울산지방법원 2025타경12619. 본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층 1804호입니다. 등기부상 소유자는 김성란이고, 공부상 권리에는 신탁등기 말소, 민간임대주택등기, 압류 5건, 공매공고 부기등기, 강제경매개시결정, 그리고 한국토지주택공사의 주택임차권이 확인됩니다.
핵심은 가격과 권리를 분리해서 보는 것입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 8,470만원으로 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 반면 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있어, 낙찰가 외 별도 인수금액 여부보다 세금·임차권·공매 관련 절차를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12619 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1610-3 케이티엑스월드메르디앙12 18층1804호 도로명주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 도호1길 23 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김성란 |
| 거래가액 | 136,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 90,096,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원이지만 확인할 것이 많다
등기부상 2020년 신탁등기는 이미 말소되었고, 2022년 7월 1일 국의 압류가 우선 기준으로 잡혀 있습니다. 이후 국·김포시의 압류 5건, 공매공고, 강제경매개시결정이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 미배당 가능성이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차권 — 한국토지주택공사 권리와 실제 임차인 여부를 구분
| 권리자 | 권리형태 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/관계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택임차권 | 84,000,000원 | 대항력 없음 전입신고가 말소기준권리 이후 | 미상 | 보증기관 권리자 등기·매각물건명세서 관계 확인 |
실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 권리는 보증금 대위·승계 관계 여부를 중복 계산하지 않습니다. 현재 권리분석 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 현재 회차는 8,470만원
현재 회차의 최저매각가는 84,700,000원으로 감정가 121,000,000원의 70%입니다. 신청채권액은 90,096,327원으로, 현재 회차에서 배당되는 금액은 82,775,400원, 미배당액은 7,320,927원으로 산정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,924,600원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 90,096,327원 | 82,775,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며 실제 잔여금액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 ‘KTX 울산역’ 남동측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정요항표 기준 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리구조 18층 내 18층이며, 위생 및 급배수설비·승강기·소화전설비·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있고 전반적인 관리상태는 보통 수준입니다.
- 토지·도로. 주상용 건부지로 이용 중이며 단지내 도로망 상태는 양호합니다. 토지는 일반상업지역, 경제자유구역, 도시개발구역, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 객관적인 환금성 평가는 제한적입니다. 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 5건. 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 공매 병행 가능성. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
- 임차권 관계. 한국토지주택공사 명의 임차권등기와 보증금 8,400만원이 있으므로 실제 임차인 및 대위·승계 관계를 중복 계산하지 말고 원본을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 8,470만원은 감정가 대비 70%이나 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정하지 말고 개별 물건성·환금성까지 함께 검토하세요.
- 회차 전략. 2회 유찰 시 59,289,999원, 3회 유찰 시 41,502,999원 시나리오가 제시되므로 추가 유찰 여부와 권리 변동을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료·공매공고 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다고 곧바로 싸지는 것은 아니다”
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 8,470만원까지 내려왔고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 투자 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 실거래 자료가 없고, 국세·지방세 압류 5건과 공매공고 부기등기, 한국토지주택공사 임차권등기가 함께 존재하기 때문입니다. 특히 당해세 여부, 한국토지주택공사와의 실제 임대차 관계, 공매 진행 여부를 먼저 정리한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 회차의 승부처는 단순히 ‘70%’라는 숫자가 아니라 권리 확인이 끝난 뒤에도 8,470만원이 적정한가에 있습니다.
