98,700,000원
울산지방법원 2025타경12739. 울산 동구 주전동 ‘빌라드씨’ 103동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 집합건축물대장상으로는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 감정평가 당시 실제 이용은 주택입니다. 등기 권리의 기준은 2016.07.20 설정된 박효숙의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 현재 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어, 배당 시뮬레이션상 매수인이 금액으로 떠안는 권리는 0원입니다.
하지만 ‘인수 0원’만 보고 권리구조가 단순하다고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서와 감정평가에는 이 102호가 2016.06.20 새로 증축된 부분으로서 대지사용권이 없는 물건이라고 적시되어 있습니다. 감정평가서 사진에 나타난 테라스도 부착되어 있고, 현재 최저매각가격은 그 테라스를 포함한 건물 평가액입니다. 금전채권의 인수 여부와 별개로 건물과 토지의 권리 일체성 및 향후 처분성을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12739 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 주전동 132-1 빌라드씨103동 1층102호 |
| 등기 표시 | 울산광역시 동구 주전동 132-1, 131-1, 136-7 빌라드씨103동 · 울산광역시 동구 동해안로 617-1 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 102호 · 위생·급배수·승강기·도시가스설비 |
| 소유자 | 청마산업개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,087,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 대지사용권 | 없음 |
| 부합물 | 테라스 · 최저매각가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 토지권리가 핵심
말소기준은 2016.07.20 박효숙 근저당권입니다. 2018년 울산광역시동구 압류, 2021년 국민건강보험공단 압류, 2022년 국 압류와 과거 경매개시결정은 이후 모두 해제·취하되어 등기부상 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025.10.31 임의경매개시결정과 2025.12.26 동구(울산광역시) 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 주택으로 이용 중이라는 사실만으로 특정 임차인이나 대항력을 단정할 수는 없으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 69.5%라는 숫자만 믿기 어렵다
‘빌라드씨(103)’ 거래로 잡힌 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.11 · 80.4㎡ · 2층 · 142,000,000원, 이전 거래는 2022.04 · 80.4㎡ · 4층 · 148,000,000원입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 142,000,000원, 최신 거래 역시 142,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 -4.1%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 80.4㎡ | 2 | 142,000,000원 |
| 2022.04 | 80.4㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 평균 | 80.4㎡ | 2건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균 142,000,000원의 69.5%이고 전체 평균 대비로는 68.1%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 해당 시세 검색의 대상 기준면적은 101.17㎡인데 실제 비교 거래는 모두 80.4㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 대상물건은 공부상 사무소·현황 주택이고 대지사용권도 없습니다. 따라서 69.5%를 그대로 ‘시세 대비 할인율’로 해석해 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 박효숙 | 120,000,000원 | 96,523,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 98,700,000원 가정 시 박효숙 근저당권에는 96,523,400원이 배당되고 23,476,600원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 주전동 ‘주전항’ 서측 인근으로, 주위는 주택·근린생활시설·농경지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 실제로는 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 세로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(주전지구) · 가축사육제한구역, 공시지가 691,100원/㎡입니다.
- 규모. 빌라드씨(103)는 7세대이며 준공일은 2014.01.16입니다. 실거래 표본도 2건으로 많지 않습니다.
- 환금성 핵심. 거래 표본이 적고, 공부상 근린시설·현황 주택이며, 대상 102호에는 대지사용권이 없습니다. 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지사용권 원본 확인. 102호가 2016.06.20 새로 증축된 부분이고 대지사용권이 없다는 점을 등기·건축물대장·감정평가서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주택입니다. 실제 이용과 공부상 용도의 차이가 금융·매매·사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·보증금·확정일자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 테라스 확인. 감정평가서상 제시외 부합물인 테라스가 부착되어 있고 최저매각가격에 포함되어 있습니다.
- 시세 비교 주의. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.5%지만 비교 거래는 80.4㎡, 대상 기준면적은 101.17㎡로 일치하지 않습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 대비 과거 가격 추세는 -4.1%입니다. 전체 평균 145,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 위험 0”
이 사건의 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 141,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 98,700,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 142,000,000원 대비 69.5%입니다. 등기상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 결론은 단순한 ‘할인 물건’이 아닙니다. 대지사용권이 없고, 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인 건물을 현재 주택으로 사용 중이며, 시세 비교도 101.17㎡ 대상과 80.4㎡ 거래가 섞인 비동일 조건입니다. 가격 추세 역시 -4.1%로 내려왔습니다. 따라서 현재 최저가의 숫자보다 먼저 토지권리·용도·점유·향후 환금성을 검증해야 합니다. 이 물건은 등기상 인수는 0원, 구조적 확인사항은 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.
