울산지방법원 2025타경12880. 울산 남구 신정동 수아지오시티 4층 406호, 비교 대상 전용 30.41㎡ 아파트입니다. 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 73,990,000원으로 낮아졌습니다. 겉보기에는 감정가의 49%라는 할인율이 눈에 들어오지만, 권리관계를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다.
이 물건에는 2019년 7월 23일 전입·점유를 시작한 임차인 우해원의 보증금 132,000,000원이 존재합니다. 임차인은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으며, 2025년 9월 17일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 낙찰가와 인수할 보증금을 합친 실질취득액이 얼마인지부터 계산해야 합니다. 특히 최근 거래가격이 90,000,000원까지 낮아진 상황에서 보증금 132,000,000원의 존재는 가격 경쟁력을 심각하게 제한합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층 406호 도로명주소: 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 30.41㎡ |
| 단지 개요 | 수아지오시티 · 88세대 · 2018.10.17 준공 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 | 151,000,000원 |
| 최저매각가 | 73,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 우해원 |
| 청구금액 | 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2025.04.01 국(울산세무서장) 압류 |
| 매수인 인수 예상 | 59,741,820원 (현재 회차 배당 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2025년 4월 1일 국(울산세무서장)의 압류입니다. 이후 설정된 경매개시결정 및 울산광역시 남구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차인의 전입일과 점유개시일은 2019년 7월 23일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2025년 9월 17일 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단은 등기일만으로 결정되지 않습니다. 선행하는 전입·점유와 확정일자, 그리고 명세서의 인수 문구를 함께 살펴야 합니다.
매각으로 임차권등기만 소멸 처리된다고 해서 보증금 인수의무까지 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.32억의 무게
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우해원 전유부분 전부 |
132,000,000원 | 2019.07.23 | 2019.07.23 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없습니다. 우해원의 최초 보증금은 120,000,000원이었고, 2021년 5월 20일과 2023년 5월 10일 각각 6,000,000원씩 증액되어 현재 보증금은 132,000,000원입니다.
| 임대차 최초 계약 | 2019.06.18 |
|---|---|
| 보증금 증액 | 2021.05.20 · 2023.05.10 |
| 전입·점유개시 | 2019.07.23 |
| 확정일자 | 2019.07.23 · 2021.06.25 · 2023.06.26 |
| 임차권등기 | 2025.09.17 · 을구 순위 1번 |
| 배당요구 | 2025.09.17 · 배당요구 있음 |
| 현재 회차 예상배당 | 72,258,180원 |
| 매수인 인수 예상 | 59,741,820원 |
다만 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증금 지급내역과 증액 경위, 실제 점유관계 및 판결·집행권원을 확인해야 하며, 의혹만을 근거로 보증금 인수를 제외해서는 안 됩니다.
결국 낙찰가 + 인수액은 대체로 보증금 132,000,000원 부근에서 움직이며, 집행비용 추정치가 더해진 실질취득액은 그보다 높아질 수 있습니다. 단순히 최저가가 떨어진다고 저렴해지는 물건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 9,000만원
수아지오시티는 88세대 규모이며, 비교 대상은 전용 30.41㎡ 동일 면적 거래입니다. 과거 거래 평균은 145,850,000원이지만, 최근 거래 수준은 이보다 크게 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.41㎡ | 10건 | 145,850,000원 |
전체 거래 평균은 145,850,000원이지만 2021~2024년 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최신 거래인 2025년 9월 90,000,000원이 최근 12개월 평균에도 해당하며, 최근 가격 추세는 과거 대비 -40.8%입니다.
최근 거래 표본은 1건으로 많지 않지만, 장기 하락 추세를 무시하고 과거 평균 가격을 현재 시세로 적용해서는 안 됩니다. 특히 본건의 실질취득액 133,731,820원은 최근 거래가보다 43,731,820원 높은 수준입니다.
