광주지방법원 2025타경8046. 나주시 산포면 신도리 1302의 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 공장 및 사무실, 2층 사무실이고, 토지는 3,959.6㎡의 공장용지입니다. 현재 소유자는 주식회사다올식품농업회사법인이며, 2023.12.12. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행에 채권최고액 1,584,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 농협은행 추가 근저당 240,000,000원, 주식회사광복유지 700,000,000원, 주식회사대신농축산 500,000,000원 등 담보권과 다수의 가압류·압류·가처분이 이어집니다. 이 권리들은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 임차인도 조사된 사람이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8046 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 토지 | 공장용지 3,959.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사다올식품농업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 2,420,325,200원 / 2,420,325,200원 (신건) |
| 청구금액 | 1,357,485,778원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수액 0원
임차인은 없습니다. 따라서 주택·상가 임차인의 대항력이나 보증금 승계 문제는 이 사건의 핵심이 아닙니다. 2023.12.12. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 담보권과 가압류·압류·가처분은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 신건 가격 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 2,420,325,200원, 최저매각가 2,420,325,200원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 특히 공장과 토지의 일괄매각은 토지 위치·산업단지 수요·건물 활용성·설비·현황 차이가 가격에 직접 영향을 주므로, 단순히 유찰률만 적용해 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,420,325,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,603,252원 |
| 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,584,000,000원 | 1,584,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사광복유지 | 700,000,000원 | 569,721,948원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사대신농축산 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 1,995,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 261,726,828원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사유램 | 29,878,474원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 20,179,294원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농협은행주식회사 | 276,011,225원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 47,300,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 6,389,919원 | 0원 |
| 갑구 12-1번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,675,485,740원 중 현재 회차 예상배당은 2,393,721,948원이며, 미배당은 3,281,763,792원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·토지 현황 — 권리보다 물적 확인이 중요하다
- 입지. 신도일반산업단지 내에 위치하며 주변은 공업단지로 형성된 산업단지입니다.
- 이용상태. 주1동 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 3,959.6㎡, 일반공업지역·지구단위계획구역이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 동시에 일부가 저촉되며, 매각물건명세서에도 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉된다고 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 186,500원/㎡입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물 구조. 현황은 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 명세서에서 반드시 볼 부분 — 면적·구조 차이
매각물건명세서에는 단순한 권리사항보다 건물 현황 차이가 중요하게 적혀 있습니다. 일반건축물대장상 1층은 공장 642.2㎡, 사무실 216.75㎡인데 현황은 공장 330.2㎡, 사무실 528.75㎡입니다. 합계가 아니라 내부 용도 구성이 서로 다르게 확인된 것입니다.
또 일반건축물대장과 등기사항전부증명서에는 철근콘크리트구조 판넬지붕으로 기재돼 있으나, 현황은 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕으로 조사됐습니다. 감정요항표의 공부와의 차이 항목은 “없음”으로 기재돼 있지만, 매각물건명세서에는 위와 같은 면적·구조 현황 차이가 별도로 명시돼 있으므로 입찰 판단에서는 명세서 내용을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,420,325,200원 | 2,393,721,948원 | 3,281,763,792원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,936,260,160원 | 1,914,497,558원 | 3,760,988,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,549,008,128원 | 1,531,118,047원 | 4,144,367,693원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 3,281,763,792원에서 3,760,988,182원, 4,144,367,693원으로 증가합니다. 그러나 후순위 채권 미배당은 매수인이 떠안는 금액과 다릅니다. 자료상 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.12.12. 을구 6번 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부, 교부청구 금액을 매각기일 전 확인하세요.
- 도로 저촉. 토지 일부가 도시계획시설 중로2류에 저촉되므로 실제 저촉 위치와 면적, 이용 제한을 확인하세요.
- 1층 이용면적. 공부상 공장 642.2㎡·사무실 216.75㎡와 현황 공장 330.2㎡·사무실 528.75㎡의 차이를 현장에서 확인하세요.
- 구조 차이. 공부상 철근콘크리트구조 판넬지붕과 현황 철골조 및 철골철근콘크리트구조 슬래브 및 판넬지붕의 차이를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가가 싸다고 가정하지 말고 공장·토지의 별도 시장가격을 검증하세요.
- 일괄매각. 토지와 건물을 분리해서 보는 것이 아니라 전체 활용성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2023.12.12. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 다수 담보권·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 공장 입찰이라고 결론내릴 수는 없습니다.
토지 일부의 도시계획시설 도로 저촉, 1층 공장·사무실 면적 구성 차이, 건물 구조의 공부와 현황 차이가 동시에 확인됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 2,420,325,200원의 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 판단의 승부처는 물적 현황과 가격 검증. 이 사건은 권리분석보다 현장·공부·도시계획을 함께 대조하는 실사가 더 중요한 유형입니다.
