광주지방법원 2025타경34364. 신창7차부영사랑으로 1304동 8층 805호 아파트입니다. 감정가는 285,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 199,500,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 304,666,666원과 비교하면 가격 자체는 확실히 낮습니다. 최신 거래인 2026.04의 320,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 수준입니다.
하지만 이 사건은 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 이름을 올린 김선호의 전입일은 2015.11.11로, 현재 경매의 말소기준 시점인 2025.11.17보다 앞섭니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있고 실제 인수금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34364 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1030 신창7차부영사랑으로 1304동 8층805호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9931㎡ · 12층 건물 중 8층 · 남향 · 계단식 |
| 현재 소유자 | 김희수 2분의 1 · 허희환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 사용승인 | 2006.12.18 |
① 권리 흐름 — 현재 쟁점은 선순위 점유자
과거 하나은행·국민은행·샤인캐피탈대부의 근저당과 김선호 지분에 대한 임의경매·압류는 이미 말소됐습니다. 2025.09.08 허희환 지분에 설정됐던 김희수의 가처분도 2026.05.27 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.17 접수된 김희수의 강제경매입니다.
② 점유자 확인 — 대항력 ‘가능·미상’
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김선호 | 2015.11.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 가능성 |
김선호는 단순히 이름이 같은 외부 임차인으로만 보기 어려운 사정도 있습니다. 등기부상 2014.08.18 허희환과 함께 각 2분의 1 지분을 취득했던 과거 공유자이며, 이후 김선호 지분은 2024.12.19 임의경매 매각을 거쳐 김희수에게 이전됐습니다. 따라서 현 점유가 실제 임대차인지, 과거 소유관계에 따른 점유인지 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 자체는 강하다
신창7차부영사랑으로 동일 평형 84.99㎡의 최근 거래 12건 평균은 304,666,666원입니다. 현재 최저가 199,500,000원은 이 평균의 65.5%입니다. 최신 거래는 2026.04의 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 324,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 15 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 267,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 12 | 327,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 284,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 10 | 313,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 304,666,666원 |
최근 거래 범위는 264,000,000원~372,000,000원입니다. 감정가 285,000,000원도 최근 12개월 평균보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 더 크게 내려와 있습니다. 따라서 권리 문제가 없다는 전제라면 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 선순위 점유자의 미상 보증금이 실제 인수로 이어질 경우에는 실질취득가가 최저가보다 상승하므로, 시세 메리트 계산도 그 인수액을 더한 금액으로 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 김희수 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,907,000원 |
배당 계산상 신청채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 계산에서 제외되어 있습니다. 또한 김선호의 보증금이 미상이므로 이 표의 잔여액만으로 매수인 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선창초등학교 북측 인근, 대규모 아파트단지로 형성된 신창 택지개발지구 내 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 가로망이 정비된 택지개발지구로 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 8층 805호로, 남향·계단식이며 2006.12.18 사용승인됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
- 단지. 신창7차부영사랑으로는 662세대이며 동일 평형 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선호의 실제 점유 원인 확인. 임대차인지 과거 공유자의 점유인지 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 후 잔존 보증금을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 계산은 인수액 반영. 낙찰가만 최근 실거래와 비교하지 말고, 실제 인수되는 미배당 보증금이 있으면 이를 더한 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 소유관계 확인. 김선호는 과거 2분의 1 공유자였고 해당 지분이 2024.12.19 임의경매 매각으로 김희수에게 이전된 이력이 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 외 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리가 아직 닫히지 않았다”
현재 최저가 199,500,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 304,666,666원의 65.5%로, 숫자만 놓고 보면 상당한 가격 차이가 있습니다. 1회 유찰 상태이고 단지의 평균 유찰 횟수도 1.0회입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 김선호의 점유 성격과 보증금입니다.
전입일 2015.11.11이 경매개시결정 2025.11.17보다 앞서므로 실제 임대차가 인정될 경우 대항력 문제가 생길 수 있습니다. 반면 김선호는 과거 공유자였고 관련 권리·채무관계도 확인되므로 실제 임차인인지 관계인인지부터 분리해서 봐야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “시세 대비 가격 여유는 크지만, 보증금 미상 점유자 때문에 실질취득가가 아직 확정되지 않았다”입니다.
