🚨 대지사용권 없음 · 🏠 근린시설이나 주택 사용 · 📉 2회 유찰·최저가 49% · 💰 배당상 인수 0원

울산지방법원 2025타경12739. 울산 동구 주전항 서측 인근에 있는 빌라드씨 103동 1층 102호입니다. 등기상 소유자는 청마산업개발주식회사이고, 박효숙이 설정한 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 2016년 설정된 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 채무보다 매각 대상 부동산 자체의 특성에 있습니다. 감정평가서는 이 호실이 기존 건물에 새로 증축된 부분이고, 대지권이 존재하지 않는다고 명시합니다. 게다가 건축물대장상 사무소를 주택으로 이용하고 있어, 일반적인 토지 지분 포함 주택이나 근린시설과 동일한 기준으로 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 문제는 남는다

등기부의 핵심은 2016.07.20 설정된 박효숙 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원으로, 이를 말소기준으로 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정 및 울산광역시 동구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 2021년에도 같은 채권자의 임의경매가 개시됐으나 2022년 취하로 말소됐습니다. 울산광역시 동구, 국민건강보험공단, 동울산세무서 관련 종전 압류도 2024년에 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 핵심 담보권은 박효숙의 근저당권입니다.

② 가격 분석 — 49% 할인보다 비교 가능성이 문제

현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 141,000,000원의 49%입니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 참고할 수 있는 실거래가 이 호실과 동일 면적이 아니라는 점에 주의해야 합니다.

2024년 11월 거래가는 142,000,000원, 2022년 4월은 148,000,000원으로 비교 표본에서 -4.1%의 하락 추세를 보입니다. 최근 시세 기준으로 제시된 142,000,000원 대비 현재 최저가 비율은 48.7%입니다.

그러나 비교 거래는 모두 80.4㎡이고, 경매 대상 면적과 일치하지 않습니다. 특히 본건은 대지사용권이 없는 증축 부분이므로 거래가가 높은 다른 호실과 단순 비교하면 가치가 과대평가될 수 있습니다. 2024년 거래는 현재 매각기일 기준으로도 과거 거래여서 최신 시장가격으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 69,090,000원 가정)

예상배당액은 집행비용 추정치를 반영한 계산입니다. 미배당은 배당받지 못한 채권 잔액을 의미하며 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 근저당권자 박효숙에게 67,446,380원이 배당되며, 채권최고액 기준 52,553,620원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 하자는 그대로

유찰이 한 차례 더 진행되면 시뮬레이션상 최저가는 48,363,000원, 이후에는 33,854,100원까지 내려갑니다. 그러나 경매가격이 낮아진다고 해서 토지에 대한 사용 권원이 새로 생기거나, 공부상 용도와 현재 사용상태의 불일치가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

회차별 매수인 인수액이 모두 0원인 것은 등기·배당 계산상의 인수채무에 관한 판단입니다. 대지사용권 부재로 인한 권리 제약이나 실제 점유관계는 별개의 검토 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 주전동 소재 주전항 서측 인근입니다. 주위는 주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서는 제반 교통사정을 보통 수준으로 평가합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스설비가 있습니다. 본건은 4층 건물의 1층입니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현재 주택 사용입니다. 현황 이용상태만으로 적법한 주거용 건물이라고 볼 수 없습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·주전지구 지구단위계획구역·가축사육제한구역입니다. 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로 설명되며, 본건 전유부분에는 대지사용권이 없습니다.
• 테라스. 제시외 부합물인 테라스가 부착되어 있으며 감정평가 및 최저매각가격에 반영되어 있습니다. 테라스의 설치·사용 권원은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 집합건물인 데다 대지사용권이 없고 공부와 현황 용도가 달라 일반적인 주택이나 상업용 부동산보다 매수자 확보와 금융조달에 제약이 생길 수 있습니다. 실제 거래 사례로 이를 해소할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지사용권 확인이 최우선. 토지 등기부, 집합건물 등기부, 건축물대장과 관련 약정서를 대조해 본건 전유부분에 실제로 인정되는 토지 사용 권원이 있는지 확인해야 합니다.
• 증축 부분 확인. 기존 건물에 증축된 102호의 구분소유 구조, 건축·사용승인 관계, 증축 부분의 적법성과 향후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
• 공부상 용도와 실제 사용. 사무소를 주택으로 이용하는 상태의 적법성, 용도변경 가능 여부, 원상회복 또는 행정상 조치 위험을 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계. 임대관계 미상이므로 현장 방문과 전입세대·점유자·임대차관계 확인을 통해 대항력 가능성 및 명도 문제를 점검해야 합니다.
• 테라스 권원. 최저가에 포함된 테라스가 어떤 범위와 권원으로 사용되는지 확인하고, 다른 구분소유자나 토지권리자와의 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래 재검증. 참고된 80.4㎡ 거래는 본건과 면적이 다릅니다. 같은 권리 구조의 실제 거래나 독립 감정 검토 없이 단순 가격비율로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 추가 비용. 관리비 체납, 세금, 점유 이전 비용과 토지사용·용도 문제를 해결하는 데 드는 비용이 있는지 확인해야 합니다.
• 금융조달. 대지사용권 없는 집합건물의 담보 인정 여부와 대출 가능성을 금융기관에 사전 확인해야 합니다.
• 경매 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “대지권 없음”이 더 크다

울산 빌라드씨 103동 102호는 감정가 141,000,000원에서 최저가 69,090,000원까지 내려왔습니다. 배당상 인수액도 0원이고, 등기상 근저당권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 대지사용권이 없다는 사실은 이 물건의 가치와 환금성을 좌우하는 핵심 위험입니다. 실제로는 주택으로 이용되는 근린시설이고, 참고 실거래는 면적이 일치하지 않습니다. 비교 거래에서는 -4.1% 하락 추세도 나타납니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 경쟁력이 입증된다고 보기 어렵습니다.

이미 2회 유찰됐고 비교 가능한 실거래도 부족한 상황에서, 대지사용권 부재와 용도 불일치까지 겹쳐 일반적인 저가 경매 투자 대상으로 추천하기 어렵습니다. 토지 사용 권원, 용도 적법성, 점유관계를 서류와 현장에서 확인하기 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.

최종 판단: 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 물건 자체의 권리·이용 제약이 중대합니다. 가격만으로 접근해서는 안 되는 고위험 경매입니다.