공유물분할을위한경매 (아파트)

공유물분할을위한경매

2025타경34364 · 광주지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9931㎡

최저매각가 신건 · 1차

285,000,000원 2억 8,500만 감정가 285,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-20

광주지방법원 09:55

입찰 보증금

2,850만원

최저가의 10% · 28,500,000원

실거래 대비

▼ 15.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.39억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 소멸 구조지만 대항력 임차인 가능성이 있어 보증금 확인이 필요한 아파트입니다.

가격 최저가 285,000,000원 = 최근 12개월 실거래 평균 304,666,666원의 93.5%
자금 입찰보증금 10% 기준 약 28,500,000원 · 매수인 인수 0원(확정 보증금 미상)
리스크 김선호 전입 2015.11.11로 대항력 있음. 보증금 미상이라 명도·인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 빠른 김선호 점유자가 있어 대항력은 인정되며, 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 최근 실거래 평균 대비 최저가는 93.5% 수준으로 가격 매력은 있으나 임차 위험 확인이 선행되어야 합니다.

감정가 / 최저가

285,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 실거래 평균

304,666,666원

동일평형 최근 12건

최저가 ÷ 시세

93.5%

최근 거래 기준

매수인 인수

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

광주지방법원 2025타경34364. 광주 광산구 신가동 신창7차부영사랑으로 1304동 805호 아파트입니다. 등기상 근저당권은 모두 말소 대상이며, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사상 김선호가 2015년 11월 11일 전입한 점유자로 확인되어 말소기준권리 이전 대항력 임차인 가능성이 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경34364 (강제경매)
소재지	광주광역시 광산구 신가동 1030 신창7차부영사랑으로 1304동 8층805호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 전용 84.9931㎡
소유자	김희수, 허희환
감정가 / 최저가	285,000,000원 / 285,000,000원 (신건)
매각기일	2026.08.20
단지	신창7차부영사랑으로 · 662세대 · 2006.12.18 준공

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차 확인 필요

말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김선호는 전입일이 2015.11.11로 확인되어 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액은 확정할 수 없으며, 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

점유자	전입일	대항력	우선변제	승계 위험
김선호	2015.11.11	有	확인 필요	보증금 미상

⚠️ 임차 리스크 김선호는 등기상 과거 권리자·채무자와 동일 인물로 확인되어 가장임차인 또는 관계인 가능성도 검토해야 합니다. 그러나 전입일 기준 대항력 자체는 인정될 수 있으므로 보증금 확인 전 단정하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

신창7차부영사랑으로 동일평형 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 304,666,666원입니다. 최저매각가 285,000,000원은 최근 거래 평균 대비 93.5% 수준이며 최신 거래 320,000,000원보다도 낮습니다.

거래월	층	거래가
2026.04	15	320,000,000원
2026.03	11	324,000,000원
2026.03	15	372,000,000원
2026.03	2	264,000,000원
2026.03	10	310,000,000원
12건	304,666,666원

배당 구조 (매각가 285,000,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만 임차 보증금 확인 전 실질취득 판단은 유보.

④ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김선호의 보증금과 배당요구 여부 확인 전 입찰가 산정 금지.
권리 확인. 근저당권·가처분 등 대부분 권리는 매각으로 정리되는 구조.
가격 검토. 최근 실거래 평균 대비 낮은 가격이나 임차 위험을 반영해야 함.
점유 확인. 현황조사상 임대관계는 미상으로 실제 점유 관계 확인 필요.

맺으며 — “가격은 괜찮지만 확인이 먼저”

이 물건은 등기상 복잡한 권리보다 대항력 임차인 확인이 핵심입니다. 최근 실거래 대비 가격은 양호하지만, 보증금 미상 임차인이 존재하면 낙찰 후 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 권리는 정리 가능, 임차 확인이 입찰 판단의 기준입니다.

공유물분할을위한경매

가격은 시세보다 낮지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 신창7차부영 805호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차 확인 필요

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 괜찮지만 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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