울산지방법원 2025타경12630. 등기상 공유자는 박선희·박성환·박명희·박현숙·박미경으로 각 5분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 그중 박성환 지분에 대해 내려졌습니다. 따라서 낙찰자는 전체 부동산이 아니라 박성환의 1/5 지분을 취득하는 구조입니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 2025.10.01. 강제경매개시결정이 기준 권리로 제시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
금액만 보면 감정가 12,526,980원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 8,769,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 지분경매이고, 비교 가능한 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 취득 범위가 1/5이라는 점과 토지·제시외 건물의 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 558-1 |
| 등기 건물 표시 | 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 558 · 울산광역시 울주군 웅촌면 간골길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 경매 대상 지분 | 박성환 지분 5분의 1 |
| 공유자 | 박선희·박성환·박명희·박현숙·박미경 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 12,526,980원 / 8,769,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사동부에셋자산관리대부 / 99,852,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 핵심은 ‘지분’
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 신청채권자에게 현재 최저가 기준 8,211,158원이 배당되고 91,640,896원이 미배당되지만, 이 미배당액은 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저가는 8,769,000원으로 감정가 12,526,980원의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 6,138,300원, 3회 유찰 시 시나리오는 4,296,810원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에, 어느 회차도 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 8,769,000원 | 8,211,158원 | 91,640,896원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 6,138,300원 | 5,627,811원 | 94,224,243원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 4,296,810원 | 3,819,467원 | 96,032,587원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 8,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.4% 추정) | - | 557,842원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사동부에셋자산관리대부 | 99,852,054원 | 8,211,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구금액 99,852,054원 중 8,211,158원이 배당되고 91,640,896원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정평가 및 매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상 건물은 공히 주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 목조 스레트지붕 단층 건물이며, 외벽은 몰탈 또는 흙벽 위 페인팅, 내부는 벽지·타일·흙벽 등으로 마감되어 있습니다.
- 입지. 웅촌초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·공장설립승인지역 등에 포함됩니다.
- 토지 현황. 제공된 토지 정보는 면적 30.0㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 93,900원/㎡입니다.
- 경계. 목록 1·3 토지는 지적경계 일부가 불분명하여 측량이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘대’ 및 일부 ‘도로’입니다.
- 포함 물건. 제시외 건물 중 감정평가서의 지적 및 건물개황도·사진용지에 나타나는 ㄱ~ㅁ은 매각지분만큼 포함되며, 지상 수목도 매각 및 평가에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매 대상은 박성환의 5분의 1 지분입니다. 전체 부동산 취득으로 오인하지 않아야 합니다.
- 경계 측량. 목록 1·3 토지는 지적경계 일부가 불분명하므로 입찰 전 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 목록 3의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로 ‘대’ 및 일부 ‘도로’ 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. ㄱ~ㅁ 제시외 건물이 매각지분만큼 포함되는 구조를 감정평가서 도면·사진과 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현장을 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 현재 최저가 8,769,000원 기준 매수인 인수액은 0원이고, 유찰 시나리오에서도 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 다음입니다. 매각 대상이 박성환의 1/5 지분에 한정되고, 토지 경계 일부는 불분명해 측량이 필요하며, 일부 토지는 공부와 달리 도로로 이용되고 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 금전 인수는 깨끗하지만, 물건의 특수성과 환금성 부담은 큰 사건입니다.