광주지방법원 2025타경7609. 광주 광산구 운남동 삼성아파트 116동 1층 104호, 전용 70.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 173,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,100,000원입니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차권을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 김수경의 임차보증금 145,000,000원이 등기돼 있고, 명세서에는 그 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는다고 적혀 있습니다.

따라서 단순히 “1.211억에 낙찰받는다”고 계산하면 위험합니다. 현재 최저가와 보증금의 차이는 약 23,900,000원이고, 인수형 구조가 그대로 적용되면 낙찰가가 내려갈수록 미변제 보증금이 늘어 총 실질취득비용은 약 145,000,000원 부근에서 고정됩니다. 이 사건의 가격 판단은 121,100,000원이 아니라 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2023.05.18. 모동률 가압류 10,000,000원입니다. 이후 김정희 근저당권 180,000,000원, 농협은행 가압류 27,003,923원, 선경하 근저당권 700,000,000원, 국·서구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 보증금 1.45억, 인수 여부가 가격을 바꾼다

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 다만 임차권등기가 2025.02.27. 접수됐다는 사실만 보고 말소기준권리 뒤라고 단정하면 안 됩니다. 임차관계 자체의 계약·주민등록·점유 일자는 2018년으로 기재돼 있기 때문입니다.

③ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 보증금 145,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권이 남는다는 조건을 적용하면, 낙찰가가 내려갈수록 낙찰자가 부담할 미변제 보증금이 커집니다. 그래서 표면 최저가는 내려가도 실질취득은 약 145,000,000원 수준에서 고정됩니다.

위 차액은 각 회차 낙찰가와 임차보증금의 단순 차이입니다. 실제 배당액·집행비용 등에 따라 인수액의 구성은 달라질 수 있으나, 보증금 미변제분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가 하락만큼 인수분이 증가해 총 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점이 핵심입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 1.45억으로 봐도 최근 거래보다 낮다

삼성아파트 동일 면적 70.97㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 190,500,000원, 최신 거래는 2026.04 182,000,000원입니다.

거래 범위는 155,000,000원~210,000,000원입니다. 이 물건의 실질취득을 약 145,000,000원으로 잡아도 최근 12건 최저 거래 155,000,000원보다 낮고, 평균 190,500,000원 및 최신 거래 182,000,000원보다도 낮습니다. 즉 임차권 인수까지 반영한 뒤에도 가격 여유는 남습니다. 다만 본건은 1층이고 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 개별 호수의 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 121,100,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 1,072,136,539원, 총 배당액은 118,604,600원, 미배당은 953,531,939원입니다. 다만 이 배당표는 김수경 임차권의 명세서상 비말소 조건을 실질 인수액으로 반영하지 않은 형태이므로, 매수인 부담 판단에는 위 임차보증금 분석을 별도로 적용해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 운남동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 아파트단지 중심의 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 도로. 단지 동측 및 서측 왕복 2차선 규모 아스팔트 포장도로변으로 출입로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 비행안전제6구역·교육환경 보호구역·전통상업보존구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다.
• 단지. 삼성아파트는 1,956세대, 준공일 1996.12.06이며 동일 면적 70.97㎡의 최근 거래가 확인됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인이 없어 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가로 시세 비교 금지. 121,100,000원이 아니라 임차권 인수를 반영한 실질취득 약 145,000,000원을 기준으로 판단하세요.
• 유찰 효과 착시 주의. 84,770,000원 또는 59,338,999원까지 내려가도 보증금 미변제분 인수가 늘면 총 실질취득은 약 145,000,000원 수준에서 크게 변하지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약일, 주민등록, 점유, 확정일자와 매각물건명세서의 “전액 변제되지 않으면 말소되지 않음” 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 배당결과 확인. 실제 배당으로 임차보증금이 얼마까지 변제되는지에 따라 낙찰 후 인수액의 구성은 달라집니다.
• 1층·내부 상태 확인. 동일 단지 실거래가와 비교하더라도 층과 내부 관리상태에 따른 가격 차이는 별도로 반영해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 항목을 관리사무소와 관련 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “1.211억짜리 경매”가 아니라 “약 1.45억짜리 인수형”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 감정가 173,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 121,100,000원까지 내려왔지만, 김수경의 임차보증금 145,000,000원을 빼고 가격을 판단하면 안 됩니다. 명세서상 보증금 미변제 시 임차권이 말소되지 않는 구조이므로, 현재 회차에서 단순 차액 약 23,900,000원의 인수 가능성을 더해 실질취득을 약 145,000,000원으로 보는 것이 안전합니다.

다만 그 145,000,000원 자체는 최근 동일 면적 실거래 최저 155,000,000원, 최신 182,000,000원, 최근 12개월 평균 190,500,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 측면의 여유는 존재하지만, 권리가 깨끗한 물건은 아닙니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 임차권 인수액을 확정한 뒤 접근해야 하는 사건”입니다.