광주지방법원 2025타경8046. 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302, 신도일반산업단지 내에 자리한 공장·사무실 및 토지의 경매입니다. 토지면적은 3,959.6㎡이며, 건물은 공장과 사무실로 이용하는 지상 2층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사다올식품농업회사법인으로, 2023.12.12 경매 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 상호가 변경된 이력이 있습니다.
이번 경매는 농협은행주식회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 1,357,485,778원이고, 말소기준권리는 2023.12.12 설정된 농협은행 근저당권 채권최고액 1,584,000,000원입니다. 이후 추가 근저당권·가압류·압류·가처분이 복잡하게 쌓여 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되지만 말소기준보다 앞선 날짜의 나주시 압류 기록과 그 말소 기재를 대조해야 합니다. 둘째, 산업용 건물은 주거용 부동산과 달리 실제 사용 가능 면적, 건축물 현황, 용도, 도로 저촉 및 설비 상태에 따라 가치가 크게 달라집니다. 감정가의 56%라는 숫자 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 산포면 신도리 1302 도로명주소: 신도산단길 51-54 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 토지 | 3,959.6㎡ · 공장용지 · 공업용 |
| 건물 | 철골조 및 철골철근콘크리트구조 · 슬래브 및 판넬지붕 · 지상 2층 |
| 이용상태 | 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 |
| 소유자 | 주식회사다올식품농업회사법인 |
| 감정가 | 2,420,325,200원 |
| 최저매각가 | 1,355,383,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 | 농협은행주식회사 |
| 청구금액 | 1,357,485,778원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 일부 도시계획시설 도로 저촉 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행, 선행 압류는 재확인
말소기준권리는 2023.12.12 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 앞선 나주시 압류의 말소 이력과 가처분 관련 기록은 원본 등기부를 통해 확인해야 합니다.
그러나 갑구 5번에는 2023.12.12 임의경매 매각에 따른 3번 압류등기 말소가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 선행 압류라는 이유만으로 현재까지 존속하거나 매수인이 채무를 인수한다고 단정할 수는 없습니다.
입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 갑구 3번의 실제 말소 여부를 확인하고, 나주시 관련 체납·배당 문제를 별도로 확인해야 합니다. 배당표의 인수 추정 0원은 이러한 확인을 완료했다는 의미가 아닙니다.
② 후순위 권리 — 채권은 많지만 미배당이 곧 인수는 아니다
말소기준권리 뒤에는 농협은행의 추가 근저당권, 광복유지·대신농축산의 근저당권, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류가 존재합니다. 또한 국세·지방세 관련 압류와 건강보험공단·환경공단 압류도 기록되어 있습니다.
| 설정일 | 권리자 / 권리 | 채권최고액·청구액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 2023.12.12 | 농협은행주식회사 · 을구 6번 근저당권 | 1,584,000,000원 | 말소기준 |
| 2024.01.22 | 농협은행주식회사 · 을구 7번 근저당권 | 240,000,000원 | 소멸 |
| 2024.06.28 | 주식회사광복유지 · 을구 8번 근저당권 | 700,000,000원 | 소멸 |
| 2025.08.19 | 주식회사대신농축산 · 을구 9번 근저당권 | 500,000,000원 | 소멸 |
| 2025.09.12 | 기술보증기금 · 갑구 7번 가압류 | 1,995,000,000원 | 소멸 |
| 2025.09.22 | 중소벤처기업진흥공단 · 갑구 8번 가압류 | 261,726,828원 | 소멸 |
| 2025.09.30 | 주식회사유램 · 갑구 9번 가압류 | 29,878,474원 | 소멸 |
| 2025.11.24 | 중소기업은행 · 갑구 13번 가압류 | 15,000,000원 | 소멸 |
| 2025.12.16 | 제이비우리캐피탈주식회사 · 갑구 14번 가압류 | 20,179,294원 | 소멸 |
| 2025.12.18 | 농협은행주식회사 · 갑구 15번 가압류 | 276,011,225원 | 소멸 |
| 2026.01.19 | 신용보증기금 · 갑구 17번 가압류 | 47,300,000원 | 소멸 |
| 2026.02.02 | 우리금융캐피탈주식회사 · 갑구 18번 가압류 | 6,389,919원 | 소멸 |
금액은 각 권리의 채권최고액 또는 청구금액으로, 실제 배당받을 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 농협은행 등 공동담보권은 토지와 건물에 중복 설정될 수 있으므로 등기별 금액을 단순 합산하여 별개의 채무로 판단해서는 안 됩니다.
