의정부지방법원 2025타경6045. 의정부시 호원동 휴엘리시안 102동 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 등기 흐름은 신탁과 신탁말소를 거쳐 2024.07.15 이성구 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 315,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.12.18 등기된 장영달의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만, 실제 점유자가 존재하는지와 전입·대항력 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6045 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 247-53 휴엘리시안 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 60.73㎡ · 방4·주방·거실·욕실2·발코니 등 · 8층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이성구 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2022.11.14 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 428,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 170,396,229원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 소유권보존 신탁과 이후 무궁화신탁 명의의 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.07.15 공유자 지분 전부가 이성구에게 이전됐고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 315,700,000원이 말소기준입니다. 이후 장영달의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 428,000,000원이 높다
휴엘리시안 동일 면적 60.73㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 400,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 370,000,000원 1건이고, 신건 최저가는 이 최근 평균의 115.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 60.73㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2023.07 | 60.73㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.73㎡ | 1건 | 370,000,000원 |
2023.07 거래가 430,000,000원이었던 반면, 최신 거래는 2026.03 370,000,000원으로 내려왔고 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 -14.0%입니다. 따라서 과거 거래까지 섞은 400,000,000원 평균보다 최근 가격을 기준으로 보는 것이 보수적입니다. 현재 최저가 428,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
유찰 시 시나리오는 342,400,000원, 이후 273,920,000원으로 낮아집니다. 현재 신건 가격과는 달리 첫 유찰 가격은 최신 거래 370,000,000원보다 낮아지므로, 가격 메리트의 판단 지점은 신건보다 유찰 이후에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 428,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,680,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 315,700,000원 | 315,700,000원 |
| 2. 신청채권자 · 장영달 | 170,396,229원 | 105,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 486,096,229원 중 예상 배당액은 421,320,000원이고, 미배당액은 64,776,229원입니다. 이 미배당은 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호원1동주민센터 서측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 망월사역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2022.11.14입니다. 승강기·도시가스·난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로, 남측 및 동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,492,000원/㎡입니다.
- 시세 표본. 휴엘리시안은 24세대이며 동일 면적 확인 실거래가 2건이어서, 가격 판단 시 개별 호 상태와 실제 현장 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 428,000,000원은 최근 12개월 평균 370,000,000원의 115.7%입니다. 현 회차를 저가 매수 기회로 보기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -14.0%입니다. 과거 430,000,000원 거래보다 2026.03의 370,000,000원 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 342,400,000원, 2회 유찰 시 273,920,000원입니다. 신건과 유찰 이후의 가격 차이를 분리해 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.07.15 농협은행 근저당이 말소기준인지, 이후 권리가 모두 소멸하는지 등기부와 매각서류 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만 가격은 무겁다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.07.15 농협은행주식회사 근저당 315,700,000원이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격입니다. 최신 실거래이자 최근 12개월 평균은 370,000,000원인데 신건 최저가는 428,000,000원, 비율로 115.7%입니다. 거래 추세 역시 -14.0%입니다. 여기에 동일 면적 거래 표본이 2건뿐이고 임대관계가 미상인 점까지 고려하면, 권리구조는 비교적 단순하지만 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격에서 다시 시세와 점유 상태를 대조하는 편이 합리적입니다.
