울산지방법원 2025타경12774. 울산 남구 신정동 수아지오시티 2층 206호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사케이하우징이며, 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 104,300,000원까지 내려왔습니다.
겉으로는 44,700,000원이 내려간 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 왜곡되는 대항력 인수형입니다. 임차인 최성민은 2021.05.14 전입·점유했고, 말소기준권리는 2023.10.20 울산광역시 남구 압류입니다. 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰졌기 때문에 배당으로 보증금이 전부 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층 206호 · 도로명주소 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 대상 전용면적 | 30.41㎡ · 25층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최성민 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2023.10.20 갑구 5번 울산광역시 남구 압류입니다. 이후 2025.04.01 국 압류와 2025.11.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 을구 1번 임차권 역시 2025.05.20에 등기돼 형식상 말소기준 이후 권리이지만, 실제 임대차의 전입·점유일은 2021.05.14입니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 매각물건명세서가 밝힌 대로 보증금 미변제 잔액은 매수인 인수 대상이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 핵심
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.14 | 2021.04.23 | 136,000,000원 | 2025.05.20 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
수아지오시티 전용 30.41㎡의 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 145,850,000원이지만, 과거 2021~2024년의 140,000,000원~163,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.41㎡ | 10건 | 145,850,000원 |
| 최근 12개월 | 30.41㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최신 거래는 2025.09의 90,000,000원이고 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다. 반면 현재 회차 실질취득은 138,260,200원입니다. 따라서 최저가 104,300,000원이 감정가보다 낮다는 이유로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 최근 12개월 가격이 이전 거래보다 40.8% 하락한 흐름이 확인됩니다. 전체 평균 145,850,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 최성민 보증금(우선변제) | 136,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 최성민 | 136,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,300,000원 가정 시 임차인에게 102,039,800원이 배당되고 33,960,200원이 미변제됩니다. 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 인수액이 메운다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 33,960,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 64,704,180원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 86,212,926원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 73,010,000원까지 떨어지지만 인수액이 64,704,180원으로 증가하고, 3회 유찰 시에는 매각가가 51,107,000원까지 내려가는 대신 인수액이 86,212,926원으로 늘어납니다. 즉 이 사건은 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득이 같은 폭으로 싸지지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정1동행정복지센타 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 2층 206호이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 표시되지만 집합건축물대장상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 도시지역, 대로3류·소로2류 접합, 공시지가 3,145,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형에 가깝습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 88세대, 2018.10.17 준공 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건, 거래가는 90,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차는 104,300,000원 낙찰가 외에 33,960,200원 인수가 예상됩니다.
- 임차보증금 136,000,000원 원문 대조. 원계약 130,000,000원에 2023.05.09 재계약으로 6,000,000원이 증액됐습니다.
- 대항력 기초 확인. 전입·점유 2021.05.14가 말소기준 2023.10.20보다 빠르므로 미배당 잔액 인수를 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 임대차계약, 보증금 지급자료, 강제경매 신청채권의 성격을 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 90,000,000원과 최근 추세 -40.8%를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시 매각가는 내려가지만 미배당 보증금 인수액은 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 이 사건의 가격이 아니다
이 물건의 표면 가격은 104,300,000원이지만, 권리분석상 실제로 봐야 할 숫자는 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 136,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서는 33,960,200원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어갑니다. 그래서 현재 실질취득은 138,260,200원 수준입니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 90,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -40.8%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균 145,850,000원만 보면 실질취득이 낮아 보일 수 있지만, 하락장 보정 원칙에 따르면 이 숫자를 가격 가점으로 쓰기 어렵습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 확인 포인트, 평균 유찰 4.7회·매각률 0.0%라는 단지 경매 지표까지 겹칩니다. 결론은 “최저가는 내려왔지만 실질취득은 최근 시세보다 높다”입니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 보증금 인수 구조와 최신 시세를 먼저 봐야 합니다.
