울산지방법원 2025타경12696. 양산시 물금읍 범어리 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층 302호입니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2022.02.15 설정된 남양산새마을금고의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 주식회사더하노이 근저당과 경매개시결정, 농협은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
가격도 눈에 띕니다. 같은 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 261,875,000원, 최신 거래는 2026.07의 275,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금을 별도로 인수하는 구조가 아니므로, 현재 회차 기준 실질취득금액은 최저가 182,000,000원과 동일하게 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12696 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-1 양산신도시반도유보라1차아파트 103동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 29층 건물 내 3층 302호 |
| 실거래 비교면적 | 84.92㎡~85.0㎡ · 대상면적 84.9965㎡ |
| 소유자 | 박용주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 92,722,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 2022.01.27 소유권을 이전받은 박용주입니다. 바로 뒤인 2022.02.15 남양산새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.07.31 주식회사더하노이의 채권최고액 300,000,000원 근저당, 2025.10.17 임의경매개시결정, 2025.12.09 농협은행의 100,783,190원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.5%
전용 84.92~85.0㎡ 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 261,875,000원, 최저 거래는 249,000,000원, 최고 거래는 275,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.07 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 6 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 21 | 261,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 23 | 262,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 14 | 266,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 265,500,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 평균 | 84.92~85.0㎡ | 12건 | 261,875,000원 |
현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 평균 261,875,000원의 69.5%입니다. 실거래 표본의 최저값 249,000,000원보다도 낮고, 2025.11 동일 면적 3층 거래 264,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 크게 낮습니다. 따라서 이 사건은 현 회차 가격 자체에 실거래 대비 할인 여지가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 남양산새마을금고 | 240,000,000원 | 178,652,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사더하노이 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 100,783,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 640,783,190원 중 예상 배당액은 178,652,000원이며, 미배당은 462,131,190원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측의 부족액이고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 462,131,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 515,966,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 553,608,431원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심 변화는 인수 위험이 아니라 낙찰가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신주중학교 서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·건물. 622세대, 2007.09.19 준공. 철근콘크리트조 29층 건물 내 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형에 가까운 평지의 아파트 건부지이며, 북서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,550,000원/㎡.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.02.15 남양산새마을금고 을구 8번 근저당이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 후순위 권리. 주식회사더하노이 근저당, 경매개시결정, 농협은행 가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 서류에서 최종 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균 261,875,000원, 최신 거래 275,000,000원과 현재 최저가 182,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정하세요.
- 층·상태 차이. 대상은 3층입니다. 실거래 표본은 2층부터 23층까지 포함되므로 개별 호수의 상태와 층 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등은 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 돋보이는 회차
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 남양산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 261,875,000원의 69.5%입니다.
즉 현재 회차는 권리상 인수 부담이 없고, 실거래 대비 가격 차이도 큰 편입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점 때문에 현장 점유 확인은 빼놓을 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 양호, 가격도 유리한 편, 점유 확인은 필수입니다.
