울산지방법원 2025타경12583. 양산시 물금읍 범어리 ‘다인로얄팰리스물금3차’ 9층 917호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 복층구조의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 1억5,400만원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억780만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하고, 임차보증금 1억7,000만원 가운데 배당으로 부족한 금액을 매수인이 인수하는 구조이기 때문입니다.
현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 구조를 단순화하면 낙찰가 1억780만원 + 인수액 6,450만9,200원 = 1억7,000만원입니다. 이후 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 임차보증금 부족분이 그만큼 늘어 총 실질취득액은 약 1억7,000만원으로 유지됩니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 실질취득액과 실제 시세를 함께 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12583 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 9층917호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 377 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 · 복층구조 |
| 소유자 | 김기붕 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 191,014,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심
말소기준권리는 갑구 3번 강제경매개시결정입니다. 다만 이 사건에서 중요한 것은 그 이전에 설정된 을구 3번 임차권등기입니다. 임차인 박혜임은 임차보증금 170,000,000원, 전입일 2022.08.05, 확정일자 2022.07.05로 확인되며, 자료상 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각으로 임차권의 부담이 소멸하는 것이 아니라, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.7억, 배당 부족분은 매수인 인수
| 임차인 | 점유 / 권리 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜임 | 주거 · 임차권등기 | 2022.08.05 | 2022.07.05 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 가능 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 박혜임 보증금 | 170,000,000원 | 105,490,800원 | 부족분 64,509,200원 매수인 인수 |
| 2. 한국주택금융공사 경매개시결정 | 191,014,130원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당상 임차인이 선순위로 배분받고 신청채권자는 배당받지 못합니다. 매수인 인수액은 임차보증금 미배당분 64,509,200원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 시장·입지·환금성 메모
- 시장가격. 확인된 실거래 자료가 없어 최저가나 실질취득액을 특정 시장가격과 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 입지. 남양산역 서측 월편에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재한 상업지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 도시철도 2호선 남양산역이 소재합니다.
- 건물. 2020.03.03 사용승인된 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 건물의 제9층 제917호이며, 복층구조의 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 평지에 가깝고, 토지이용상황은 상업나지, 지목은 대입니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이 용도 차이는 매수 후 사용·대출·환금성 검토 시 확인할 포인트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 1억780만원이라는 숫자보다 임차보증금 1억7,000만원을 기준으로 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다.
- 현재 회차. 1회 유찰, 최저매각가 107,800,000원. 배당 부족분 64,509,200원이 매수인 인수입니다.
- 추가 유찰. 2회 유찰 시 75,460,000원·인수 96,298,280원, 3회 유찰 시 52,822,000원·인수 118,528,796원으로 변하지만 총 실질취득액은 170,000,000원 구조가 유지됩니다.
- 임차인 대응. 박혜임의 임차권등기와 대항력·우선변제권이 확인되므로 배당표와 실제 배당결과를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이므로 금융·세금·사용 관련 판단을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실제 점유·배당요구 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 1.078억, 실질취득은 1.7억”
이 사건의 핵심은 유찰로 떨어진 최저매각가가 아닙니다. 선순위 성격의 임차권등기와 1억7,000만원의 임차보증금입니다. 현재 회차에서 낙찰가 1억780만원을 써도 배당 부족분 6,450만9,200원을 인수하므로 실질취득액은 1억7,000만원입니다. 추가 유찰이 진행되어 낙찰가가 더 낮아져도 부족분이 늘어나 전체 부담은 같은 구조로 수렴합니다.
따라서 이 물건은 ‘최저가가 낮아졌다’는 이유만으로 매력적인 물건이라고 볼 수 없습니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 만큼 현재로서는 실질취득액 1억7,000만원이 어떤 가격인지 별도 검증이 필요합니다. 권리분석의 승부처는 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 포함한 총 취득원가입니다.
