울산지방법원 2025타경12712. 울산 동구 방어동 ‘대영빌라’ 비동 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김미옥이고, 2014.11.12. 거래가액 122,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 78,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.21. 같은 조합의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기부상 과거 옥동새마을금고·경남은행·방어진농업협동조합·삼성생명보험의 근저당과 국·울산광역시의 압류 이력이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2014.11.12. 대구축산업협동조합 근저당 하나입니다. 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 910-1 비동 1층101호 · 도로명 울산광역시 동구 월봉11길 91 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택 |
| 대상 면적 | 59.49㎡ |
| 소유자 | 김미옥 (2014.11.12. 거래가액 122,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 84,883,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2014.11.12. 을구 9번 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고, 채무자는 김미옥입니다. 2025.10.21. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 근저당·압류는 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인에게 승계되는 권리로 볼 자료가 없습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 근거가 없다
감정가는 90,000,000원, 현재 최저매각가는 63,000,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 다만 대영은 16세대 규모이고, 대상 면적 59.49㎡에 대해 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 16,534,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 35,093,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 48,085,661원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 대구축산업협동조합 | 78,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 63,000,000원 가정 배당입니다. 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 대구축산업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 16,534,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 소재 방어진초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 외벽은 치장벽돌·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·소화전설비·도시가스설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 완경사 지세의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 북서측으로 각각 소로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 734,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대영은 16세대 규모이며 준공일은 1992.01.12입니다. 최근 매각 실적과 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 매도 유동성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 63,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 인근 다세대와 실제 매물·거래 가격을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 16,534,000원의 미배당은 채권자 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다세대 환금성 점검. 16세대 규모이고 최근 실거래 확인치가 없으므로 매수 후 재매각 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리·수선 상태 확인. 건물 구조와 설비는 감정평가 내용만 확인돼 있으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 최신 권리변동을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 거래 가능한 가격
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2014.11.12. 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 63,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않고 16세대 규모의 다세대주택이라는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 매매 가능한 가격과 환금성을 확인하는 데 있습니다.
