의정부지방법원 2025타경4193. 포천시 창수면 추동리 716-2의 토지와 그 지상 주택을 대상으로 한 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’ 1,107.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 108,472,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리구조의 출발점은 2017.11.15. 설정된 포천농업협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 신용보증기금 근저당, 가압류, 압류, 한국전력공사 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 물건의 범위입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있고, 제시외 건물 중 합성목구조 데크는 포함되지만 파이프조 창고는 제외됩니다. 같은 대지에 있어도 매각대상에 들어가는 시설과 빠지는 시설이 구분되어 있으므로 현장 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4193 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 창수면 추동리 716-2 · 경기도 포천시 창수면 포천로2811번길 139 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 지목 대 · 1,107.0㎡ · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 건물 | 조립식경량판넬 판넬지붕 단층 · 합성목 마감 · 샷시 창호 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 황보일 |
| 감정가 / 최저가 | 154,959,400원 / 108,472,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 13,581,825원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.11.15. 포천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 신용보증기금 근저당권, 주식회사 예안케미칼 가압류, 주식회사이엘아이폴리머 근저당권, 포천시 압류, 한국전력공사 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수경 | 2021-05-28 | 2026-06-09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이수경의 전입일 2021.05.28.은 말소기준권리인 2017.11.15.보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2026.06.09. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 규모는 매각물건명세서에서 추가 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다른 말
현재 회차는 1회 유찰 후 최저매각가 108,472,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 75,930,400원(감정가 49%), 3회 유찰 시 53,151,280원(감정가 34%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도로 검증해야 합니다. 따라서 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”라는 판단은 금물입니다. 실제 응찰가는 인근 유사 주택·토지 거래, 건물 상태, 토지 규제와 매각범위를 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,318,608원 |
| 을구 5번 근저당권 · 포천농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 신용보증기금 | 770,000,000원 | 54,153,392원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 예안케미칼 | 216,594,510원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사이엘아이폴리머 | 126,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 한국전력공사 | 15,082,910원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,179,677,420원 중 현재 회차 예상배당은 106,153,392원, 미배당은 1,073,524,028원입니다. 배당표의 근저당권은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 추동1리회관 남서측 인근에 위치하며 주택, 농경지, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,107.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 73,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역에 해당하고 하천구역·지방2급하천 저촉 사항이 있습니다.
- 환경 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있으므로 실제 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 조립식경량판넬 판넬지붕 단층 주택이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 70%만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 유사 주택·토지 거래를 별도로 확인하세요.
- 임차인 확인. 이수경은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본에서 배당관계를 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 합성목구조 데크는 포함, 파이프조 창고는 제외됩니다. 경계와 시설물 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지규제 확인. 하천구역·지방2급하천 저촉 및 각종 제한구역이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 확인. 현황조사상 임차인으로 파악된 이수경의 실제 점유범위와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 물건 범위는 따로 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.15. 포천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이수경도 전입일이 기준권리보다 늦어 매수인에게 대항하지 못하며, 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 좋은지는 별개입니다. 현재 최저가 108,472,000원은 감정가의 70%이지만 시세 비교가 확인되지 않아 가격 메리트는 판단을 유보해야 합니다. 여기에 세금 압류의 배당 영향, 하천 관련 저촉, 토지 규제, 제시외 건물의 포함·제외 범위까지 점검해야 합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 검증과 현장 확인인 물건입니다.
