울산지방법원 2025타경12492. 울산 북구 천곡동 ‘코아루2차아파트’ 201동 2층 204호, 전용 84.8434㎡ 아파트입니다. 소유자 차정주는 2023년 3월 매매가 235,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 198,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 하나카드·KB국민카드·삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 최저가와 같은 183,400,000원입니다. 다만 이 사건에는 별도의 점검 항목이 하나 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “토지 별도 등기 있음”이라고 기재돼 있으므로, 그 별도등기의 내용과 매각 후 효력을 원본으로 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12492 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 천곡동 500 코아루2차아파트 201동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8434㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 차정주 (2023.03.17 소유권이전 등기 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구액 | 23,278,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 천곡코아루2차 · 270세대 · 2008.03.21 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 다만 토지 별도등기 확인
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 등기상 현존하는 핵심 권리는 2023.03.17 설정된 한화생명보험주식회사의 근저당권이며, 이를 기준으로 그 뒤에 설정된 하나카드주식회사 가압류 8,145,739원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 8,334,218원, 삼성카드 주식회사 가압류 14,510,536원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 확실히 낮아졌다
같은 단지 ‘천곡코아루2차’의 동일 면적대 전용 84.84㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 257,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 253,000,000원입니다. 현재 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 평균의 71.3%로, 이번 회차에서는 가격 할인 폭이 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 4 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 10 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 24 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 17 | 252,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 13 | 264,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 257,250,000원 |
표본의 거래 범위는 245,000,000원~268,000,000원입니다. 현재 최저가 183,400,000원은 이 실거래 최저가보다도 낮고, 최신 거래 253,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 감정가 262,000,000원은 최근 12개월 평균 257,250,000원과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰로 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 198,000,000원 | 180,032,400원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 8,145,739원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,334,218원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,510,536원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 23,278,598원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한화생명보험 주식회사 | 23,278,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 275,547,689원 중 예상 배당액은 180,032,400원이며 미배당은 95,515,289원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 상안초등학교 북측에 위치하며 주위에 공동주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물로, 도시가스보일러 난방·위생 및 급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 962,400원/㎡입니다. 제3종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 정보가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 270세대, 2008.03.21 준공 단지이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 확보돼 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 183,400,000원 | 180,032,400원 | 95,515,289원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,379,999원 | 125,782,679원 | 149,765,010원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,865,999원 | 87,848,411원 | 187,699,278원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건의 경제성은 임차보증금 승계가 아니라 낙찰가 자체와 토지 별도등기 확인 결과에 의해 좌우됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기의 권리자·순위·말소 여부·매수인 부담 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 매각물건명세서·현황조사·전입 관련 원본을 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 183,400,000원은 최근 12개월 평균 257,250,000원의 71.3%입니다. 최신 거래 253,000,000원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 저층 보정. 본건은 2층이고 최근 실거래에도 2층 250,000,000원 거래가 확인됩니다. 동일 단지라도 층·향·내부상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 95,515,289원이 존재하지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 최종 열쇠는 토지 별도등기”
이 사건은 임차인 0명·매수인 인수 0원이라는 점에서 본체의 권리구조는 단순합니다. 1회 유찰로 최저가가 183,400,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 257,250,000원의 71.3%가 됐고, 최신 거래 253,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 여유가 뚜렷합니다. 그러나 매각물건명세서의 토지 별도등기 기재가 해소되지 않은 상태에서 가격 할인만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 본체 권리는 단순하고 가격은 매력적이지만, 별도 토지등기 확인이 입찰 여부를 가르는 마지막 조건입니다.