이 가처분들은 후순위 소멸권리로 분류되어 있지만, 해당 근저당권의 법적 분쟁과 관련되어 있으므로 관련 결정문·소송 진행 여부·매각 후 등기 정리 범위를 확인하는 것이 안전합니다.
③ 임차인·점유 및 매수인 인수
다만 임차인 신고가 없다는 사실이 현장 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 공장 및 사무실의 실제 사용자가 소유법인인지, 별도의 사업자·점유자가 있는지, 임대차계약이나 미등기 사용권원이 존재하는지는 현장조사와 관련 서류로 확인해야 합니다.
특히 사업용 건물과 공장 설비의 인도 문제는 주거용 아파트와 다를 수 있습니다. 낙찰 후 명도뿐 아니라 시설·기계·원재료의 소유권, 건물 내 제3자 물품의 처리 문제까지 확인해야 합니다. 현재 계산상 실질취득액은 최저매각가와 같지만, 취득 관련 비용이나 미확인 부담은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 56%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가 2,420,325,200원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,355,383,000원까지 하락했습니다. 감정가 대비 현재 매각가격 비율은 56%입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 1,355,383,000원 | 56% | 4,336,056,570원 |
| 3회 유찰 시 | 948,768,099원 | 39.2% | 4,738,605,322원 |
| 4회 유찰 시 | 664,137,669원 | 27.44% | 5,020,389,448원 |
감정가의 56%에 매수한다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 토지의 실질 이용 가능 면적, 공장·사무실의 적법한 사용 상태, 건물 구조와 설비, 도로 저촉에 따른 제약 등을 반영한 별도의 가치 검증이 필요합니다.
유찰이 한 차례 더 진행되면 제시된 시나리오상 최저매각가는 948,768,099원이지만, 이것이 적정 매수가격이라는 의미는 아닙니다. 추가 유찰 가능성을 확정할 수도 없으므로 현 회차와 후속 회차 모두 실제 가치평가를 바탕으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,355,383,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 추정액은 15,953,830원, 농협은행의 말소기준 근저당권 예상배당액은 1,339,429,170원입니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 계산상 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,953,830원 |
| 1. 농협은행 · 을구 6번 근저당 | 1,584,000,000원 | 1,339,429,170원 |
| 2. 농협은행 · 을구 7번 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 광복유지 · 을구 8번 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 대신농축산 · 을구 9번 근저당 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 기술보증기금 · 갑구 7번 가압류 | 1,995,000,000원 | 0원 |
| 6. 중소벤처기업진흥공단 · 갑구 8번 가압류 | 261,726,828원 | 0원 |
| 7. 주식회사유램 · 갑구 9번 가압류 | 29,878,474원 | 0원 |
| 8. 중소기업은행 · 갑구 13번 가압류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 9. 제이비우리캐피탈 · 갑구 14번 가압류 | 20,179,294원 | 0원 |
| 10. 농협은행 · 갑구 15번 가압류 | 276,011,225원 | 0원 |
| 11. 신용보증기금 · 갑구 17번 가압류 | 47,300,000원 | 0원 |
| 12. 우리금융캐피탈 · 갑구 18번 가압류 | 6,389,919원 | 0원 |
| 13. 농업협동조합중앙회 · 갑구 12-1번 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 채권최고액·청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 국세·지방세 등 우선변제 대상 조세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 갑구 12-1번은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외되었습니다. 실제 배당은 법원 배당절차와 채권신고 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
이 미배당액은 채권자들이 배당으로 회수하지 못할 것으로 계산된 금액이지, 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 조세채권의 배당 우선순위와 선행 압류의 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건축물 현황
- 입지. 전라남도 나주시 산포면 신도리의 신도일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 공업단지로 형성된 산업용 부동산 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 3,959.6㎡, 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지이며 형상은 세로장방형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역 및 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역에도 포함되어 있습니다.
- 도로 저촉. 토지 일부가 중로2류(폭 15m~20m) 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 실제 저촉 면적과 건축·개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 186,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 매매 가능가격이나 경매 적정가격을 판단할 수 없습니다.
- 건축물 이용. 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 일반적인 위생설비와 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
- 건물 구조. 현황은 철골조 및 철골철근콘크리트구조의 슬래브 및 판넬지붕 건물입니다. 외벽은 판넬 및 노출콘크리트, 내벽은 판넬·타일 등으로 마감되어 있습니다.
