광주지방법원 2024타경77748. 광주 광산구 운남동 남양아파트 103동 2층 206호로, 감정 이용상태도 아파트입니다. 소유자 강찬욱 씨는 2017년 11월 22일 매매를 원인으로 2018년 1월 15일 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019년 12월 6일 설정된 하나은행 근저당 118,800,000원입니다. 이 근저당은 2024년 10월 4일 한국주택금융공사로 이전등기됐지만, 말소기준의 순위 자체는 그대로 유지됩니다.
이후 현대카드 가압류 20,042,351원, 현대카드의 강제경매개시결정, 신한카드 가압류 16,406,523원이 붙었고 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 가격 측면에서는 전체 실거래 평균보다도 낮지만, 특히 최근 시세를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 195,166,666원, 최신 거래는 220,000,000원, 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.3% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경77748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 목련로219번길 45, 103동 2층206호 (운남동,남양아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.14㎡ · 지하1층/지상20층 중 2층 |
| 소유자 | 강찬욱 · 2017.11.22 매매 · 등기 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 청구금액 | 20,396,585원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
다만 감정평가 조사에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 즉 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 59.9%
남양아파트 동일 면적 76.14㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 193,958,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 6건 평균은 195,166,666원, 최신 거래는 2025년 12월 220,000,000원이며 최근 거래군의 추세는 이전 거래군 대비 +1.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 76.14㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 76.14㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 76.14㎡ | 5 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 76.14㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2025.07 | 76.14㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2025.04 | 76.14㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 76.14㎡ | 15 | 207,000,000원 |
| 2024.07 | 76.14㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 76.14㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2024.04 | 76.14㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 76.14㎡ | 3 | 172,500,000원 |
| 2023.12 | 76.14㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.14㎡ | 6건 | 195,166,666원 |
현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 59.9%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교해도 상당히 낮은 가격대입니다. 감정가 167,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮고, 1회 유찰로 최저가가 더 내려온 상태여서 이번 물건은 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라 실제 최근 거래 수준보다 낮은 구간에 놓여 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 118,800,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,042,351원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,406,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 155,248,874원 중 예상 배당액은 114,463,400원이고 미배당액은 40,785,474원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 40,785,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 75,291,814원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 99,398,932원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰가 하락이 곧바로 추가 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 실질취득은 116,900,000원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마지초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상20층 건물의 2층 206호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 남양아파트는 298세대이며 사용승인 기준일은 1998.11.25입니다. 동일 76.14㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,117,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 116,900,000원이 최근 12개월 평균 195,166,666원의 59.9%라는 점을 기준으로, 취득 부대비용·수리비·명도비를 더한 총투입액을 별도로 계산하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 최종 대조하세요.
- 절차 확인. 2026.03.30 집행정지통지서 이력과 2026.08.20 매각기일의 진행 상태를 법원 원문에서 확인하세요.
- 근저당 이전. 2019.12.06 하나은행 근저당이 2024.10.04 한국주택금융공사로 이전된 등기관계를 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 40,785,474원이 있다는 사실과 매수인 인수액 0원은 별개의 문제입니다. 후순위 채권의 미배당을 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘절차 확인’이 마지막 관문
이 물건은 현재 자료만 놓고 보면 가격과 권리의 조합이 좋습니다. 말소기준 뒤의 권리는 소멸하고, 신고된 임차인이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 실질취득 116,900,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 195,166,666원의 59.9%에 불과합니다. 최신 거래도 220,000,000원이고 최근 거래 추세도 +1.3%라, 하락장을 전체 평균으로 착시한 사례도 아닙니다.
다만 최종 입찰 판단의 전제는 명확합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2026.03.30 집행정지통지서 이력이 있으므로 실제 점유관계와 2026.08.20 매각기일의 진행 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 합니다. 그 두 항목이 문제없이 확인된다면, 권리상 인수 부담 없이 최근 거래 수준보다 낮은 가격에서 접근하는 구조입니다.
