광주지방법원 2024타경87226. 광주 동구 산수동 두암타운 102동 11층 1104호 아파트입니다. 현재 소유자 양은주가 2022.06.24 소유권을 이전받았고, 같은 날 광주문화신용협동조합 근저당권 채권최고액 276,900,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 광주광역시 동구 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 확인되지 않아 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 따라서 이 사건의 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 동일한 279,000,000원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격입니다. 실거래 비교 단지인 금호두암타운의 동일 면적대 최근 12건 평균은 246,666,666원이고 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 실질취득액이 최근 평균보다 32,333,334원 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원. 말소기준은 2022.06.24 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 광주광역시 동구 압류, 광주문화신용협동조합의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 제일생명보험·교보생명보험·광주은행의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석

임차인이 없어 보증금 합산이나 배당 후 미회수 보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 권리분석 난도는 낮지만, 이것이 곧 가격 경쟁력으로 이어지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 13.1% 높은 신건

실거래 비교 단지인 금호두암타운은 952세대, 1993.11.23 준공입니다. 대상 면적 94.58㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건은 2025.11~2026.04 사이 200,000,000원~300,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 246,666,666원입니다.

현재 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.1%입니다. 최신 거래인 2026.04의 240,000,000원과 비교하면 39,000,000원 높고, 최근 평균보다도 32,333,334원 높습니다. 최근 12건 중 300,000,000원 거래도 존재하지만, 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 집행비용 4,706,000원을 제외한 274,294,000원이 광주문화신용협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 2,606,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

권리 인수액은 유찰 여부와 관계없이 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 1회 유찰 시 223,200,000원은 최근 12개월 평균 246,666,666원보다 낮아지지만, 현재 회차 279,000,000원은 그 평균보다 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 산수동 율곡초등학교 서측 인근. 주택·상가·아파트단지·교육시설이 소재하는 주택 및 상가혼용지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층~지상15층 건물 내 11층 1104호. 난방·위생 및 급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형, 공시지가 1,440,000원/㎡입니다.
• 규제·상태. 절대보호구역·상대보호구역·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 비교 단지는 952세대이며 최근 12건의 동일 면적대 실거래가 존재하지만, 단지 경매 낙찰률은 20.0%, 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 현재 실질취득 279,000,000원은 최근 12개월 평균 246,666,666원의 113.1%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
• 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.04 240,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 39,000,000원 높습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 223,200,000원, 2회 유찰 시 178,560,000원으로 내려가며, 어느 경우에도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
• 배당과 인수 구분. 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 회차 채권최고액 기준 미배당은 2,606,000원이나 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 279,000,000원은 최근 12개월 평균 246,666,666원보다 32,333,334원 높고, 최신 거래 240,000,000원보다도 39,000,000원 높습니다. 비교 단지의 평균 유찰 횟수 1.1회와 낙찰률 20.0%까지 함께 보면, 권리 위험은 낮지만 현재 신건 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 응찰 가격입니다.