광주지방법원 2025타경851. 전라남도 담양군 봉산면 기곡리의 기타·토지 물건입니다. 감정평가요항표상 대상 건물은 일반철골구조 판넬지붕의 단층 건물로, 현재 제조업소로 이용 중입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상이고 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 8월 26일 설정된 봉산농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 110,000,000원입니다. 기준권리 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 권리 문제는 별개입니다. 특히 류철용의 보증금 인수와 송회수의 보증금 미상 위험을 합리적으로 정리하지 않으면, 최저가만으로 입찰 한도를 정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수는 별도

2011년 설정된 근저당권과 2013년 설정된 근저당권에는 각각 말소 등기가 확인됩니다. 현재 기준권리는 2020년 8월 26일의 봉산농업협동조합 근저당권이며, 채무자는 송진모입니다. 이후 송경희가 2024년 2월 8일 협의분할 상속으로 소유권을 취득했습니다.

2025년 2월 13일 유창열의 강제경매개시결정, 2025년 9월 26일 봉산농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026년 7월 3일 국의 압류는 기준권리 이후의 등기입니다. 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 실제 매각 후 말소 여부는 등기부 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액과 미상 위험을 분리

점유·임차인으로 기재된 항목은 총 5건입니다. 이 중 류철용은 2014년 1월 7일 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 20,000,000원과 대항력이 확인됩니다. 배당자료상 우선변제권은 없는 것으로 산정되어 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

송회수는 2016년 1월 4일 전입으로 기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금과 실제 점유·임대차 관계를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.

대항력 및 우선변제권 판정은 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 사업자등록 등 해당 점유 형태에 맞는 원본 확인이 필요합니다. 표의 ‘대항력 기준 인수 없음’은 해당 전입일에 따른 대항력 판단이며, 명도나 점유 분쟁까지 없다는 뜻은 아닙니다.

③ 최저가와 실질취득 — 56%라는 숫자만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 83,429,000원으로 감정가 148,979,400원의 약 56.0%입니다. 하지만 류철용 보증금 20,000,000원을 매수인 인수액으로 더하면, 현재 회차의 확인분 실질취득액은 103,429,000원입니다. 이는 감정가의 약 69.4%에 해당합니다.

이 비율은 감정가를 기준으로 한 산술 비교일 뿐, 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 제조업소로 이용 중인 농촌지대의 토지·건물은 용도와 이용 가능성, 건물 상태, 토지 경계 및 제시외 건물의 실제 현황에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 유사 제조업소·토지의 최근 거래와 실제 이용 가능성을 대조하기 전에는 싸다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,429,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 집행비용은 1,901,722원, 근저당권 예상배당은 81,527,278원입니다. 채권자 청구액 등의 미배당 합계는 71,247,802원으로 산정됩니다. 류철용의 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 처리한 금액입니다. 실제 집행비용, 당해세 및 법정 우선권에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전라남도 담양군 봉산면 기곡리의 상덕마을 내 농촌지대입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 이용상황을 고려한 일반적인 교통조건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태·구조. 제조업소로 이용 중인 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 외장판넬 등, 내벽은 판넬 및 타일붙임 등으로 마감되어 있으며 전기·급배수 및 위생·보일러 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며 가축사육제한구역(모든 가축, 300m 제한지역) 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지의 실제 이용 가능성은 관련 규제와 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 토지 형상·접면. 토지 정보상 평지·사다리형이며 도로 접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다. 차량 진입과 실제 사용 가능한 도로 조건을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 범위, 건물의 실제 위치·구조·면적 및 사용 권한을 현장과 도면으로 대조해야 합니다.
• 공부·현황. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 현장 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지대의 제조업소·토지 물건으로 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 목적이 다를 수 있습니다. 입찰 전 유사한 용도의 거래 사례, 업종 활용 가능성, 건물 상태를 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 송회수 보증금 확인. 보증금, 확정일자, 임대차계약, 실제 점유 및 사업자등록 등 관련 자료를 확인해 대항력과 인수 범위를 확정하세요. 확인 전에는 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
• 류철용 인수금 반영. 보증금 20,000,000원과 우선변제권 없음으로 산정된 배당 구조를 확인하고, 매수인 인수액을 입찰 자금계획에 반영하세요.
• 나머지 점유자 확인. 김영우, 유한회사 하은·김민중, 주식회사 금산실업·송경희의 실제 점유와 임대차관계, 보증금, 인도 가능 시점을 각각 확인하세요. 대항력이 없다는 판정만으로 명도 부담까지 없다고 단정하지 마세요.
• 공매 관련 등기. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기(2016-08962-005)와 관련한 과거 공매 진행 내역을 확인하고 현재 경매 사건과의 관계를 교차 점검하세요.
• 매각 대상 대조. 기곡리 626·627-1 관련 등기와 감정평가서, 토지·건물 목록, 제시외 건물의 위치 및 일괄매각 범위를 대조하세요. 현황과 권리관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 토지·건물 활용 가능성. 계획관리지역, 자연취락지구 및 가축사육제한구역 관련 규제를 확인하고, 제조업소로 계속 이용할 수 있는지 관련 인허가와 현황을 점검하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 말고, 유사 제조업소·토지 거래, 임차인 인수금, 명도·수리·취득 부대비용을 반영해 실질취득액 기준으로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 56% ≠ 저렴한 취득”

이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 56%라는 숫자 자체가 아닙니다. 기준권리는 2020년 8월 26일 봉산농업협동조합 근저당권으로 확인되지만, 그보다 먼저 전입한 임차인 문제가 남습니다. 류철용의 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 현재 회차의 확인분 실질취득액은 103,429,000원이며, 송회수의 보증금 미상 위험은 아직 금액으로 확정할 수 없습니다.

여기에 제조업소로 이용 중인 농촌지대의 토지·건물이라는 특성과 공매공고 부기등기의 교차 확인 필요성까지 고려하면, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 임차인별 인수 범위, 실제 매각 대상, 토지·건물의 이용 가능성 및 유사 거래를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부와 상한을 정하는 것이 핵심입니다.