그러나 현황상 이용 면적은 공장 330.2㎡, 사무실 528.75㎡로 기재되어 있습니다.
즉, 전체 면적 합계는 같지만 공장과 사무실로 구분되는 이용 면적이 서로 다릅니다. 업종·사용승인·용도변경의 적법성 및 원상회복 필요 여부에 따라 취득 이후 비용이나 이용 제한이 발생할 수 있으므로 관할 행정기관과 건축물대장을 통해 확인해야 합니다.
구조 불일치가 단순 기재 정정으로 처리될 수 있는지, 추가적인 건축행정 절차가 필요한지 확인해야 합니다. 위반건축물로 표시되지 않았다는 사실만으로 구조·용도 불일치가 모두 해소된 것은 아닙니다.
⑦ 산업용 부동산의 환금성·가격 위험
이 물건은 일반 주거용 아파트와 달리 공장·사무실 및 산업단지 토지로 구성되어 있습니다. 매수 가능성이 있는 수요자는 실제 사업장 이용 목적, 설비 활용 가능성, 산업단지 관련 제한, 자금조달 조건 등에 영향을 받을 수 있습니다.
특히 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되고 건축물의 이용상태와 공부상 기재가 다른 점은 향후 재매각 과정에서도 매수자의 검토 대상이 될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭과 실제 환금성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
입찰 판단의 기준은 감정가가 아니라 실제 취득 후 이용가치와 처분 가능가격이어야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선행 압류 말소 확인. 2023.05.09 나주시 압류와 2023.12.12 갑구 5번 말소 기재를 최신 등기부에서 대조합니다. 실제 존속 권리와 조세채권 문제를 구분해야 합니다.
- 조세·공과금 확인. 국세·지방세 압류 관련 기록을 확인하고, 당해세 및 우선배당 대상 금액이 예상배당에 미치는 영향을 점검합니다.
- 가처분 및 소송 확인. 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 사해행위 관련 가처분 결정과 후속 절차를 확인합니다.
- 토지 도로 저촉 확인. 도시계획시설 중로2류 저촉 범위, 실제 사용 가능한 토지면적, 향후 시설사업 및 건축 제한 가능성을 확인합니다.
- 공장·사무실 용도 확인. 건축물대장상 공장 642.2㎡·사무실 216.75㎡와 현황상 공장 330.2㎡·사무실 528.75㎡의 차이에 대한 적법성 및 정리 비용을 확인합니다.
- 건물 구조 확인. 공부상 철근콘크리트구조와 현황상 철골조·철골철근콘크리트구조의 차이를 확인합니다.
- 현장 점유 조사. 실제 공장 운영자, 사무실 사용자, 제3자 임대차 또는 사용권원, 기계·설비 및 보관물의 소유관계를 확인합니다.
- 공동담보 범위 확인. 토지와 건물에 설정된 농협은행 등 근저당권의 공동담보목록과 배당 관계를 확인합니다.
- 현실적인 매수가격 산정. 감정가의 56%라는 비율만 사용하지 말고, 산업단지 내 비교 가능한 매매사례, 실제 사용가치와 예상 정비비용을 반영해 입찰 상한을 정합니다.
- 매각 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 토지이용계획을 최종 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 자산인가
광주지방법원 2025타경8046은 2회 유찰되어 감정가의 56%까지 하락한 산업단지 공장·사무실 및 토지입니다. 가격만 보면 할인폭이 커 보이지만, 거래 시세와 비교한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
권리 측면에서는 2023.12.12 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권·가압류·압류·가처분은 매각 소멸로 분류됩니다. 배당상 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 다만 2023.05.09 나주시 압류의 말소 처리, 조세채권, 사해행위 관련 가처분은 확인이 필요합니다.
물건 자체에서도 토지 일부의 도로 저촉과 건축물대장·등기·현황 사이의 면적 및 구조 불일치가 확인됩니다. 이는 취득 후 이용계획과 처분가치에 직접 영향을 줄 수 있는 사항입니다.
종합 판단은 '가격 할인은 크지만 입찰 판단은 보류'입니다. 선행 압류의 법적 상태와 건축물의 적법한 이용 가능성을 확인하고, 산업용 부동산에 맞는 독립적인 가치평가를 마친 후에 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 타당합니다. 감정가의 56%라는 숫자만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
