광주지방법원 2024타경87226. 광주광역시 동구 산수동 두암타운 102동 11층 1104호 아파트입니다. 현 소유자는 양은주이며, 2022.06.24 소유권을 취득하면서 같은 날 광주문화신용협동조합 앞으로 채권최고액 276,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 동구 압류·임의경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인은 확인되지 않았고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차는 감정가 279,000,000원에서 1회 유찰된 195,300,000원으로, 감정가의 70%입니다. 가격 비교에서는 과거 거래 전체가 아니라 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 246,666,666원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않았습니다. 말소기준은 2022.06.24 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 276,900,000원이며, 이후 2024.09.02 동구 압류, 2024.12.09 임의경매개시결정, 2024.12.13 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 79.2%

금호두암타운 동일 면적 94.57~94.58㎡의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균은 246,666,666원, 최신 거래는 2026.04 · 240,000,000원입니다.

최근 12건은 200,000,000원~300,000,000원 범위에서 거래됐고, 평균은 246,666,666원입니다. 현재 최저가 195,300,000원은 이 평균의 79.2%로, 최근 12건 중 최저 거래가 200,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)

현재 최저가 195,300,000원 가정 시 광주문화신용협동조합 근저당 채권최고액 276,900,000원 중 191,765,800원이 배당되고, 미배당액은 85,134,200원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 회차별 가격·미배당

현재 회차에서 채권 미배당이 이미 발생하지만, 임차인이나 별도 인수 권리가 없어 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 동일한 구조입니다. 따라서 시세 비교 역시 현재 최저가 195,300,000원을 기준으로 보면 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 산수동 율곡초등학교 서측 인근이며, 주택·상가·아파트단지·교육시설이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 건물 내 11층 1104호이며, 난방·위생 및 급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 부정형 · 공시지가 1,440,000원/㎡입니다.
• 단지. 금호두암타운 952세대, 사용승인일 1993.11.23이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리보다 가격을 보는 물건

이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 말소기준권리 이후의 압류가 매각으로 소멸하는 단순한 권리 구조입니다. 현재 회차는 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰된 195,300,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 246,666,666원의 79.2%입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮고 최근 실거래 최저 200,000,000원보다 낮은 가격대입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 실제 호수 상태와 응찰가를 최근 실거래 범위 안에서 얼마나 보수적으로 정하느냐에 있습니다.