182,000,000원
울산지방법원 2025타경12696. 양산시 물금읍 범어리 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층 302호입니다. 감정평가상 공동주택인 아파트로 이용 중이고, 대상 면적은 84.9965㎡, 건물은 29층 중 3층입니다. 현재 소유자는 박용주이며 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 그 직후 설정된 남양산새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조의 핵심은 단순합니다. 말소기준 뒤인 2025년 주식회사더하노이의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 더하노이가 신청한 임의경매개시결정, 농협은행의 100,783,190원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 채권자 전체 미배당액이 462,131,190원까지 남지만, 이는 채권자 사이의 미회수액이고 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12696 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 신주로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 29층 건물 내 3층 302호 |
| 대상 면적 | 84.9965㎡ |
| 소유자 | 박용주 · 2022.01.27 소유권이전(2020.11.06 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더하노이 / 92,722,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.02.15 을구 8번 남양산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 채무자는 박용주입니다. 2025.07.31 설정된 주식회사더하노이의 후순위 근저당, 2025.10.17 임의경매개시결정, 2025.12.09 농협은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.5%
실거래 비교 표본은 반도보라빌 전용 84.92~85.0㎡ 거래입니다. 최근 12개월 거래는 12건, 평균 261,875,000원이며 최신 거래는 2026.07, 275,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 21 | 261,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 23 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 14 | 266,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 265,500,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 261,875,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 249,000,000원~275,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수금이 없으므로 최저가와 같은 182,000,000원이고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 69.5%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 2. 근저당 · 남양산새마을금고 | 240,000,000원 | 178,652,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사더하노이 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 100,783,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 640,783,190원 중 채권자 예상배당은 178,652,000원, 미배당액은 462,131,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 신주중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 29층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 포장도로에 접하고 있으며 내외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 실거래 비교 단지는 622세대이며 사용승인일은 2007.09.19, 전용 84.92~85.0㎡ 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 8번 남양산새마을금고 근저당 240,000,000원이 기준이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균은 261,875,000원, 최신 거래는 275,000,000원, 거래 최저는 249,000,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원과 실제 호수의 층·상태 차이를 함께 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 127,399,999원, 3회 유찰 시 89,179,999원으로 제시된 시나리오가 있으므로 경쟁 강도와 가격 상한을 함께 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 462,131,190원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “채권자 미배당은 크지만, 매수인 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 채권액이 크다는 사실 자체보다 권리의 순서입니다. 2022.02.15 남양산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 더하노이 근저당·경매개시결정·농협은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당은 462,131,190원이지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 182,000,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 261,875,000원의 69.5%입니다. 최신 거래 275,000,000원과 최근 거래 최저 249,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 없고, 1회 유찰로 가격 차이도 확보된 아파트로 볼 수 있습니다. 다만 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
