광주지방법원 2025타경7609. 광주 광산구 운남동 삼성아파트 116동 1층 104호, 전용 70.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김현숙이고, 2014.05.29 매매를 원인으로 2014.06.03 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 107,000,000원입니다. 현재 진행 중인 강제경매는 2025.12.01 한국주택금융공사의 신청으로 개시됐고, 청구금액은 155,132,616원입니다.

등기 권리만 시간순으로 보면 현재 말소기준은 2023.05.18 모동률 가압류 10,000,000원입니다. 이후 김정희 근저당권 180,000,000원, 농협은행 가압류 27,003,923원, 선경하 근저당권 700,000,000원, 국가·광주광역시 서구의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 이보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 확인되는 김수경 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

김수경의 주택임차권등기는 2025.02.27 접수됐지만, 등기 내용에는 임대차계약 2018.01.11, 주민등록 2018.01.12, 점유개시 2018.02.09, 확정일자 2018.01.12가 기재돼 있습니다. 보증금은 145,000,000원이며 2023.01.02 계약에서 10,000,000원이 증액됐고, 증액분 확정일자는 2023.01.04입니다. 이 날짜들은 모두 현재 말소기준인 2023.05.18보다 앞섭니다.

임차인 분석

실제 임차인은 1명, 김수경입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘권리 확인 후’ 평가해야 한다

같은 삼성아파트의 동일 면적 70.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 2026.04 182,000,000원입니다. 현재 최저매각가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다.

표본 최저 거래는 155,000,000원, 최고 거래는 210,000,000원입니다. 감정가와 현재 최저가는 173,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래 182,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 1층 104호이고, 무엇보다 선순위 임차보증금의 실제 배당 여부가 매수인 부담을 좌우하므로 90.8%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내려서는 안 됩니다.

③ 채권자 배당 시뮬레이션 (매각가 173,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,072,136,539원, 채권자 예상배당 169,778,000원, 미배당 902,358,539원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 운남동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층건 내 1층 104호입니다.
• 단지. 삼성아파트는 1,956세대이며 준공일은 1996.12.06입니다. 동일 면적 70.97㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 비행안전제6구역(전술), 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역 등이 확인됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인은 불가능했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김수경 임차권의 배당 순위 확인. 주민등록 2018.01.12, 점유개시 2018.02.09, 확정일자 2018.01.12 및 증액분 확정일자 2023.01.04를 기준으로 실제 배당표와 대조해야 합니다.
• 보증금 전액 변제 여부 확인. 보증금 145,000,000원이 전액 변제되지 않으면 주택임차권이 말소되지 않는다는 조건이 명시돼 있습니다.
• 최저가 90.8%를 단독 근거로 보지 않기. 최근 12개월 평균 190,500,000원보다 낮지만 임차권 미변제액이 발생하면 실질취득 부담이 달라집니다.
• 현재 진행 권리 대조. 말소기준 2023.05.18 모동률 가압류 이후의 김정희 근저당, 농협은행 가압류, 선경하 근저당, 압류 및 강제경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 확인됩니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다.
• 배당 변동 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 매각 전 원본 배당관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “90.8%보다 145,000,000원이 먼저다”

현재 최저매각가 173,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 190,500,000원의 90.8%이고, 최신 거래 182,000,000원보다도 낮습니다. 가격 숫자만 보면 관심을 가질 만한 위치입니다. 그러나 이 사건의 결론은 할인율이 결정하지 않습니다.

김수경의 임차보증금은 145,000,000원이고 주민등록·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 낮으니 입찰”이 아니라 “임차보증금 전액 배당을 확인한 뒤 가격을 평가”해야 하는 사건입니다. 권리관계 확인이 끝나기 전까지는 현재 최저가의 할인만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.