울산지방법원 2025타경12456. 본건은 경상남도 양산시 북정동 434 소재 양산북정대동아파트 104동 8층 804호로, 공동주택(아파트)입니다. 등기상 현재 소유자는 김태균이고, 2016년 1월 29일 주식회사경남은행의 근저당권이 설정된 뒤 후순위 근저당·전세권·가압류 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이 물건은 권리 자체보다 점유와 임차관계 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 주거 점유 정보가 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 확정할 수 없습니다. 감정평가서 역시 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란했다고 적고 있어, 응찰 전 내부 상태와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12456 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 434 양산북정대동아파트 104동 8층804호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 북정중앙로 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상12층 건물 내 8층 804호 |
| 전세권 범위 | 49.71㎡ 주거용 · 건물의 전부 |
| 소유자 | 김태균 |
| 감정가 / 최저가 | 87,900,000원 / 61,530,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 39,373,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016년 1월 29일 설정된 을구 12번 주식회사경남은행 근저당권(채권최고액 61,600,000원)을 말소기준권리로 봅니다. 이후 2023년 11월 23일 설정된 주식회사굿리치의 근저당권(52,500,000원)과 전세권(전세금 5,000,000원), 2025년 3월·4월·6월의 가압류 및 2025년 9월 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서도 현재 매각가 61,530,000원 기준 후순위 권리는 배당받지 못하는 구조입니다.
② 임차·점유 확인 — 대항력은 아직 확정 불가
| 점유자 | 사용 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 내용없 | 주거 | 가능·미상 | 판정 불가 | 미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
한편 등기부상 2023년 11월 23일 주식회사굿리치의 전세권은 전세금 5,000,000원으로 기재되어 있으며, 해당 전세권은 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 이 전세권에 대한 예상배당은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 평균에는 근접, 최신 거래보다는 높다
동일면적 49.71㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 62,416,666원, 최신 거래는 58,000,000원(2026.06)입니다. 현재 최저가 61,530,000원은 최근 12개월 평균의 98.6%지만 최신 거래보다 약간 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.71㎡ | 10 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 49.71㎡ | 4 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 6 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.03 | 49.71㎡ | 12 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.71㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 49.71㎡ | 7 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 49.71㎡ | 2 | 59,500,000원 |
| 2025.12 | 49.71㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 49.71㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 49.71㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 평균 | 49.71㎡ | 12건 | 62,416,666원 |
최근 거래 범위는 57,000,000원~81,000,000원입니다. 현재 최저가 61,530,000원은 최근 12개월 평균보다 886,666원 낮지만, 최신 거래 58,000,000원보다 3,530,000원 높습니다. 따라서 평균만 보고 큰 폭의 가격 메리트가 있다고 보기보다는, 최신 거래와 층별 편차를 함께 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,507,540원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 61,600,000원 | 60,022,460원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사굿리치 | 52,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 전세권 · 주식회사굿리치 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,847,504원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,285,355원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 16,981,929원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 예상배당 합계는 61,530,000원이고, 채권 총액 160,214,788원 중 예상배당은 60,022,460원입니다. 부족액은 100,192,328원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 북정동 소재 삼성초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역, 소로1류 및 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지상태. 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지이고 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며 서측 약 10미터, 북동측·남측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 대동 396세대, 1993년 7월 26일 준공으로 최근 동일면적 실거래가 12건 확인되며 거래가는 57,000,000원~81,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하지 않은 상태에서 입찰가를 결정하지 마세요.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사굿리치 전세권 5,000,000원은 2023.11.23 설정으로 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
- 최저가 검토. 현재 61,530,000원은 최근 12개월 평균 62,416,666원의 98.6%입니다. 평균만 볼 때 소폭 낮지만 최신 거래 58,000,000원보다 높습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있으므로 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서는 경남은행에 60,022,460원만 배당되고 후순위 권리들은 0원 예상배당입니다. 총 채권 부족액은 100,192,328원입니다.
맺으며 — “인수는 없지만, 확인 없이 싸다고 보면 안 된다”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2016년 1월 29일 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임차관계는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 최종 확정할 수 없습니다. 가격도 현재 최저가 61,530,000원이 최근 12개월 평균 62,416,666원의 98.6%로 소폭 낮은 정도이고, 최신 거래 58,000,000원보다는 높습니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격과 점유 확인이 핵심인 물건입니다.
