울산지방법원 2025타경12456. 경상남도 양산시 북정동 소재 양산북정대동아파트 104동 8층 804호, 전용 49.71㎡의 공동주택입니다. 1993년 7월 준공된 396세대 단지이며, 대상 물건은 지상 12층 건물의 8층에 있습니다. 현재 소유자는 김태균으로, 2016년 1월 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사경남은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 61,600,000원이며, 그 이후 굿리치 근저당권·전세권, 삼성카드·현대캐피탈·경남은행 가압류, 임의경매개시결정이 차례로 등기되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 측면은 주목할 만합니다. 최저가는 최근 실거래 평균보다 19,345,666원 낮고, 최신 거래보다 14,929,000원 낮습니다. 하지만 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 매각가격을 실제로 안전하게 취득할 수 있느냐입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

권리의 출발점은 2016년 1월 29일 경남은행 근저당권입니다. 현재 소유자 김태균이 소유권을 취득한 날 설정되었으며, 채권최고액은 61,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 작용합니다.

그 뒤 설정된 굿리치 근저당권 52,500,000원과 굿리치 전세권 5,000,000원은 모두 후순위입니다. 삼성카드 가압류 4,847,504원, 현대캐피탈 가압류 19,285,355원, 경남은행 가압류 16,981,929원 역시 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다. 따라서 해당 등기권리들은 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능·미상

굿리치는 실제 주거 임차인으로 확인된 사람이 아니라 등기상 전세권자입니다. 주거 점유관계 미확인 항목 역시 특정 임차인의 존재를 확정하는 자료가 아닙니다. 따라서 이를 실제 임차인 2명으로 합산하거나 굿리치 전세금과 미상 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

굿리치 전세권은 2023년 11월 23일 설정되었고, 기재된 존속기간은 2023.11.23~2024.11.22입니다. 전세금 5,000,000원에 해당하는 전세권이 현재 등기상 남아 있으나, 경남은행 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

반면 실제 점유자가 별도의 주택임대차 관계를 가지고 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖추었는지, 보증금이 얼마인지, 배당요구 여부 및 우선변제 요건이 무엇인지에 따라 낙찰자의 인수 위험이 달라집니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 차액은 확정 이익이 아니다

비교 대상은 양산북정대동아파트(대동) 동일 전용면적 49.71㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 평균은 62,416,666원, 최신 거래는 2026년 6월의 58,000,000원입니다.

동일 면적의 실거래 범위는 57,000,000~81,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.0%이고, 최신 거래가 58,000,000원과 비교하면 14,929,000원 낮습니다. 최저가만을 기준으로 보면 실제 거래 사례보다 낮은 진입 구간입니다.

다만 2025년 12월의 81,000,000원 거래처럼 상대적으로 높은 사례가 평균에 포함되어 있습니다. 따라서 평균만으로 수익성을 평가해서는 안 됩니다. 특히 최신 거래가 58,000,000원은 평균보다 낮습니다. 이는 과거 고가 거래를 그대로 기준으로 삼아 기대 매도가를 높게 잡는 판단을 경계해야 할 이유입니다. 거래 순서만으로 일관된 하락률을 단정할 수는 없지만, 최근 거래 수준을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,071,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 매각대금 배분을 계산하면 집행비용 1,175,278원을 제외한 금액은 선순위 경남은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 채권자와 신청채권자 굿리치에는 예상배당이 발생하지 않습니다.

채권총액 160,214,788원 · 예상 채권자 배당총액 41,895,722원 · 총 미배당 118,319,066원 · 소유자 잔여 0원. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권총액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당·인수 시나리오

현재 회차에서 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 내려갑니다. 하지만 가격 인하가 곧바로 매수인의 위험 감소를 의미하지는 않습니다. 후순위 채권 미배당은 확대되고, 별도의 임차보증금 인수 위험은 여전히 확인 대상입니다.

회차별 인수액 0원은 후순위 등기권리의 소멸을 전제로 하는 추정치입니다. 점유자의 대항력 및 보증금 미확인 위험은 세 회차 모두 별도로 남습니다. 회차별 금액은 예상 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 북정동 삼성초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었으며, 서측 약 10m, 북동측 및 남측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 12층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수, 소화전, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 638,300원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1993년 준공된 396세대 아파트로, 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 57,000,000~81,000,000원으로 차이가 있으며, 2026년 6월 최신 거래는 58,000,000원입니다. 환금성을 판단할 때는 높은 거래 사례보다 최근 거래 수준을 우선 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰과 통상적인 상태를 가정해 평가했습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 확인해야 하며, 노후 설비나 수리 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인이 최우선. 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지 확인해야 합니다. 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서를 대조하고, 임차관계가 있다면 전입일·주택 인도일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 인수액 0원 추정에 의존하지 않기. 현재 등기상 후순위 권리의 소멸은 분석 가능하지만, 선순위 대항력 임차인의 존재 여부는 확정되지 않았습니다. 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 상황인지 먼저 확인해야 합니다.
• 굿리치 권리관계 확인. 굿리치는 후순위 근저당권자·전세권자이면서 경매신청자입니다. 등기된 전세권의 소멸과 별개로 실제 주거 점유관계가 어떻게 형성되어 있는지 매각물건명세서 및 현장자료와 대조해야 합니다.
• 시세 비교는 최신 거래 중심. 최근 12개월 평균은 62,416,666원이지만, 2026년 6월 최신 거래는 58,000,000원입니다. 높은 과거 거래가격을 예상 매도가로 그대로 적용하지 말고, 점유·수리·취득비용을 반영한 실제 취득총액과 비교해야 합니다.
• 노후 아파트 내부 점검. 건물은 1993년 준공되었으며 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 내부 마감, 설비 상태, 누수 가능성 및 수리 필요 범위를 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 점유자와의 인도 협의 가능성을 확인하고, 관리비 체납 여부 및 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 체납 관리비도 점검해야 합니다.
• 최종 입찰 서류 대조. 2026.10.21 매각기일을 기준으로 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인해야 합니다. 권리분석 결과가 실제 법원의 매각조건과 일치하는지 반드시 점검해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 후 판단”

이 물건은 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다. 감정가 87,900,000원이 2회 유찰로 43,071,000원까지 내려왔고, 동일 면적의 최근 12개월 평균 62,416,666원과 최신 거래 58,000,000원 모두 현재 최저가보다 높습니다.

등기상으로도 2016년 경남은행 근저당권이 말소기준으로 작용하여 이후 설정된 굿리치 근저당권·전세권과 가압류 등이 소멸하는 구조입니다. 채권 미배당이 118,319,066원에 이르지만, 후순위 채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.

다만 임차보증금 인수 여부가 아직 확인되지 않았다는 점은 결론을 제한합니다. 현재 최저가를 실질취득총액으로 확정할 수 없고, 대항력 있는 점유자의 보증금이 존재한다면 시세 대비 할인 폭이 줄어들거나 사라질 수도 있습니다. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 점도 추가비용 판단에 중요한 요소입니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 시세 대비 낮은 최저가와 후순위 등기권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·대항력 확인 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저, 실제 점유자와 인수보증금 유무를 밝혀내는 데 있습니다.