광주지방법원 2025타경851. 대상은 담양군 봉산면 기곡리 소재 제조업소와 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 현재 제조업소로 이용 중이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 현재 소유자는 송경희이고, 등기상 2020.08.26 설정된 봉산농업협동조합 근저당권 110,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 임차관계입니다. 류철용은 말소기준보다 훨씬 앞선 2014.01.07 전입에 보증금 20,000,000원이 확인되고 우선변제권이 없어, 배당이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 송회수 역시 2016.01.04 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·금액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 봉산면 기곡리 626 |
| 등기상 부동산 | 담양군 봉산면 기곡리 626, 627-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 외장판넬 · 판넬 및 타일붙임 · 샤시창호 |
| 소유자 | 송경희 (2022.07.20 협의분할에 의한 상속, 2024.02.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 148,979,400원 / 148,979,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유창열 / 21,387,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차인 전입’이 먼저다
말소기준은 2020.08.26 봉산농업협동조합 근저당권 110,000,000원입니다. 현재 사건의 2025.02.13 강제경매개시결정, 2025.09.26 봉산농업협동조합의 별도 임의경매개시결정, 2026.07.03 국가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
그러나 말소기준보다 앞서 전입한 임차인이 있습니다. 특히 류철용의 보증금은 배당표에서 매수인 인수 20,000,000원으로 명시돼 있습니다. 송회수는 전입일은 2016.01.04로 선순위지만 보증금이 확인되지 않아, 대항력을 단정적으로 금액화할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 인수액은 단순히 20,000,000원으로 끝나는 것이 아니라 20,000,000원 확정 + 송회수 보증금 미상 가능성으로 읽어야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송회수 | 주선1부분 | 2016.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 위험 |
| 류철용 | 주선2부분 | 2014.01.07 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 김영우 | 주선3부분 | 2023.04.13 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 하은. 김민중 | 주선4부분 | 2025.02.05 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 금산실업. 송경희 | 주선5부분 | 2024.12.23 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 148,979,400원입니다. 하지만 류철용 보증금 20,000,000원을 매수인이 따로 부담하므로, 현재 회차에서 확인되는 실질취득 최소액은 168,979,400원입니다. 여기에 송회수의 보증금이 추가로 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
이 물건은 비교할 실거래가 자료가 확인되지 않아, 168,979,400원이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 여부만 보고 “싸다”, “가격 메리트가 있다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,979,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,712원 |
| 인수 · 임차인 류철용 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 봉산농업협동조합 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 유창열 | 21,387,540원 | 21,387,540원 |
| 4. 경매개시결정 · 봉산 농업협동조합 | 21,387,540원 | 14,706,148원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 152,775,080원 중 예상배당은 146,093,688원이며 미배당액은 6,681,392원입니다. 류철용 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제조업소로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 주위환경. 담양군 봉산면 기곡리 ‘상덕마을’ 내에 위치하며 단독주택과 농경지가 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 이용상황을 고려한 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 설비. 전기설비, 급·위생설비, 보일러 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 사다리형이며 세로각지(가) 조건입니다. 공시지가는 108,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 류철용 보증금 인수. 낙찰대금 외에 20,000,000원이 추가된다는 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 송회수 보증금 확인. 2016.01.04 전입으로 말소기준보다 앞서므로 실제 임대차계약서·보증금·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 최소 부담은 168,979,400원이며 송회수 보증금이 확인되면 더 늘어날 수 있습니다.
- 공매 진행 교차확인. 2017.10.31 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 5명의 임차관계가 확인되므로 각 점유부분과 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당변동. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당과 매수인 부담관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “148,979,400원이 취득가격은 아니다”
이 사건은 신건이고 최저매각가도 감정가와 같은 148,979,400원이지만, 그 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 류철용 보증금 20,000,000원이 확정적으로 매수인에게 승계되므로 현재 회차의 실질취득은 최소 168,979,400원입니다. 더 중요한 것은 송회수입니다. 2016.01.04 전입으로 말소기준보다 선순위이지만 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차관계는 깨끗하지 않습니다. 실거래가 비교근거도 없어 현 최저가나 향후 유찰 가격만으로 ‘싸다’고 판단할 수도 없습니다. 확정 인수 20,000,000원 + 미상 보증금 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음인 물건입니다.
