의정부지방법원 2025타경64586. 파주시 아동동 정원팰리스 102동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사마니주택이며, 2020.08.03. 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 185,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김규리의 선순위 임차권과 이를 둘러싼 인수조건변경확약서입니다. 김규리는 2020.07.31. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.10.입니다. 말소기준권리인 파주시 압류는 2022.11.09. 접수됐으므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-1 정원팰리스 제102동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 지상 2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.08.03. 거래가액 185,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
등기상 2016.10.21. 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2020.07.31. 해지로 말소됐습니다. 2022.03.15. 안산세무서장 압류도 2022.03.24. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2022.11.09. 파주시 압류입니다. 그 이후의 동안산세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김규리 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 185,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 0원* 전입 2020.07.31. 확정일자 2020.07.10. 배당요구 2022.08.17. |
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 99,960,000원으로 감정가 204,000,000원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 유사 다세대의 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 확약이 없다는 가정에서는 현재 낙찰가 99,960,000원에서 집행비용을 제외한 97,760,720원이 보증금에 배당되고, 남은 87,239,280원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 187,199,280원으로 보증금 185,000,000원 수준에서 고정되는 대항력 인수형 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하므로 최저가만 낮아 보일 뿐 총부담은 크게 줄지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 김규리 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 신한은행 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김규리 보증금 부족분은 87,239,280원이지만, 2026.02.19.자 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 신한은행 근저당권은 등기상 2020.07.31. 말소됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 늘어나는 룰상 인수액
| 회차 | 최저가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 87,239,280원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 69,972,000원 | 116,687,496원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 48,980,400원 | 137,301,247원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 금촌역 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지·관공시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 2층 201호이며, 개별난방·급배수·소화·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 평탄한 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 차량 출입이 가능한 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며, 소로1류와 소로3류에 접합니다. 토지거래허가구역에도 해당합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 이해관계인 부재로 세부 현황은 미상입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택이므로 개별 호수의 관리상태·주차·대지권·수요층에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.19.자 인수조건변경확약서의 제출 주체·사건번호·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰대금 완납 후 김규리 명의 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류를 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 김규리 임차권에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 다른 임차인·무단점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 파주시와 동안산세무서장 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 실제 매물가와 거래가를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 세부내역이 확인되지 않았으므로 누수·결로·설비·엘리베이터·주차 상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 공과금 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 아직 미확인”
이 물건은 본래 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 회차 기준 87,239,280원을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제액이 남아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 확약이 유효하게 적용되면 김규리 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 최저가 99,960,000원이 됩니다.
다만 감정가 49%·2회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 물건도 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 따라서 결론은 권리상 조건부 통과, 가격 판단은 보류입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 절차를 확인하고, 별도 점유자가 없다는 사실과 실제 지역 시세까지 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.