창원지방법원 2025타경21042. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 ‘더-푸른아파트’ 105동 2층 204호입니다. 현재 소유자는 송례섭이고, 2022년 매매로 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2024.06.24. 메가 주식회사 가압류입니다. 이후 엘지미소금융재단, 충북신용보증재단, 서울보증보험주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 가압류가 아니라 임차인 박철완입니다. 임대차계약일은 2022.05.29., 확정일자는 2022.05.30., 주민등록·점유개시는 2022.07.07.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21042 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 7 더-푸른아파트 105동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 2층 204호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 송례섭 · 2022.05.03. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,168,247원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박철완 | 2층 204호 전부 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
박철완은 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2022.07.07.이 말소기준 가압류 2024.06.24.보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 또한 확정일자 2022.05.30.과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 79,100,000원
동일면적 59.99㎡의 최근 12건 평균은 119,291,666원, 최신 거래는 2026.06.의 108,000,000원입니다. 현재 최저가 79,100,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%입니다. 이번 사건은 대항력 임차인이 있으나 확약으로 실제 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준도 실질취득 79,100,000원으로 잡습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 4 | 127,500,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 119,291,666원 |
최근 표본의 최저 거래는 100,000,000원, 최고 거래는 140,000,000원입니다. 감정가 113,000,000원 자체는 최근 평균보다 낮고, 현재 최저가 79,100,000원은 최근 최저 거래보다도 낮습니다. 확약이 유효하게 적용되는 현재 구조에서는 가격 측면의 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 |
| 1. 임차인 박철완 보증금 | 130,000,000원 | 77,276,200원 |
| 2. 가압류 · 메가 주식회사 | 175,091,214원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 재단법인 엘지미소금융재단 | 11,342,441원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 39,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,443,830원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,168,247원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박철완 임차인의 보증금 부족분은 52,723,800원입니다. 다만 확약에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산내서여자고등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 내 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규모. THE-푸른은 1,314세대이며 준공일은 1998.06.17.입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고, 공시지가는 785,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.29. 및 2026.07.10. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 박철완의 주택임차권 보증금은 130,000,000원입니다. 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사와 감정평가에서 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비 변수는 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 12건 평균은 119,291,666원, 최신 거래는 108,000,000원, 현재 최저가는 79,100,000원입니다.
- 배당표 구분. 기계적 배당계산상 임차인 미배당 52,723,800원이 나오지만, 본건은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 판단한다는 점을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승계 위험을 끊는다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 79,100,000원보다 훨씬 커서 위험한 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 배당 부족분 52,723,800원이 남고, 유찰될수록 미배당액이 커집니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약은 이 임차보증금에 대해 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 따라서 박철완 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 전제를 적용한 실질취득가는 79,100,000원이고, 최근 12건 평균 119,291,666원의 66.3%, 최신 거래 108,000,000원보다도 낮습니다. 권리의 승부처는 확약의 원본·적용과 말소 이행 확인, 물건의 승부처는 확인되지 않은 내부 상태입니다.
