울산지방법원 2025타경12611. 울산 동구 방어동 월드스카이파크 6층705호, 전용면적은 감정평가상 84.919㎡이고 이용상태는 아파트입니다. 권리분석의 중심은 2021년 12월 3일 설정된 을구 8번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 169,400,000원이며 이번 경매에서 말소기준권리로 작동합니다. 이후 설정된 을구 9번 근저당권도 매각으로 소멸하고, 2025년 9월 25일의 이번 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 오히려 긍정적입니다. 감정가 208,000,000원의 70%인 145,600,000원까지 내려온 현재 회차에서, 최근 12개월 실거래 평균 191,166,666원과 비교하면 76.2% 수준입니다. 최신 거래도 2026년 2월 182,000,000원이므로 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 3건뿐이고, 최근 시세는 과거 대비 -8.6% 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12611 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 308-3 월드스카이파크 6층705호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 상진2길 25 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.919㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지 1층/지상 20층 중 6층 705호 |
| 소유자 | 윤영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 / 169,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 말소기준권리 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 분석상 임차인에 의한 인수액은 0원입니다. 2021년 12월 3일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2022년 5월 31일 설정된 앤알캐피탈대부 근저당권과 2025년 9월 25일 설정된 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 현재 최저가
월드스카이파크는 63세대, 준공일은 2013.10.25입니다. 비교대상은 전용 84.95㎡ 중심의 실거래 12건이며, 목표 면적과 일치하는 비교군입니다. 최근 12개월 실거래는 3건, 평균은 191,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.95㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 84.95㎡ | 6 | 181,500,000원 |
| 2025.01 | 84.95㎡ | 18 | 185,000,000원 |
| 2024.04 | 84.92㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2024.02 | 84.95㎡ | 9 | 221,000,000원 |
| 2023.12 | 84.92㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2023.11 | 84.95㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2023.10 | 84.95㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2023.10 | 84.95㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 2023.01 | 84.95㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 84.95㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 12건 평균 | — | 12건 | 204,708,333원 |
전체 12건 평균은 204,708,333원이지만, 가격 메리트는 최근 흐름을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 191,166,666원, 최신 거래는 182,000,000원입니다. 현재 최저가 145,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%, 최신 거래의 약 80.0% 수준으로 최근 실거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,838,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 169,400,000원 | 142,761,600원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 55,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 225,300,000원, 예상 총 배당액은 142,761,600원으로 미배당액은 82,538,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 소재 “방어진초등학교” 남서측 인근의 구분건물로서, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 건물이며 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 난방설비는 경매 진행 시 작동여부 확인이 필요합니다.
- 토지. 5필지 일단의 부정형 토지로 주거용 아파트 건부지로 이용 중이며, 5필지 모두 일반상업지역에 해당합니다. 공시지가는 691,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 63세대의 소규모 단지이고 최근 12건의 실거래 가격대는 170,000,000원~230,000,000원으로 층별 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 191,166,666원으로 과거 전체 평균보다 낮고 최근 추세도 -8.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 1억4,560만원은 최근 12개월 평균 1억9,116만6,666원보다 낮아 가격 메리트가 있습니다. 다만 최근 거래가 1억8,200만원이고 추세가 -8.6%라는 점을 함께 반영하세요.
- 유찰 후 회차. 현재는 1회 유찰 상태입니다. 2회 유찰 시 최저가는 101,920,000원, 3회 유찰 시 71,344,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 집행비용 2,838,400원과 신한은행 142,761,600원이 배당되고, 앤알캐피탈대부에는 배당액이 없습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현장점유와 실제 임차관계를 별도로 확인하세요. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리·설비 확인. 난방설비 작동여부는 경매 진행 시 확인이 필요하며, 실제 입찰 전 관리비 체납 및 현장 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현재가 유리”
이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 가격과 시장 방향입니다. 2021년 12월 3일 설정된 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 최저매각가 145,600,000원은 최근 12개월 평균 실거래 191,166,666원과 최신 거래 182,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세추세가 -8.6%이므로, 높은 과거 평균을 그대로 미래 가치로 가정해서는 안 됩니다. 결론적으로 권리는 안전하고, 현재 회차는 가격상 메리트가 있는 편이지만, 하락 추세와 소규모 단지의 환금성을 함께 감안해 응찰가를 결정해야 합니다.
