의정부지방법원 2025타경6144. 양주시 옥정동 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 608동 1층 12호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(연립주택)으로, 철근콘크리트조 경사지붕 3층 중 1층 12호이며 1층부터 3층까지 복층형으로 이용 중입니다. 내부는 방3, 알파룸, 거실, 다용도실, 욕실겸화장실3, 드레스룸, 계단실, 현관, 다락 등으로 기재돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2024.08.22. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 509,300,000원이고, 그 뒤 설정된 주식회사아이엠캐피탈 근저당 120,000,000원, 케이비국민카드 가압류 9,050,777원, 우리카드 가압류 11,675,527원, 양주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6144 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 608동 1층 12호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 3층 중 1층 12호 · 1층~3층 복층형 |
| 내부 이용 | 방3 · 알파룸 · 거실 · 다용도실 · 욕실겸화장실3 · 드레스룸 · 계단실 · 현관 · 다락 |
| 소유자 | 박윤아 · 거래가액 886,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 825,000,000원 / 577,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 477,355,400원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2024.06.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현황상 점유관계와 실제 임대차 여부는 매각 전 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 시세 판단은 보수적으로
감정가는 825,000,000원, 현재 최저매각가는 577,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 404,250,000원(49%), 282,975,000원(34%)으로 내려갑니다.
다만 단지 정보에 잡힌 기준 면적은 84.9701㎡이고 본건과의 면적 매칭이 확인되지 않아, 이를 본건의 직접 비교 시세로 사용하지 않습니다. 따라서 현재 가격이 감정가보다 낮다는 사실과 시장 시세보다 싸다는 판단은 구분해야 합니다. 실거래 비교 없이 ‘70%니까 싸다’고 단정할 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태로, 단지 통계상 평균 유찰 횟수에 가까워지고 있습니다. 다만 해당 통계의 낙찰률은 0.0%, 평균 할인율은 0.0%로 나타나 있어 가격 판단의 직접 근거로 확대해석하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 577,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,175,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 509,300,000원 | 509,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이엠캐피탈 | 120,000,000원 | 60,025,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,050,777원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,675,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 650,026,304원 중 569,325,000원이 배당되고, 80,701,304원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정중학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며 단지 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지이용. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며 소로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 684,200원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 건물. 사용승인일 2024.06.28. 급배수·상하수도·위생·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 단지 정보상 186세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 577,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 본건과 직접 비교 가능한 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 양주시 압류가 등기되어 있고 배당 시뮬레이션에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원문으로 확인하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 아이엠캐피탈 근저당 일부와 카드사 가압류에 미배당이 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건축물 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔, 감정평가상 이용은 도시형생활주택(연립주택) 복층형으로 기재돼 있으므로 건축물대장과 현황을 함께 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건은 2024.08.22. 신한은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 담보권·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 825,000,000원에서 1회 유찰되어 577,500,000원, 즉 70%까지 내려왔지만 본건과 직접 맞는 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 내려왔다”가 아니라 “577,500,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 위치인가”를 확인하는 데 있습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격 메리트는 실거래 대조 후 판단해야 합니다.