142,100,000원
울산지방법원 2025타경12376. 울산 남구 신정동 더렉스 2층 204호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전유면적은 69.3894㎡이며 철근콘크리트구조 20층 건물 중 2층입니다. 소유자는 렉스종합건설주식회사입니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 전재형의 선순위 임차권입니다. 임대차계약일은 2020.11.24, 확정일자는 2020.11.25, 점유개시일은 2020.12.11, 주민등록일자는 2020.12.15이고 임차보증금은 140,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.08.20이므로, 이 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 2층 204호 · 울산광역시 남구 봉월로82번길 46 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 전유면적 / 층 | 69.3894㎡ · 20층 건 중 2층 204호 |
| 소유자 | 렉스종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전재형 / 158,326,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 살아남는다
소유권보존 후 2018.07.19 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2019.02.11 신탁등기가 말소됐습니다. 이후 전재형이 2020년부터 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 2023.10.31 임차권등기명령에 따라 을구 1번 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권보다 뒤인 2025.08.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차보증금 중 배당되지 않는 부분은 낙찰자가 승계합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전재형 | 2층 204호 69.3894㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2020.12.15 / 2020.11.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 현재 689,400원 인수 |
② 실질취득 — 유찰돼도 경제적 부담이 같이 내려가지 않는다
현재 회차 예상배당은 매각가 142,100,000원에서 집행비용 2,789,400원을 먼저 공제한 뒤 전재형 임차보증금에 139,310,600원을 배당하는 구조입니다. 보증금 140,000,000원 중 689,400원이 남아 매수인에게 승계되므로 현재 실질취득은 142,789,400원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 142,100,000원 | 689,400원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 99,470,000원 | 42,720,460원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아지며 인수액 급증 |
| 3회 유찰 시 | 69,629,000원 | 72,024,322원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환 |
③ 시세 비교 — 200,000,000원 한 건만으로는 부족하다
더렉스의 확인 가능한 거래 표본은 1건입니다. 전용 67.6㎡, 9층이 2022.01에 200,000,000원에 거래됐습니다. 시세 데이터의 평균·최고·최저와 최근12개월 평균, 최신 거래가 모두 200,000,000원으로 잡혀 있고 현재 최저가는 그 금액의 71.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 67.6㎡ | 9 | 200,000,000원 |
현재 실질취득 142,789,400원도 이 200,000,000원 표본보다 낮습니다. 다만 표본이 1건이고 표시된 거래시점도 2022.01이므로, 이를 현재 적정시세라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 14세대 규모의 소규모 물건이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타나 가격보다 환금성을 더 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 전재형 보증금 | 140,000,000원 | 139,310,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 전재형 | 158,326,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전재형의 임차보증금 중 139,310,600원이 배당되고 689,400원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 청구 158,326,574원에 대한 별도 배당 항목은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 토지도 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 울산광역시청 북측 인근으로 아파트·학교·근린생활시설·관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,820,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더렉스는 14세대, 2018.07.06 준공이며 거래 표본 1건·경매 평균 4.0회 유찰이라는 점에서 매도 출구를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 전재형의 임대차계약일 2020.11.24, 확정일자 2020.11.25, 점유개시 2020.12.11, 전입 2020.12.15와 임차권등기 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 현재 인수액 확인. 현재 회차 계산상 매수인 인수는 689,400원입니다. 매각기일까지 추가 배당요소가 생기는지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 함정. 2회 유찰 시 인수 42,720,460원, 3회 유찰 시 72,024,322원으로 늘어납니다. 낙찰가만 낮아지는 것으로 판단하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 전재형이 임차권자이면서 신청채권자입니다. 임차권과 집행채권의 관계를 계약서·채권자료·배당요구 서류로 대조해야 합니다.
- 현 시세 재확인. 비교 거래가 2022.01 한 건뿐이므로 인근 오피스텔·근린시설 거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 점유·사용형태와 관리상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘인수 구조’가 먼저다
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 142,100,000원까지 내려왔습니다. 시세 데이터 200,000,000원과 비교하면 숫자상 할인폭도 큽니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보는 순간 판단이 틀어질 수 있는 구조입니다. 대항력 있는 전재형의 140,000,000원 임차보증금이 있고, 현재도 689,400원이 매수인에게 승계됩니다.
현재 회차 실질취득은 142,789,400원입니다. 더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 낙찰가가 99,470,000원, 69,629,000원으로 떨어질수록 인수액이 42,720,460원, 72,024,322원으로 증가합니다. 즉 유찰 횟수만큼 실질 가격이 같이 싸지는 물건이 아닙니다. 여기에 거래 표본 1건, 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 현재 가격은 검토 가능하되 권리와 환금성 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
