광주지방법원 2025타경7715. 광주 동구 금남로2가의 근린시설로, 철근콘크리트조 지하1층~지상10층 건물 중 지하실층부터 제3층까지가 대상입니다. 현재 1층과 2층에는 판매시설·휴게음식점이 들어서 있고, 2층 일부와 3층은 공실입니다. 등기상 소유자는 호암실업주식회사이며, 하나은행의 임의경매개시결정이 2025.12.05. 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 “말소기준보다 먼저 존재하는 권리”입니다. 말소기준은 2010.12.03. 설정된 보광훼미리마트 근저당 100,000,000원이지만, 스타벅스커피코리아의 전세권은 2002.11.14. 설정됐습니다. 매각물건명세서에는 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7715 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층 |
| 물건종류 | 근린시설 · 지하실층~제3층 |
| 이용상태 | 1층 판매시설·휴게음식점 / 2층 판매시설·휴게음식점·일부공실 / 3층 공실 / 지하층 판매시설·보일러실·전기실 |
| 소유자 | 호암실업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 16,064,000,000원 / 16,064,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 5,975,782,462원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2010년 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
말소기준 이후 설정된 보광훼미리마트 근저당, 제일모직주식회사 근저당, 하나은행 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 전세권은 별도입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 채권이 모두 충족된다는 이유만으로 매수인 부담이 0원이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 6명, 장기원은 대항력 있음·보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진희 | 주선(가) | 2021.05.10 | 미상 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 에이세컨즈((주)삼성물산) | 주선(나) | 미상 | 미상 | 1,200,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 스타벅스 | 주선(다) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 |
| 김매환 | 주선(라) | 2024.12.26 | 100,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용석 | 주선(마) | 2025.03.31 | 미상 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기원 | 주선(바) · 미술관 | 2007.05.16 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 따라서 위 표의 실제 임차·점유자는 6명입니다.
③ 실질취득 — 신건 기준 최소 16,364,000,000원
현재 최저매각가는 16,064,000,000원입니다. 여기에 매수인이 인수하는 것으로 명시된 스타벅스커피코리아 전세금 300,000,000원을 더하면, 확인 가능한 실질취득액은 최소 16,364,000,000원입니다.
실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로 감정가나 최저가가 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 근린시설은 현재 임대차·공실·수익구조가 가격 판단에 직접 영향을 주므로, 권리 위험을 해소하기 전에는 감정가 할인 여부만으로 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,064,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 163,040,000원 |
| 2. 을구 10번 전세권 · 주식회사스타벅스커피코리아 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사보광훼미리마트 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 제일모직주식회사 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 5. 을구 10-1번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 6,999,600,000원 | 6,999,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,501,360,000원 |
배당 계산상 채권총액 9,399,600,000원은 전액 충족되고 미배당은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 10번 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수로 명시돼 있으므로 단순한 배당액 300,000,000원만 보고 인수 위험이 없다고 해석하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 16,064,000,000원 | 0원 | 6,501,360,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 12,851,200,000원 | 0원 | 3,320,688,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 10,280,960,000원 | 0원 | 776,150,400원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만, 선순위 전세권 자체가 사라지는 구조는 아닙니다. 장기원 등 점유자의 보증금도 미상인 상태이므로, 회차가 내려갔다는 이유만으로 실질취득비용을 매각가와 동일하게 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주충장로우체국 북동측 인근 상가지대로, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 이용. 1층은 8세컨즈 광주충장로점·스타벅스 충장서림점·엘르 충장로점·CU 광주충장로점, 2층은 8세컨즈·스타벅스 및 일부공실, 3층은 공실, 지하층은 충장서림·보일러실·전기실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 5~6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 7,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 건축. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상10층이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 10번 전세권 원본 확인. 주식회사스타벅스커피코리아 전세권 300,000,000원이 매수인 인수로 명시돼 있으므로 전세권 존속·말소 조건을 반드시 원문과 대조해야 합니다.
- 장기원 보증금 확인. 2007.05.16. 전입으로 대항력이 있고 보증금은 미상입니다. 실질 인수액을 확정하려면 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 에이세컨즈((주)삼성물산)와 스타벅스는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 공실·임대차 현황 확인. 2층 일부와 3층이 공실이고 다수 점유자가 존재하므로 실제 명도 범위와 임대차 승계 여부를 호실·구역별로 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 배당 계산상 미배당 0원이라도 선순위 전세권 인수 문구가 별도로 존재합니다. 배당 충족과 매수인 인수는 동일한 판단이 아닙니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 16,064,000,000원이 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린시설의 임대수익·공실·점유관계를 함께 검증해야 합니다.
맺으며 — “미배당 0원”보다 “선순위 인수”가 먼저다
광주 2025타경7715는 감정가와 최저가가 모두 16,064,000,000원인 신건이지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이나 채권 배당이 아닙니다. 말소기준보다 8년 이상 앞선 스타벅스커피코리아 전세권 300,000,000원이 매수인에게 인수되고, 2007.05.16. 전입한 장기원도 대항력 있음·보증금 미상입니다.
따라서 현재 확인 가능한 실질취득액은 최소 16,364,000,000원이고, 장기원 및 대항력 미상 점유자의 계약관계에 따라 추가 부담 가능성이 남습니다. 배당 시뮬레이션에서 미배당이 0원이라는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없는 사건입니다. 입찰 전 선순위 전세권과 미상 임차보증금의 실체를 확정하는 것이 최우선입니다.
