광주지방법원 2025타경7715. 금남로2가의 지하실층부터 3층까지를 대상으로 하는 근린시설입니다. 감정평가상 1층은 판매시설·휴게음식점, 2층은 판매시설·휴게음식점과 일부 공실, 3층은 공실, 지하층은 판매시설·보일러실·전기실로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 호암실업주식회사이고, 경매는 주식회사 하나은행의 신청으로 진행됐습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 권리와 점유자입니다. 말소기준권리는 2010.12.03 설정된 주식회사보광훼미리마트 근저당권 100,000,000원인데, 그보다 앞선 2002.11.14 주식회사스타벅스커피코리아의 전세권 300,000,000원이 남아 있습니다. 매각물건명세서에는 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7715 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로2가 33-13 1,2,3,지하실층 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지하실층~3층 · 판매시설·휴게음식점·일부공실·공실·보일러실·전기실 |
| 소유자 | 호암실업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 16,064,000,000원 / 11,244,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 5,975,782,462원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 인수
현재 소유권은 2002.02.05 호암실업주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 2002.11.14 주식회사스타벅스커피코리아가 전세금 300,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이 전세권은 2010.12.03 말소기준 근저당권보다 앞서며, 명세서상 매수인 인수입니다. 반면 말소기준 이후 설정된 제일모직주식회사 근저당권 2,000,000,000원, 하나은행 근저당권 6,999,600,000원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 6명, 선순위 미상점유 주의
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오진희 | 주선(가) | 2021.05.10 | 미상 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 에이세컨즈((주)삼성물산) | 주선(나) | 미상 | 미상 | 1,200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 스타벅스 | 주선(다) | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김매환 | 주선(라) | 2024.12.26 | 100,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 조용석 | 주선(마) | 2025.03.31 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 장기원 | 주선(바) · 미술관 | 2007.05.16 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
실제 점유·임차인은 6명입니다. 오진희·김매환·조용석은 전입일이 2010.12.03 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 에이세컨즈((주)삼성물산)와 스타벅스는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
특히 장기원은 2007.05.16 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 존재한다면 확정 인수 300,000,000원 외에 추가 인수부담이 생길 수 있는지 확인해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 11,244,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 114,848,000원 |
| 을구 10번 전세권 · 주식회사스타벅스커피코리아 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사보광훼미리마트 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 제일모직주식회사 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 을구 10-1번 전세권 | 미상 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 6,999,600,000원 | 6,999,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,730,352,000원 |
현재 회차 계산상 채권총액 9,399,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,730,352,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 10번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있으므로, 권리분석상 인수 여부는 그 명시 내용을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 11,244,800,000원 | 9,399,600,000원 | 0원 | 1,730,352,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 7,871,359,999원 | 7,790,246,399원 | 1,609,353,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 5,509,951,999원 | 5,452,452,479원 | 3,947,147,521원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 11,244,800,000원에서 7,871,359,999원, 5,509,951,999원으로 내려가지만, 선순위 전세권과 선순위 가능 점유관계는 가격 하락과 별개입니다. 특히 장기원 관련 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 다음 회차 가격만 보고 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 광주충장로우체국 북동측 인근의 상가지대로, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 이용. 1층은 판매시설·휴게음식점, 2층은 판매시설·휴게음식점과 일부 공실, 3층은 공실, 지하층은 판매시설·보일러실·전기실입니다.
- 입점. 8세컨즈 광주충장로점, 스타벅스 충장서림점, 엘르 충장로점, CU 광주충장로점, 충장서림이 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5~6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 125.1㎡, 공시지가는 7,831,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상10층 중 지하실층~3층이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 10번 주식회사스타벅스커피코리아 전세권 300,000,000원이 실제 매수인 부담으로 남는 범위와 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 장기원 보증금 확인. 2007.05.16 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 미상 점유자 보완. 에이세컨즈((주)삼성물산)·스타벅스의 전입 또는 사업자등록일과 보증금, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득비용. 현재 확정된 최소 기준은 최저가 11,244,800,000원에 전세권 300,000,000원을 더한 11,544,800,000원이며, 미상 보증금이 확인되면 더 늘어날 수 있습니다.
- 공실·명도. 2층 일부와 3층이 공실이고 다수 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 인도 범위와 명도 일정을 호실·점유부분별로 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 상가 임대수익·공실·권리 인수액을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위다
현재 최저가는 감정가 16,064,000,000원의 70%인 11,244,800,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 할인율만으로 평가할 수 없는 상업용 물건입니다. 명세서상 인수되는 주식회사스타벅스커피코리아 전세권 300,000,000원이 있고, 2007.05.16 전입한 장기원의 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 확인되는 잠정 실질취득비용은 최소 11,544,800,000원이며, 장기원 등 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되면 이보다 커질 수 있습니다. 반대로 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 소멸하므로, 이 사건의 승부처는 후순위 채권이 아니라 선순위 전세권과 임차관계의 정확한 확정입니다.
