울산지방법원 2025타경12880. 울산 남구 신정동 수아지오시티 4층 406호, 전용 30.41㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 우해원은 2019년 7월 23일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 2025년 4월 1일 울산세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 105,700,000원에서 집행비용 2,279,800원을 제하고 임차인에게 103,420,200원이 배당되는 가정입니다. 보증금 132,000,000원 중 남는 28,579,800원은 매수인 부담입니다. 따라서 실제 자금부담은 105,700,000원 + 28,579,800원 = 134,279,800원으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 잔액이 커져 총 부담은 보증금 132,000,000원 수준에 수렴하며, 집행비용 영향 때문에 각 회차의 실질취득액은 그보다 조금 높게 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층 406호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.41㎡ · 4층 406호 |
| 단지 | 수아지오시티 · 88세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 우해원 / 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
말소기준은 2025.04.01 갑구 5번 압류입니다. 이후의 주택임차권등기·강제경매개시결정·울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차인 우해원은 이미 2019.07.23 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 등기 자체가 말소된다는 것과 보증금 잔액 인수가 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 대항력에 기초해 미배당액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우해원 | 132,000,000원 | 2019.07.23 | 2019.07.23 | 2025.09.17 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 없음 |
임대차 범위는 건물 전유부분 전부, 용도는 주거입니다. 보증금은 2019년 6월 18일 120,000,000원에서 2021년 5월 20일 6,000,000원, 2023년 5월 10일 6,000,000원이 증액돼 총 132,000,000원입니다. 임차권등기는 2025년 9월 17일 이루어졌고, 배당요구도 접수돼 우선변제권을 행사합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.34억 vs 최근 거래 0.90억
수아지오시티 전용 30.41㎡의 확인된 실거래 10건입니다. 전체 평균은 145,850,000원이지만, 2021~2024년의 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 90,000,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -40.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.41㎡ | 10건 | 145,850,000원 |
표면 최저가만 보면 전체 평균 145,850,000원의 72.5%이므로 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비교는 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 90,000,000원이고, 최저가만으로도 그 시세의 117.4%입니다. 여기에 인수액까지 합치면 실질취득 134,279,800원은 최근 시세의 149.2%입니다. 따라서 가격 메리트 가점은 줄 수 없습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 105,700,000원 | 103,420,200원 | 28,579,800원 | 134,279,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 59,741,820원 | 133,731,820원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 81,539,274원 | 133,332,274원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 73,990,000원까지 내려가지만 인수액이 59,741,820원으로 늘어 실질취득은 133,731,820원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 51,793,000원, 인수 81,539,274원으로 실질취득은 133,332,274원입니다. 즉 낙찰가 숫자가 크게 떨어져도 실질 부담은 보증금 132,000,000원 안팎에서 거의 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 우해원 보증금 | 132,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 우해원 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금에 103,420,200원이 배당되고 부족분 28,579,800원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17 준공이며 분석 대상 전용면적은 30.41㎡입니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,607.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되며 제2종일반주거지역과 접합니다. 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다.
- 공시지가. 3,145,000원/㎡입니다.
- 경매 이력 지표. 수아지오시티 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.7회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 105,700,000원이 아니라 인수액을 포함한 134,279,800원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 133,731,820원, 3회 유찰 시 133,332,274원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 우해원의 임대차계약, 보증금 지급내역, 강제경매 신청채권의 성격을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재확인. 실제 집행비용과 세금 등 선순위 배당 항목이 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최신 거래 90,000,000원과 최근 추세 -40.8%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 묶는다”
이 사건은 감정가 151,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 105,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 132,000,000원입니다. 현재 회차에서 부족한 28,579,800원을 인수하면 실제 부담은 134,279,800원입니다.
특히 최근 실거래는 90,000,000원이고 최근 추세는 -40.8%입니다. 2회·3회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 133,731,820원, 133,332,274원으로 거의 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 1.057억의 할인 매물”이 아니라 “보증금 1.32억 수준에 실질취득이 고정되는 대항력 인수형”으로 봐야 합니다. 권리관계는 읽히지만, 현재 가격 구조는 최근 시세 대비 불리합니다.
