인 전재형의 보증금 중 미배당액을 인수하면 실질취득은 142,190,460원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부담할 보증금 잔액이 증가해 실제 총취득원가는 약 1.4억에 머무릅니다.

2022년 실거래 200,000,000원과 비교하면 실질취득금액이 낮지만, 오래된 거래 1건으로 현재의 적정시세를 판단할 수는 없습니다. 특히 14세대 규모의 환금성, 평균 3.8회 유찰 이력, 선순위 임차권의 정산 문제까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리위험 높음·가격판단 보류. 표면적인 49% 할인율보다는 임차권의 실제 인수범위와 현재 매매가치를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 저가 낙찰만을 기대하는 접근보다 보증금 인수액을 포함한 실질취득원가와 회수 가능 가치를 확인하는 것이 우선입니다.