광주지방법원 2025타경33301. 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1031-13에 소재한 기타 및 토지 물건입니다. 토지 면적은 16,530㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 주건축물 제1동과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구가 매각 대상에 포함되는 특수한 공장 관련 경매입니다.

말소기준권리는 2023년 8월 29일 설정된 한국산업은행의 채권최고액 54억원 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인인 주식회사 이브이파트너의 전입일은 2023년 1월 3일로, 기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수위험이 남습니다.

현재 최저매각가는 4,126,088,000원으로 감정가의 65.36%까지 내려왔습니다. 다만 공장용지와 기계·기구가 포함된 물건은 일반 주거용 부동산과 가격 형성 방식이 다릅니다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 매물이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 을구 1번 한국산업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,400,000,000원이며, 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.

기준권리 이후 설정된 주요 권리는 다음과 같습니다.

• 2024.07.16 신보2022제10차유동화전문유한회사. 가압류 청구금액 1,500,000,000원. 매각으로 소멸 예정.
• 2024.08.19 주식회사 국민은행. 가압류 청구금액 503,407,103원. 매각으로 소멸 예정.
• 2024.09.03 기술보증기금. 가압류 청구금액 2,272,000,000원. 매각으로 소멸 예정.
• 2025.06.16 서울보증보험주식회사. 가압류 청구금액 1,749,362,490원. 매각으로 소멸 예정.
• 2026.02.03 국세 압류 및 2026.05.07 영광군 압류. 말소기준권리 이후의 압류로 매각에 따른 소멸 대상.

2024년 11월 6일 등기된 재산보전처분은 2025년 3월 20일 회생절차폐지를 원인으로 2025년 4월 10일 말소되었습니다. 현재 매수인이 별도로 인수할 등기상 후순위 권리로 판단할 사항은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1개 법인, 보증금 미상

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 주식회사 이브이파트너 1개 법인입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있다는 점이 핵심입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 다르다

현재 최저매각가는 4,126,088,000원으로 감정가 6,313,012,200원의 65.36%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려왔다는 사실은 확인되지만, 공장용지와 기계·기구를 포함한 물건의 실제 시장가치와 비교할 거래사례가 확인되지 않아 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

유찰이 추가되면 최저매각가격은 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 오히려 커집니다. 이는 채권 규모가 매각대금을 크게 웃돌기 때문입니다. 다만 채권자들의 회수율이 낮다는 사실이 곧 매수인에게 유리한 가격이라는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 4,126,088,000원 가정)

현 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액 43,660,880원을 먼저 공제하고 근저당권에 4,082,427,120원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 입지·토지이용·매각범위 메모

• 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 산업단지 관련 규정과 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 토지 규모. 토지 면적 16,530㎡의 공장용지이며 토지이용상황은 공업용입니다. 공시지가는 110,000원/㎡입니다.
• 지형. 평지이며 세로장방형 형상으로 확인됩니다. 도로접면은 광대세각입니다.
• 주변 규제. 가축사육제한구역과 완충녹지 관련 사항이 포함 또는 접하는 것으로 확인됩니다. 실제 건축·증축·용도변경 가능 범위는 관계 법령과 해당 토지의 적용 구역을 별도로 검토해야 합니다.
• 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구가 매각 대상에 포함됩니다. 감정평가서의 기계·기구 목록과 실제 현장 설치 여부, 소유관계 및 작동상태를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 컨테이너 1동, 철구조물 1식 및 인접필지 송죽리 1031-3 지상건물에 연결된 판넬조 판넬지붕 작업장 1식은 매각에서 제외됩니다.
• 매각범위 주의. 일괄매각이라고 해서 현장에 존재하는 모든 구조물과 설비가 자동으로 매각 대상이 되는 것은 아닙니다. 포함·제외 목록을 현장과 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반공업지역의 대규모 공장용지와 기계·기구가 결합된 물건입니다. 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다를 수 있으므로 실제 가동 가능성, 설비 상태 및 활용 가능성을 확인하기 전 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인 최우선. 주식회사 이브이파트너의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 기준권리 이전 전입이므로 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 실질취득액 재산정. 임차인의 대항력과 보증금이 확인된 뒤 미배당 인수금액을 계산해야 합니다. 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 금액을 기준으로 실질취득비용을 평가하세요.
• 매각물건명세서 원본. 일괄매각 범위와 기계·기구 포함 여부, 매각 제외 컨테이너·철구조물·작업장의 범위를 원본과 현장에서 대조하세요.
• 기계·기구 현장조사. 감정평가서의 설비 목록과 현장 실물이 일치하는지, 설비가 실제로 가동 가능한지, 별도 소유권이나 사용관계가 있는지 확인하세요.
• 근저당 및 채권양도 확인. 한국산업은행 근저당권의 채권최고액 54억원과 신청채권자 청구액 4,904,683,521원의 차이를 확인하고 채권양도 및 배당권자 관계를 대조하세요.
• 산업단지 규제. 일반산업단지, 일반공업지역, 지구단위계획구역 및 완충녹지 관련 규정을 확인하세요. 낙찰 후 원하는 사업을 영위할 수 있는지 사전 검토가 필요합니다.
• 토지·건물 이용관계. 인접필지와 연결된 제외 작업장의 위치 및 이용관계, 출입 동선, 토지 경계와 건물 현황을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 4,126,088,000원은 감정가의 65.36%일 뿐입니다. 임차인 인수금액, 설비 가치, 현장 상태, 규제 및 실제 활용가치를 반영해 별도 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 임대차 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “65% 최저가”보다 중요한 것은 임차인과 매각범위다

이 물건은 감정가 63억 1,301만원에서 2회 유찰되어 현재 최저가 41억 2,608만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 것처럼 보입니다.

그러나 권리분석에서 가장 중요한 변수는 아직 해결되지 않았습니다. 기준권리보다 먼저 전입한 주식회사 이브이파트너의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

여기에 16,530㎡ 규모의 공장용지, 건물 및 기계·기구의 일괄매각, 일부 구조물의 매각 제외라는 복합적인 매각범위 문제가 존재합니다. 채권자들의 예상 미배당액도 73억원을 넘습니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 경쟁력을 평가하기 어려운 물건입니다.

권리의 큰 틀은 말소되지만, 임차인 인수위험은 미확정입니다. 따라서 이 사건은 단순히 유찰된 공장을 저렴하게 취득하는 기회로 볼 수 없습니다. 임차인 보증금 확인, 매각범위 대조, 기계·기구의 실물 확인, 산업단지 규제 검토가 선행되어야 합니다.

결론: 가격은 감정가의 65.36%, 그러나 실질취득액은 미확정. 임차인과 매각범위를 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.