실질취득액 133,731,820원 ÷ 최근 시세 90,000,000원 ≈ 148.6%
낙찰대금만 보면 최근 시세보다 낮지만, 임차보증금 인수까지 합산하면 최근 시세를 약 48.6% 초과합니다. 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,731,820원 |
| 1. 임차인 우해원 보증금 | 132,000,000원 | 72,258,180원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 우해원 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | — | 59,741,820원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증금 배당 72,258,180원과 미배당 인수 59,741,820원을 합산하면 임차보증금 132,000,000원입니다. 경매신청채권과 임차보증금은 동일인 우해원의 채권에 해당하므로 서로 독립된 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 인수액은 배당표 확정 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 73,990,000원 | 59,741,820원 | 133,731,820원 |
| 3회 유찰 | 51,793,000원 | 81,539,274원 | 133,332,274원 |
| 4회 유찰 | 36,255,100원 | 96,797,492원 | 133,052,592원 |
3회 유찰 시 최저가는 51,793,000원으로, 4회 유찰 시에는 36,255,100원으로 낮아집니다. 하지만 예상 인수액은 각각 81,539,274원과 96,797,492원으로 증가합니다. 따라서 실질취득액은 계속 1.33억 원대에 머뭅니다.
이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 경우 발생하는 구조적인 문제입니다. 보증금 전액 변제나 법적으로 유효한 인수의무 소멸 사유가 확인되지 않는 한, 추가 유찰만으로는 충분한 가격 경쟁력을 확보하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (공부·토지정보 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 1323-50, 도로명주소 봉월로 117에 위치합니다.
- 규모. 수아지오시티는 88세대이며, 준공일은 2018년 10월 17일입니다. 비교 거래 대상 전용면적은 30.41㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 해당하며, 도시지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 제2종일반주거지역과 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,607.6㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로3류(폭 25~30m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 실제 내부 상태, 수선 필요 여부 및 관리 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래는 90,000,000원이며 과거 거래 대비 -40.8%의 하락 추세가 나타납니다. 경매 평균 유찰 횟수도 5.1회로, 매각 수요와 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 여부. 임차인 우해원의 대항력, 임차권등기, 확정일자 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 현재 추정 인수액 59,741,820원을 낙찰대금에 반드시 합산해 실질취득액을 산정하세요. 집행비용과 선순위 세금 등으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
- 임대차 실질 확인. 우해원이 임차권자와 경매신청채권자로 동시에 기재된 사유, 보증금 지급 및 증액 내역, 실제 점유와 집행권원을 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 국세 압류, 지방자치단체 압류 및 조세채권의 법정기일과 배당관계를 확인하세요. 등기 접수일만으로 세금채권의 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 유찰 착시 방지. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액은 약 1.33억 원으로 추정됩니다. 최저가 인하율이 아닌 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 거래가 90,000,000원, 최근 하락 추세 -40.8%를 감안하고, 추가 실거래 및 주변 유사 면적의 매물을 비교하세요.
- 인도·명도. 주택임차권등기 및 보증금 미변제에 따른 점유·인도 문제를 확인하고 명도 가능 시점과 비용을 따로 검토하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 승계 문제 및 관련 세금, 취득 부대비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료, 배당관계 및 실거래 원본을 최종 대조하세요.
최근 가격 하락 추세 -40.8%, 평균 유찰 5.1회, 임차인과 신청채권자 동일인에 대한 확인 필요성까지 겹쳐 현 조건에서 가격 메리트가 없는 고위험 물건으로 평가합니다.
맺으며 — “7,399만원짜리 아파트가 아니다”
이 사건을 단순히 감정가 151,000,000원에서 최저가 73,990,000원으로 떨어진 물건이라고 해석하면 핵심을 놓치게 됩니다. 실제로는 보증금 132,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 인수형 경매입니다.
현재 회차에서 낙찰받으면 예상 보증금 인수액이 59,741,820원이고, 이를 포함한 실질취득액은 133,731,820원입니다. 최근 거래가 90,000,000원과 비교하면 오히려 비쌉니다. 여러 차례 추가 유찰되더라도 보증금 인수가 늘어나 총 취득부담이 크게 떨어지지 않는 구조입니다.
더욱이 최근 거래가격의 하락 추세와 높은 평균 유찰 횟수는 환금성 측면의 부담을 보여줍니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인인 점도 원본 권리자료를 통한 검증이 필요합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 보증금 인수의무가 법적으로 해소된다는 확실한 근거가 없다면, 감정가 대비 할인율이나 추가 유찰 가능성만으로 접근해서는 안 됩니다. 이 물건의 진짜 가격은 법원이 표시한 최저매각가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하게 되는 총액입니다.
